拱宸桥边，运河之畔，杭州城北所浸润的运河文明，一直被人们津津乐道。如今，这里的都市新商圈依运河文明蓄势待发，其中，美达北城天地的崛起将成为杭城北的新名片。
联商网：作为集团战略转移商业地产的首个城市综合体，美达·北城天地寄予了怎样的期待？
胡总：美达集团是以开发住宅地产为主、多元化、跨区域发展的知名优秀企业。深耕房地产市场18年，美达集团开发足迹遍及杭州、南京、徐州、石家庄、合肥等地，形成全国性战略布局，打造了学苑春晓、九月森林、丽阳国际、浅草名苑等一系列城市经典项目，跃升为极具影响力的专业房地产品牌商，为推动城市发展、提升人居品质作出了积极贡献。
北城天地是集美达集多年房产开发经验之大成，进军商业地产的第一个大型项目，定位为杭州城北新商业中心的时尚消费地标! 美达·北城天地13万方城市综合体，浸染运河人文，彰显ART-DECO建筑美学的号召力。首座·平层企业总部、国际星级酒店、北城天地购物中心、城果loft四类高尚业态完美集结，造就24小时跳跃的都市心脏，引领城北一站式生活风尚。北城天地购物中心建筑设计汲取世界上最先进、最高级商业模式的思想和精华，从空间设计、硬件设施、品牌组合等方面突出体现大型国际化购物中心的特质。经典与时尚、东方与西方、传统与国际，兼容并茂，精彩纷呈。超前的商业思维，同步国际设计规划，创造高品质商业归属，亿万巨资商业规划、景观设计、主题中庭、宽阔动线、生动小品、夜间亮化、情景店堂，别具匠心，不在香港但可感受到中环的繁华，不在法国亦可寻觅到香榭丽大街的气息。美达·北城天地--美达集团2011年度杭城北部鼎力之作，为城市梦想而来，为城市精彩而生！美达·北城天地为集团进军商业地产 “立足杭州、放眼全国”的战略规划，奠定坚实基础！
联商网：美达·北城天地的商业规划是怎样的？当初选择城北这个区位是出于什么样的考虑？
胡总：美达·北城天地商业综合体由北城购物中心、首座·平层企业总部、星级酒店、LOFT创意公馆等房产品共同组合而成。其中商业规划涵盖世纪联华大型连锁超市、金逸星级影院、时尚健康豪华KTV、潮流快乐电玩城、国际快时尚品牌集合店、时尚潮流服饰、知名主题酒楼、异域风味美食及精美生活配套等。
杭州是一座充满活力的经济强市，2010年实现生产总值5945亿元，按常住人口计算的人均GDP达到10103美元。杭州社会发展总指数居全国副省级城市首位，荣登“最值得向世界介绍的中国名城”、“中国十佳和谐发展城市”、“中国大陆最佳商业城市”、“中国十佳优质生活城市排行榜”第三。杭州城北凝聚千年历史的运河文化，蕴涵着深厚的人文底蕴，区域人口60余万。随着城市化建设进程发展，交通流量激增，消费群体需求更新蝶变，杭城原有的市级核心商圈不能满足城市的发展。而城北现阶段存在消费群体多、消费潜力大、商业氛围较弱、交通流畅便利等优势因素，且市区政府按“环西湖、沿运河”的布局思路致力于打造“全国文化创意中心”、“电子商务产业、物联网产业”在本区域。区域支柱产业经济必将带动区域关联性服务产业，刺激消费激增。为此，北城天地商业综合体选择城北是坚实的市场基础、有庞大的消费群体、有丰厚潜力的消费力，同时担当本区时尚消费的引领者。
联商网：美达·北城天地的项目定位是怎样的？它的经营模式有什么特点？能为周边的住户和居民带来哪些生活方式的变化？
胡总：北城天地的项目定位是杭州城北区域型的商业综合体，属时尚消费体验的购物中心。以创造和谐快乐生活方式为主题，引导并提升区域消费习惯和生活质量，集多种业态为一体，满足各种消费需求，填充城北一站式家庭、商务、购物、休闲、文化、娱乐消费中心的空白。北城天地购物中心的经营模式是“对购物中心实施精细化百货商场式运营管理”，整合资源,提升整体运营能力；不断优化调整,持续提升商业中心的经营品质；统一策划,提高商业广场的知名度和美誉度。突出项目产品的建筑文化、贴近消费群体的需求、引领时尚潮流消费趋势、构建和谐快乐的品质生活。根据消费者行为模式调研分析，随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，商务应酬增多，消费水平的提升，同时我们考察调研目前国内知名购物中心的成功经验，发现“购物中心是吃出来的和玩出来的”，因此，我们将加大餐饮类的经营比例，招商引进本地特色知名餐饮品牌，更大力度招商引进时尚的异域风味。那么，到北城天地购物中心去，不仅可以购物、还可以休闲、娱乐、交友，为消费者提供愉悦的体验式消费时尚天地。
联商网：您认为购物中心在前期的招商中最关键的因素是什么？美达·北城天地目前的招商落实情况如何？您认为一个购物中心的运营成功主要有哪些方面？
胡总：购物中心在前期的招商中最关键因素是商业规划、建筑设计、经营定位。做购物中心，先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，量身定制满足其物业房产条件需求，再做深、做精商业运营及完善的物业管理服务保障。
美达·北城天地目前的招商阶段处于招商启动期，根据项目整体进度进入招商预热期、招商强势期和开业准备运营期。现阶段主要是将我们的项目推介给主力品牌及标杆性品牌，从目前项目推介及核心品牌意向洽谈情况来看，取得较好成效。北城天地项目主力店如世纪联华大型连锁超市、金逸影城、星级酒店、时尚健康KTV、国际快时尚品牌等已经签订入驻合同或合作意向协议。这都主要是我们项目的区位优势、项目产品的规划设计、项目精准的商业定位及美达北城公司的文化理念等核心优势。
一个购物中心的运营成功离不开两个层面：第一、从拓展选址立项、规划设计、开发建设、招商运营等开业前期筹建筹备的系统环节都注定一个购物中心的运营是否能成功，这是购物中心成功的先天性基因，其中核心要素是“先租后建，招商在前，建设在后”；第二、购物中心的运营成功主要是优质商户+雅致环境+精美店铺+优质商品+人文化的服务+创意营销企划。商户永远是购物中心的心脏和灵魂，突显招商环节的关键作用。专柜店铺装修是购物中心品质与调性的体现，这就注重商户入场装修与整体商业空间的把控。购物中心很重要一点内容，就是需要“经营+管理”。购物中心的开业，对购物中心是个考验。不是什么开业大吉，开业其实意味着大麻烦，开业后经营不好要掉铺。一般来讲，购物中心开业的前三年，是市场商气、商圈氛围培育及品牌塑造的过程，尤其是第一年的掉铺率会达到30%。小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好，卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金。所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉30%，补充上来后，第二年可能会掉20%，这种调整是个永远的循环。商业运营管理第一重要的是商业体开业之后通过精耕耕细作的商业管理，专注专业的经营策略，业态优化调整、品牌更新组合的丰富度，创新创意的营销手段吸引客流人气，传递购物中心时尚潮流消费品质形象，提升购物中心聚客、吸客、留客、回客力，促进商户销售业绩稳定增长，保障购物中心安全优雅人文气息的环境氛围等都是需要精耕细作专业化的商业运营管理。
联商网：美达·北城天地分别由北城天地购物中心、首座·平层企业总部、星级酒店、LOFT创意公馆等几大业态共同组合而成，跟我们谈谈平层企业总部和城果·LOFT对购物中心的协同作用。
胡总：美达·北城天地属城市商业综合体，是综合商业、办公、居住、展览、餐饮等诸多城市生活空间的多功能为一体，集合了商务资源、文化资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出综合体业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。通过综合体中自持物业—“北城天地购物中心”强大的商业运营管理，为项目打造一站式的体验式时尚购物中心，为商业综合体带来强大的人气客流，使得商业综合体物业价值保值增值，也是对购置美达·北城天地房产业主的较好的投资回报。首座·平层企业总部、星级酒店、LOFT创意公馆等房产品属于销售型物业，以较好的销售回款支持商业长期稳健运营，同时销售型物业的目标客群是中高端消费群，也是北城天地购物中心稳定的目标客群。同时北城天地通过广场、街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
联商网：我们知道，商业地产的营建规模与复杂程度比住宅、别墅的难度要大得多，管理模式与管理要点也不尽相同，那么美达北城天地会怎么去做这项工作？
胡总：住宅开发，其本质是制造业，而商业地产更偏重服务业，两者商业模式完全不同。住宅开发讲求产业化、规模化，追求速度和占有上游的资源。但商业的服务链条更长，前期开发建设只占三分之一，租赁、招商占三分之一，后期运营管理占三分之一，因此，商业地产是三分之二服务业和三分之一制造业的组合。在目前国内房地产市场政策环境下，商业、零售不仅没有调控压力，反而受到政策鼓励，这是对开发商最大的吸引力。开发商必须具备做商业的能力，政府也希望开发商能够多做些商业地产项目来带动周边居民消费。美达集团在多年的主营产业即房地产方面沉淀了极深的经营文化和管理机制，集团设立有专业的规划设计院、建设公司、物业管理公司，同时也组建了商业运营管理团队，已具备商业地产产业链的资源整合能力。购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁，严格意义上应划归为商业运营管理的重要组成部分，核心是“商业经营”+“物业保障”，改变传统的招商完成后是商户自行经营的被动式管理，即只管收租金，商户经营好坏由其自生自灭。更新管理模式，以招商引进品牌商户通过积极主动创新型地帮扶指导管理方式，让商户经营的顺风顺水。达到商户经营获利、租金收取保障、地段人气旺盛、商业地产价值增值的多赢成果！
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