上海之巅的陷落——上海环球金融中心散售 (转自克尔瑞《商业地产观察》杂志)
上海环球金融中心的散售已经不是什么新闻了，但散售之后又爆出转租的消息还是刺痛了很多人的神经。上海第一高楼的地位,从什么时候开始和它的海拔产生了差距呢?
运营超高层摩天大楼，就像站在摩天大楼往地面眺望一样——惊险刺激，却又其乐无穷。运营成功了，对开发商的回报将是汹涌而来的丰厚租金以及众多世界著名企业聚集所带来的超高品牌溢价值；运营如果不成功，不仅当初的开发成本难以回收，建成之后的运营成本也会让开发商对摩天大楼的去留问题无比纠结。近期，上海环球金融中心的持有者，日本森大厦株式会社终于在纠结后做出了决定——继续对上海环球金融中心进行散卖。
实际上，上海环球金融中心的散卖也不是什么新闻了。2011年1月，汤臣集团以2.67亿元购入环球金融中心第72层整层，正式打响了环球金融中心散卖的第一枪。随之而后，从事房地产业务的新源国际控股有限公司，斥资2.62亿元购入环球金融中心第71层写字楼；法国Bread n Butter公司斥资2.7亿元购入环球金融中心第67层写字楼；而第68层楼则被上海睿颖管理咨询有限公司的买家收入囊中；69层和70层由沪上并不十分知名的两家保险机构天平保险和国华人寿购得；最新的一次收购出现在今年8月初，宝钢集团旗下的华宝投资一次性出手买下三层楼面，其交易单价约为8.3万元/平方米。这单目前为止为环球金融中心交易金额最大的买卖，核算下来总体资金达到8.66亿元。
对于开发商持有方来说，坐落于城市中心CBD地段的超甲级写字楼，无疑是升值空间无限量的稀缺资产。这个道理，作为日本老牌商业地产开发商的森大厦株式会社当然不可能不明白，所以它倾十年之力打造的上海环球金融中心，细节无处不体现着精致和高档。如今的散卖之举，当然不会是心甘情愿的。上海环球金融中心本应于2001年竣工，但因为东亚金融危机，它一直到2008年才最终落成。然而“躲得过初一躲不过十五”，上海第一高楼虽然勉强躲过了东亚金融危机，但美国次贷危机随之爆发，给它的租赁带来了巨大影响，大厦的租户中一直缺少财大气粗的美国公司的身影，而以德国、瑞士、日本和大型国企为主，出租率最高时也才达到70%。伴随着一直得不到攀升的入驻率，总投资达83亿元的上海环球金融中心开始产生每年将近4亿元的财务成本和5亿元的运营成本，总成本在10亿左右。在租赁态势良好的情况下，算上会议和酒店业务的收入，环球金融中心的年总收入在17亿元左右，投资回报期可控制在12年，但是由于环球金融中心的租赁情况，尤其是高区的租赁情况不容乐观，投资回报率的报告显然就不那么好看了。更重要的是，开发商日本森大厦集团背负着72亿美元的高额负债，本身的资金情况出现了问题，而日本经济复苏遥遥无期，开发商选择出售部分资产来缓解迫在眉睫的财务状况也就成为了必行之势。
环球金融中心的散卖之路也同样一波三折。早在去年，森大厦首席执行官兼董事Tsutomu Horiuchi在接受路透社采访时透露，森大厦将一改“只租不售”的传统战略，灵活地销售在东京的部分高楼项目，随后就传出上海环球金融中心将对外出售的消息。在去年11月份上海本地媒体一轮“狂轰滥炸”前后，森大厦公司对于大规模抛售环球金融中心办公楼这件事还是持否认的态度。随后在今年1月，汤臣集团发布了已收购环球金融中心第72层整层的公告，首次坐实了上海第一高楼“对外售卖”的计划，森大厦当初的否认也就随风飘散了。第一高楼的售卖已成定局，而买多少、怎么卖、卖给谁，随之引发了大家的广泛关注。森大厦的有关负责人曾称，上海金融中心的出售房源不可能达总量的1/3，但是在网上房地产交易备案中我们发现，森大厦将整栋金融中心都登记成为可以出售的物业。此外，森大厦曾要求购买方在7年中不得转售物业，必须自用，而且这些条约都写入了相关协议中，结果近期就曝出了环球金融中心71层和68层小业主对外低价转租的新闻，引起了业内的极大关注。经核实，低价转租是确有其事的，71层业主新源控股集团对外出租1600平方米的办公空间，租金报价11元/㎡/天，物业费为60元/㎡/月，租金较大业主方整整低了4-5元；68层也开始了对外转租，租金报价同样是11元/㎡/天。
严格地来说，在买家获得了金融中心的使用权限后，怎样处理自己的物业是自己的权利，是否租赁物业是不受物业原持有者约束的，所以当初写入协议中的条款的效力到底有多少值得质疑。现在的这种结局，从森大厦决定散卖上海环球金融中心起就已经决定了。小业主低价转租，除了抢了大业主的生意之外，更重要的是无法保证租客的品质，在运营方面也容易与大业主方产生矛盾。既然是用于投资的产业，尽快收回投资是小业主们重心所在，那么租赁方的资质就显得不那么重要了。在环球金融中心开始运营之初，开发商对租户的资质有着一套严格的审核资质，立志要打造上海的“金融磁场”。无奈租赁情况欠佳，逐步放宽了租户的行业要求，金融行业不再是一枝独秀，钢铁、贸易等行业纷纷进驻。大业主尚且如此，那么小业主产权对租户的要求只有更为宽松，本次对外出租房源的小业主方就曾明确表示，只要可以接受租金，就可以安排看房，对于租赁方的行业和资质没有过多的要求。所谓“认钱不认人”，租户品质的降低是不可避免的。
对于超高级写字楼是否可以散售，大家的争议由来已久。2007年时，五大行对于这个问题还专门进行了一场辩论。世邦魏理仕在当时就考虑到散售可能带来的问题，坚持认为甲级写字楼只能租不能售。世邦魏理仕认为，纯租的写字楼开发商会更注重项目作为长期投资所依赖的租金收益，因此会格外注重楼宇的建筑施工质量、后期维护和资产管理。由于业主的唯一性，可以实施综合的市场、租赁及管理战略，会更好的管理租客地信息资料、保证物业管理的质量，以及确保物业整体的租金收益。而可售型写字楼，在硬件上虽然也完全可以达到“甲级”标准，但是一旦分拆出售，写字楼的内在价值就会降低很多，其中最大的一个因素就是物业管理。就租户而言，大公司一般不愿意向小业主租写字楼，因为小业主难以满足大租户很多非租金方面的要求，比如说，租户要求扩租，但隔壁是别的业主的；或者租户因为加班要求延长中央空调的时间，但其他的小业主却不愿分摊因此产生的额外支出。另外，小业主购买写字楼目的千差万别，有的自用、有的投资，所以无法就物业制定一个整体的租赁方案。同时，小业主购买的写字楼单元还存在买卖上的流通性，随着各自购买目的的不同，导致对于租客信息资料的管理以及整体的租金收益的维护极为困难。如此看来，如果森大厦当初愿意多听一些世邦魏理仕的意见，对于散售这个问题会考虑得更加谨慎。
然而，戴德梁行则认为，是否分拆或者产权分割出售，并不是写字楼是否被称作甲级的关键因素。例如，位于香港中环的力宝中心是分割出售的，但直到现在为止，并没有人说它不是甲级写字楼。另外，香港皇后大道9号项目也是一个典型的例子，最高的买卖成交价格达到每平方米20万港元，在香港也很难有写字楼买卖超越这个售价。这些物业都没有因为分割出售而影响它们的甲级品质。戴德梁行表示，在物业出售之后，会有“业主公约”制约业主的责任和权利，另外还有专业的物业管理公司来执行公约，约束业主及租户的行为。分散出售的写字楼的确无法约束小业主应该租给谁，或不应该租给谁，但甲级写字楼的租金非常高昂，已经给租户设置了一个门槛，一般实力不够的企业根本无法承受甲级写字楼的租金，这已经限制了租户的品质。另外，写字楼物业不像零售业的商业物业，对于“隔壁邻居”那么看重，关上门就是自己的天地，出了门到了公共区域只要遵守公约就可以了。
理论上来说，戴德梁行的看法是没什么问题的，但他们忘记了一点——上海毕竟不是香港。香港的业主也许会制定“业主公约”，但上海的业主们目前还没有达成这项共识的想法；就算公约真的成型了，既然和大业主签订的不能转租的协议都可以轻易违反，这种小业主之间的公约就更没什么约束力了，还是那句话，一切全凭自觉。而所谓用租金筛选租客素质的理论可能也只适用于香港，在当前的内地，人们的财富拥有程度和素质的高低显然是完全没什么内在联系可言的。
环球金融中心的散卖已成定局，现在的问题是还会有多少面积继续入市，散卖之路的尽头在何方。出售比重越大，也意味着管理难度越大。现在散售带来的一系列问题已经开始显现，如果森大厦无法用一个切实可行的途径取代传统的写字楼运营理论，这些问题会越来越严重。而一个地标性的建筑沦为资金压力下的牺牲品，无疑是所有人都不想看到的结果。想象一下，十年以后，环球金融中心气派的幕墙上挂满了像狗皮膏药一样的空调外挂机，那该是多么可笑而又可怕的景象！在环球金融中心不远处的另一块工地上，新的世界最高楼正在如火如荼地建设，时刻都在长高的上海中心在环球金融中心的前车之鉴面前作何感想?摩天大楼的成功运营需要一个成熟而极富经验的开发商，需要强健稳定的后续资金支持，更需要等待一个正确的入市时机、一个欣欣向荣的经济大环境，这些都是缺一不可的。对于环球金融中心，我们在唏嘘感叹与争论的同时，更多的是惋惜。而对于未来的上海中心，唯有祝福。
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