【转】浅析恒大今年在商业地产的动向
恒大地产在今年上半年取得优秀业绩的同时大举进军旅游地产市场,这是早已部署好的转型“既定方针”呢，还是对应市场压力的“战略转移”呢?
在目前全国房地产开发商们普遍“勉强支撑”的时候，恒大在今年的上半年年报中还是交出了一张惊艳的成绩单。据恒大披露，1-6月份恒大地产累计实现合约销售额423.2亿元，较2010年1-6月累计的209.8亿元，同比增长101.7%；累计实现合约销售面积611.7万平方米，较2010年的1-6月累计333.9万平方米同比增长83.2%，位列全行业第一。仅在上半年，恒大地产已经完成全年销售计划的60.5%。除了住宅地产项目的销售业绩令人羡慕，恒大目前的资金也非常充裕。截至2011年6月28日，集团累计现金余额达港币332.4亿元，其中未使用银行授信额度港币406.7亿元，合计可动用资金港币739.1亿元。
恒大充裕的资金条件使得它可以轻而易举地进军新领域。今年6月，恒大地产集团旗下的旅游综合体项目——位于广州清远的恒大世纪旅游城全面开业，这也是之前恒大宣布将积极投身旅游地产之后建成的首个项目。恒大世纪旅游城的所在地清远是著名的温泉之乡、漂流之乡，旅游资源丰富，该项目也配合清远的独特自然优势，建成了中国原生态国际旅游度假胜地。同时，旅游城也向大家展示了恒大首创的“6+1”组合，在清远的旅游城中，这个组合的具体表现形式是一个白金七星标准酒店结合了会议中心、饮食中心、健康中心、运动中心、娱乐中心、商业中心共六个配套设施。其中，清远恒大酒店总面积约52805平方米，有364间豪华客房，其中的2600平方米的总统套房是华南地区最大最奢华的总统套房之一；会议中心可满足国家级以上至国际级一流会议标准；饮食中心占地6957平方米，汇聚各国美食；娱乐中心首创社区大型电影院、卡拉OK、儿童活动中心等先进设施；健康中心包含桑拿、浴足、国医馆、诊室、按摩、健康保健等；运动中心配备20余个国际标准运动场馆；大型商业中心汇聚时尚潮流。根据计划，与清远旅游城模式相似的项目天津蓟县恒大金碧天下也即将进入投放阶段，该项目配套六星级铂金酒店和恒大绿洲的东丽湖温泉会议中心。接下来陆续还将在上海、成都、武汉、南京、济南、昆明、海南、启东等地规划建设类似的旅游综合体项目。
如此看来，恒大地产是准备在旅游地产的疆域“广挖深挖”了，不仅每个项目的体量都很惊人，恒大还同时多点布局、四处开花。但是，如果我们把恒大在旅游地产上的开发规模和它在住宅上的开发规模做一个对比，就会发现双方的差距实际上大得惊人。上半年，恒大的住宅销售面积已达到610万平方米，恒大世纪旅游城内所有酒店、配套设施的建筑面积总和也才12.8万平方米，相当于住宅销售面积的五十分之一；恒大目前的住宅项目已深入全国100多个主要城市，总项目个数突破200个，而就算将它所有的旅游地产规划项目全部加起来（目前只有清远项目已建成）也只有20余个，相当于住宅项目总数的十分之一。从这一点上看来，恒大在旅游地产的试水，比起它在住宅市场航母级别的体量，简直是九牛一毛。
那么，恒大进军旅游地产的消息为什么会引起广泛关注呢？这和恒大在中国房地产行业的特殊地位，以及旅游地产目前的处境不无关系。恒大目前在全国的土地储备量达到了惊人的1.35亿平方米，为行业之最。通过这些土地，恒大快速扩张、滚动开发，在最短时间内完成了规模的扩张。通过恒大的数据我们可以发现，2011年上半年恒大的销售均价为6918元／㎡，如果减去1500元／㎡的装修费用，均价只有5000多元／㎡。可以看出，恒大是采取薄利多销的方式，以量取胜。与恒大地产战略类似的还有万科地产、碧桂园等，他们都是目前中国住宅地产开发商的领军人物，他们的一举一动都可以被解读为全行业的风向标。现在，住宅地产市场受到宏观调控的影响，前途本来就不甚明了，这些“老大哥”级别的住宅开发商在这个时候有了新的动作，开发商和媒体们敏感的神经自然会受到挑拨，思维也就无限发散了。 另一个原因是旅游地产本身所处的尴尬境地。目前，我国城市化进程不断加快，工业污染等问题日益严重，“山清秀水”的旅游资源实际上是非常稀缺的。然而，由于旅游市场的发展非常不成熟，“旅游地产”这一概念更是近几年才刚刚兴起，旅游区的经营一直是以非常粗放的方式来进行的，区域内的地价相对也很便宜。现在，恒大这样的房地产巨头用一种集约的、高效的方式来运作这样一个以往并不受关注的地产领域，这对该领域可能产生的影响自然会引起大家的各种猜想。此外，旅游地产是商业地产的重要组成部分，有时甚至是商业地产最集中的表现形式——例如恒大的“6＋1”模式将酒店、休闲娱乐、餐饮、零售、会议办公等聚集起来，而住宅地产开发商向商业地产转型的消息这段时间一直为大家所津津乐道，恒大的此番动作仿佛是为目前本来就被甚嚣尘上的“商业地产转型论”增加了新的佐证。这些因素一结合，恒大进军旅游地产会引起如此广泛的关注也就不足为奇了。
虽然恒大进军旅游地产的举动被某些媒体过度放大了，但不可否认的是它依然还是有很多值得深挖的意味。首先，虽然和恒大在住宅地产市场的项目体量和项目数量相比，恒大旅游地产项目显得很“娇小”，但是不可否认的是，现在可以一次性开发建设近13万平方米的商业建筑面积，并同时在全国20多个城市同时布点的房地产开发商简直是凤毛麟角，这对开发商的运营实力和资金状况都有极高的要求。所以，恒大的旅游地产项目布局虽然对比其自身的住宅项目还处于绝对的弱势，但就其自身的规模和体量上来说也算是全国罕见了。
另一个值得思考的点是，恒大选择在这个时候进军旅游地产领域，到底有没有受到住宅市场宏观调控的影响呢？众所周知，住宅地产开发商们目前是普遍缺钱的，虽然恒大目前的资金很充裕，但是在全行业的前景都不甚明朗的时候，谁都不敢拍着胸膛说自己无论何时都能底气十足，甚至连中国商业地产领域的带头大哥，万达集团的王健林在今年商业地产年会上也曾坦言，他本人并不看好商业地产的发展前景——当整个行业都受到冲击的时候，没有哪个领域是可以置身事外的。商业地产领域的领军人物尚且如此，住宅地产领域的行业领袖当然会对这个问题更加有紧迫感。也许，恒大地产打算进军旅游地产的策略由来已久，但不可否认国家宏观调控会促使它尽快将它的规划付诸于实践，并在这段时间内大规模扩张。我们甚至可以大胆联想，如果宏观调控政策近期不松动，住宅市场的压力进一步增大，恒大是否会像绿地那样，用整盘来支撑商业地产的发展？
恒大的举动之所以会受到那么大的关注，其重要原因在于它的行为或许会对全行业都产生启发。但实际上，就像盲目进入商业地产领域的住宅地产开发商们往往会“有去无回”一样，把旅游地产作为转型的另一条道路也需相当谨慎。无论是大型有组织零售型物业、写字楼物业，还是旅游地产，商业地产对市场机制天生的敏感性要求它必须以真实的需求作为行业的支撑，任何想通过类似住宅地产市场那样的“炒作”行为来短进短出，只图一时效益的的盈利手段都是不适用于商业地产的。如果开发商还是用运作住宅地产项目的方式来运作旅游地产，这条“转型之路”显然是不合适的。
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