【转】论方兴地产的几大作为
通过对金茂大厦及汇山码头项目进行物业持有，方兴地产成为了中国商业地产开发商的先驱型企业。然而，近几个月方兴地产频繁地进行大宗交易，方兴的坚持与妥协，象征我国现今商业地产在时代发展和环境阻碍间徘徊。
说到上海商业地产最发达的地区，自然不得不提到浦西的黄浦江外滩和浦东的陆家嘴。而一家以往名不见经传的房地产开发公司，竟能在短时间内在这两个上海商业地产最发达的地区分别持有自己的地标性项目，竖起全行业的标杆，自然会吸引人们的广泛关注。这家公司，就是由大型国企中化集团控股的方兴地产。和很多房地产企业不同，在住宅市场风起水涌的年代，2004年成立的方兴地产从一开始就着眼于商业地产版图，并成为了香港上市的唯一国内商业地产概念股。2008年，方兴地产召开独立董事委员会，行使选择权收购了其母公司中化集团在金茂集团的54.87%权益以及上海银汇50%的间接权益。由此成为了上海陆家嘴著名的商业建筑地标——金茂大厦的最大股东。
就在同时，方兴地产仍然是通过行使中化集团授予的“选择权”，注资取得了一幅位于虹口区北外滩的占地面积约4.13万平方米的“汇山西块”土地使用权。实际上，早在2007年2月以及今年3月，方兴地产先后投标竞得了“汇山东块”和“汇山中块”地块。所以，待方兴地产此次行使了选择权后，已经拥有整个北外滩最好的滨江段——汇山码头所有地块50%权益的地位。按照方兴地产的规划，北外滩“汇山码头项目”与小陆家嘴隔江相望，由东、西、中3幅地块组成，建筑项目将包括办公、商业、会议、酒店、公寓式酒店，以及游艇港池在内的所有设施，“形成沿江经典建筑群”。按照虹口区政府对北外滩的规划，汇山码头还将与地块西侧的上海港国际客运中心相连，形成一个2倍于外滩长度的滨江区域。
通过对金茂大厦及汇山码头项目进行物业持有，方兴地产成为了中国商业地产的先驱型企业。众所周知，全球最成熟的商业地产运营模式是物业持有型的大型有组织商务零售模式，持有物业的开发商通过不断提高物业价值、提升租金来增大收益。在物业的诸多价值中，“城市地标”所带来的品牌溢价值一向是不可估量的，几乎所有世界一流的房地产开发公司都有他们的“地标型”作品，例如新鸿基地产在香港维港修建的双塔门廊、美国铁狮门在纽约第五大道上拥有的洛克菲勒中心。然而在中国，我们还没有找到足以和以上这些国际知名的城市地标比肩的商业地产项目，与此相对应的，在中国的领头的房地产开发企业也不是在商业地产开发领域成果骄人的公司，而是像恒大、万科这样的以住房地产项目急速扩张的公司。这说明，中国的房地产业还发展得很不成熟。
在这种情况下，方兴地产在商业地产领域的持之以恒的发展就具有了标杆一样的符号意义。金茂大厦虽然还无法和世界上最知名的商业地产项目比肩，但在陆家嘴，乃至整个上海，它的地标价值已经得到了充分肯定。目前，大型央企旗下的房地产公司，如中粮、华侨城等已经开始注重用持有的方式运营商业地产项目，但仍然没有像方兴地产一样从最开始就制定了持有经营商业地产物业的战略规划。
受惠于大股东的全情支援，方兴地产作为大型商业项目的持有者，在上海拥有金茂大厦、浦东财富广场及上海国际航运中心、上海国际客运中心；在北京拥有凯晨世贸中心、王府井饭店、中化大厦等商业项目，一跃成为了国内最大的商业地产开发商，在国内商业地产的表现可圈可点。如今，这个中国大型高端商业地产项目的开发商和投资商已完成了对北京、上海等一线城市的商业地产的基本布局。方兴地产的商业地产开发之路似乎走得顺风顺水。然而，在前不久的6月份，方兴地产以公告的形式向外宣称，通过股权转让的方式，以15.42亿元的总价向宝钢资源出售了上海国际客运中心商业配套项目的1号楼。这个项目由地上7层及地下1层的建筑组成，建筑面积约2.14万平方米。粗略估算，宝钢资源拿下这栋商办楼的成交均价高达72056元／平方米。不过两个月以后，8月的最后几日，一笔21亿元的大买卖又从北外滩传来，上海国际客运中心又成交了一整栋写字楼。上海港国际客运中心的另一栋写字楼东大名路558号被一神秘买家以21亿元的总价收购，其成交均价远远低于宝钢资源拿下上海港国际客运中心商业配套项目1号楼的72056元／㎡，两者均价相差16.33%，这或许与此次成交的东大名路558号的建筑体量较大有关，总价金额较大。因此，均价能够取得相对较多的“折让”。
方兴地产频繁地进行大宗交易，可以说是今年上海写字楼市场活跃气氛的表现。因为在整个上半年，上海本地的大宗物业成交金额就达到了约188亿元。综观大宗交易频现的年份，一般会出现这种情况有两个原因，一是开发商的资金链紧张或急于回收资金，二是买卖双方对于市场前景出现不同预期。那么，方兴地产的情况属于上述的哪一种呢？在紧随其后的9月，方兴地产在远离上海的长沙所进行的动作或许能为我们提供一些参考。9月7日，方兴地产宣布，已与中国建筑股份有限公司达成股权合作协议，中建股份所属长沙中建投资公司出资参股方兴地产所属金茂长沙公司20%股权，双方共同开发长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目。该项目位于长沙大河西先导核心区域，总占地约11452亩，总建筑面积约1134万平方米，涵括高档住宅、商场、超五星级酒店、5A写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。梅溪湖片区规划优势非常明显，并有政府对该区域的大力支持，为其规划有地铁等交通配套，将是未来长沙新城市的中心。对于众多开发商来说，这块地不可复制，可谓是一块肥肉。在这种时候，方兴地产引入中建，显然是因为资金受到了巨大的压力而无奈为之。
据方兴的半年报显示，方兴地产上半年曾有多次融资。今年4月，方兴在境外成功发行了10年期的优先票据，以较低成本募得5亿美元境外资金；5月，方兴又与中国国家开发银行正式签署了人民币80亿元的长期授信额度协议，为后续项目开发及新项目投资提供充足的资金保障。这一方面是因为方兴地产在全国多个城市，如北京、上海、长沙、丽江等都有商业地产及部分住宅地产的开发项目，对资金有较大需求，然而不可忽视，目前的房地产整体环境也对方兴造成了很大影响。上半年，方兴地产的销售收入为18.48亿港币，较上年同期的41.03亿港币下降了55%；其中下降最为明显的是物业销售收入，仅为670万港币，较上年同期下降100%；仅有物业租赁收入较上年同期增长15%；酒店经营收入较上年同期增长8%。在这种情况下，一直坚持作持有型商业地产的方兴无疑会受到更大冲击。众所周知，和住宅项目有所不同，商业地产项目需要的项目周期一般都很长，而且持有型商业地产的资金回笼很缓慢。方兴地产的多个项目还都在开发当中，当期没有见到收益，而目前货币政策紧缩，方兴想要融资不会再像以往那么容易。在多方压力下，它只能选择出售一部分持有型物业，通过卖楼来实现资金的流通。这虽然不是成熟的房地产市场应有的方式，却是在当前我国土地政策和融资背景下最可取的一种方式。
在过去，方兴的发展方式总是会让人联想起国际上同类型的房地产开发商，如香港的新鸿基地产。他们同样拥有大量的土地储备，同样保持良好的现金流，同样取得了商业地产方面的卓越成就。然而在我们寻找他们之间的相同点时，常常忽略了他们之间的不同点。作为在香港上市的公司，新鸿基不仅可以通过发放股票进行再融资，也可以通过房地产投资信托基金（REITs）来有效分摊风险，改善资金结构；而方兴地产虽可以发放股票，却无法通过真正意义上的REITs来进行有效融资。因为，现行我国所谓的房地产信托基金均为“银行贷款”一般的“类间接融资”，到期还钱（本金加利息），不仅有徒有虚名之嫌，还无法与大型商业地产所渴求的资金“配对”。所以，方兴地产想要发展成为像新鸿基那样的成熟商业地产开发商，所遇到的困难将会多得多。
因此，作为我国的商业地产标杆，方兴地产目前的符号意义还是大于实际意义。它在大型商业地产处境艰难时所做出的面对市场的妥协，也值得理解。毕竟，当一个趋利的商人是容易的，当一个寂寞的英雄却很难。
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