国产版写字楼评级能否顺利出炉 (转自克尔瑞《商业地产观察》杂志)
写字楼的“5A”标准已然落后，“甲级写字楼”是目前行业内自发形成的一种通行叫法，并没有任何成文的规定，中房协的“中国写字楼综合评价标准”，从制定到推广，需要完成的是一系列“不可能任务”。
随着商业地产在中国逐渐升温，作为商业地产重要组成项目的写字楼物业项目自然也受到了大家的广泛关注。对于一般人来说，第一时间所能想到的关于写字楼的印象大概就是那些打着“5A”、“甲级”之类名号的项目介绍，仿佛如果某个企业能进入“5A甲级写字楼”办公，这个企业想跻身“行业领袖”、“五百强”之列也就指日可待了。实际上，对于那些对写字楼物业并不熟悉的企业主来说，他们并不清楚到底什么样的写字楼才是“5A甲级写字楼”，也很难只听写字楼开发商的一面之词就决定到底要在哪里办公。
也许就是考虑到这种情况，今年8月16日，“写字楼综合评价标准”专家工作会议在上海环球金融中心举行。会议上，各路专家和开发商代表就目前国内写字楼的现状和发展趋势，以及对制定写字楼综合评价标准提出了各自的想法。2011年9月11日至12月9日，中国房地产业协会商业地产专业委员还将在广州召开2011年会，对“中国写字楼综合评价标准”进行深度研讨。也就是说，国内首个“写字楼评级标准”也许不久就将出台。
值得注意的一点是，中房协称，在2011年1月，中国房地产协会商业地产委员会承担了住建部的“写字楼综合评价标准”课题研究任务，至今已完成了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”。 换句话说，他们认为写字楼综合评价标准的出台方本应是政府。一直以来，我国的各种评级、资质认定通常由政府“一手包办”，比如酒店业，竟有两个政府部门曾经对其发放过评级标准，分别是国家旅游局的2010版《旅游饭店星级的划分与评定》修订，以及商务部正在起草的《住宿业态分类》。但在国际上，无论是酒店，还是其他行业，一般对其进行评级的都是非常权威的民间机构或行业协会，倒真没有政府什么事。所以，这次中房协的“越俎代庖”之举其实是理所应当，这也算是我国行业等级评定的一种进步。
这种进步当然值得称赞，但制定我国写字楼的等级评定标准却并没有想象中那么简单。让我们先来看看目前最常见的写字楼“5A”标准和“甲级”评级。所谓的“5A”，指的是写字楼产品的智能化水平，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。人们常常误认为“5A”写字楼肯定比“4A”写字楼要好，但实际上，这5个“A”是相互独立的，写字楼每达成一项智能化标准，就获得一个“A”。所以，“5A”虽然可以成为写字楼的品质的参照，但并不直接相关。现在流行的什么“5A级”之类的叫法也并不准确，因为这几个“A”并没有递进的等级关系，这就像是一个孩子被评为了“三好学生”，并不是首先达到了“德级学生”标准，才获得了“智级学生”的评选资格，最后参与“体级学生”的最终认证，“德智体”三个要素是并列存在的。此外，“5A”标准的产生时日已久，当初看上去要求很高的这5个“A”，在现在看来是非常基本的写字楼要求。比如达到OA标准的写字楼，电力负荷要在50VA/㎡以上；CA标准要求写字楼有千兆入户、百兆到桌的光纤……这些智能化规范已被市场中大多数写字楼设为标准，新建的普通写字楼项目也足够达到“5A”的能力。所以，如果现在的写字楼还想通过“5A”来彰显自身品质，显然有点老套。
如果说，“5A”标准对写字楼还有一定硬性要求的话，“甲级”写字楼评定的内涵则更加飘渺了——它从来没有什么固定标准。“甲级写字楼”是目前行业内自发形成的一种通行叫法，并没有任何成文的规定，而是一个市场营销的概念。在美国，写字楼通常被划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级写字楼，指该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征，能使公司形象和地位得到提升。国际房地产咨询五大行为了顺应港台及中国大陆的语用习惯，将“A、B、C”三个等级翻译为“甲、乙、丙”，用来代指国内不同品类的写字楼。由于美国当初对三个等级的划分并没有什么固定的标准，所以对于甲级写字楼的内涵，大家都“只可意会，不可言传”。为了使这种“意会”的适用性更广泛，五大行耗费了数十年的时间来磨合，终于达成了一些主流意见。但是，在很多问题上，五大行之间也并没有达成共识。比如戴德梁行认为，甲级写字楼是可以分割出售的，而世邦魏理仕对此坚决反对，认为甲级写字楼只能租，不能卖。当然了，并不是说五大行在某些问题上对“甲级”的内涵并没有达成共识，他们各自评定的“甲级写字楼”资质就会受到业内的质疑。因为，这五大行的商誉蜚声国际房地产市场，就算不是官方机构，他们也在行业内有极高的权威。如果他们将一个资历不够的写字楼项目评为甲级写字楼，那就是在砸自己的牌子。
在对“5A”和“甲级”的内涵进行了解以后，我们就能明白，中房协制定评级标准为什么会很困难了。首先，在中国，无论是官方或是民间，都不曾出现过一个像五大行那样可以成为全行业权威的机构，中房协作为中国房地产行业的最大协会，其权威性也并没有达到五大行的水平。在这种情况下，写字楼项目开发商对中房协的认证是否买账，就成为了一个问题。实际上，很多本土开发商都有自己的一套写字楼物业的审核系统。如果中房协的标准并不能为他们的产品带来更多的说服力，他们又为什么要在进行5A甲级认证以后再费一次功夫呢。
其次，很多国际性的顶级写字楼开发商是否会捧场，这也不好说。这就如同虽然各国的酒店行业协会都出台各自的酒店评级标准，但很多世界顶级的酒店是相当抵触这一标准化评定体系的——比如按照评级，法国巴黎凯旋门旁边的拉斐尔大酒店只是四星级酒店，但它拥有意大利文艺复兴三杰拉斐尔的绝世真迹，接待过无数政要名人，它在酒店行业的权威性根本不需要通过评级来得到认同。和拉斐尔大酒店一样，很多在国际上享有声誉的商业地产开发商不会满足于国内的统一标准，而多以“国际化”自居。新鸿基地产的租务总监文志峰就曾表示：“上海正在崛起为新的全球金融和贸易中心，越来越多的跨国机构和国内跨区域机构不断进驻，对上海的写字楼市场提供了更广阔的全球化发展空间，也将提出国际化标准的要求。”
还有一个很重要的原因是，想要制定一个完全用具体数据来作为评判参考的标准，就不可避免地会产生疏漏和争议，而这一标准的时效性能有多长，也很令人怀疑。就像之前提到的那样，“5A”标准在现在看来已经落后了，目前对写字楼除了智能化要求以外，更多了低碳环保要求，所以美国又出台了专门针对写字楼低碳环保水平认证的LEED认证。LEED认证虽然是有具体评定标准的，但也还是免不了产生疏漏，而且这个认证是专门针对低碳水平的，达不到LEED认证的写字楼也可以是“5A”甲级写字楼，而达到了LEED标准也不代表就一定是甲级写字楼。这几套评定系统之所以到目前还没有被统一起来，就是因为一套可以细化到任何一个方面的评级标准几乎是不可能存在的。现在中房协想要出台这样的一套标准，自然是任重而道远了。
当然，甲级写字楼的内涵虽没有明确的定义，但对写字楼的几大方面，还是有基本要求的。例如，甲级写字楼的位置一般都比较优越，位于城市中心商业区；甲级写字楼的规模较大，一般每层建筑面积最少1千平方米；写字楼的设计合理，楼层间隔恰当，有充足数量及合理分布的升降梯和电梯服务；甲级写字楼拥有完善的中央空调和换气系统，物业管理专业成熟，停车场车位充足……这就像汽车也会按照不同的品质分级，这种级别的内涵并没有统一，但是对车辆的某些具体参数，如发动机马力、排气量、轴距等等还是有基本共识的。所以，汽车行业协会会提供一些汽车的具体参数，但绝不会给某款车打个确定的综合分——非要比较同为D级车的奔驰S系和宝马7系哪个更好，这不是惹人讨厌吗？
中房协的标准什么时候会出炉，目前还没有定论。但是我们希望，如果这个标准真的可以出炉，应该尽量与时俱进，考虑环保低碳等新概念，并同时使标准更具操作性和权威性。毕竟，制定标准，应该是现存的评级体系的补充。
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