观广州近年商业地产发展趋势 (转自CRIC商业地产《商业地产观察》杂志)
广州的“开放”和“活跃”之名由来已久，但这种名声从来没有表现在房地产领域，2010年福布斯中国大陆“最佳商业城市”排名刚出不久，广州就改头换面，开始接纳新鲜血液。莫非，这是在向“最佳商业城市”之名致敬？
福布斯2010年中国大陆“最佳商业城市”排行榜上，广州以0.017分的优势超越了上海，成为大陆最佳商业城市，这也是上海在蝉联3年冠军之后首次被赶下王座。平心而论，广州的“夺冠”可说是实至名归。从商业地产领域上的发展来说，近年来广州进步神速，太古汇等诸多大型商业项目相继涌现，今年下半年广州零售物业市场也将迎来大量的大型商业项目开业，包括五号停机坪、海印又一城、奥园广场、太阳新天地、时尚天河、花城汇等。如果所有项目如期开业，将有110万平方米左右的购物中心投入市场。相比较而言，上海的新兴商业增长点——虹桥商务区，自虹桥商务区管理委员会2009年11月成立至今仍在拿地阶段，除瑞安集团之外，国内国际的商业地产大佬尚未进驻。9月中旬，虹桥商务区举行了建设“智慧虹桥战略思路与对策研究”的报告研讨会，虹桥商务区的建设仍在研讨阶段。两厢一对照，昔日的王者或许真的应该好好反思一下。
当然，“最佳商业城市”的实力不光表现在城市的开发建设上，更表现在本地企业的质量和数量上——在房地产领域，广州的房地产开发企业可用星光熠熠来形容。地产界著名的“五虎队”均来自广东，恒大地产、碧桂园、星河湾等赫赫有名的民营房地产开发商也都是从广州发家的。另外，跟上海一样，广州市也有广州城建、广州城投等国有企业的地产开发集团。而且，广州城建早在2002年就赴港上市，并创先利用REITs进行融资，由纯粹的国有独资企业转变成为越秀企业集团属下的房地产专业上市公司，属于最早上市的一批国企。其企业实力也是相当雄厚。
然而，如此多闪耀的群星，在最近的一次广州市一级土地市场转让交易中却集体“缺席”了。8月30日，苏宁环球与广州市荔湾区人民政府、国家开发银行广东省分行签署了对白鹅潭地区28平方公里土地的《土地开发战略合作协议》,苏宁环球将参与广州白鹅潭地区28平方公里土地的一级开发。在一级土地市场中，开发商与政府合作，通过拆迁、土地平整、公用设施配套等，将生地变为熟地，达到出让标准、完成土地招拍挂后，按照事先约定的比例，与政府分成出让土地所得利润。所谓肥水不流外人田，很多地方政府都有直属的一级土地储备开发商，垄断了一级土地开发市场。比如重庆，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团。九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发。上海则是由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场。比如上海市的陆家嘴集团、上海市城市建设投资开发总公司等，上海浦东陆家嘴金融贸易区、新江湾城、虹桥开发区、长风等片区的开发建设都是由这些有政府背景的企业担当一级土地开发。
广州市也不例外，历来是完全由政府组织实施土地一级开发。而在广州，政府直属的一级土地储备开发商是广州城投集团。广州市城投集团在2008年成立，承担着“政府指定道路、特定区域开发、文化旅游、地下停车场及全市管线共同沟的投融资建设、运营管理和维护”等任务，其董事长陶镇广先生同时兼任广州市建委副主任的职务——或者应该说，是广州市建委副主任陶镇广先生同时兼任了广州城投集团董事长的职务。自集团成立后，广州市几乎所有的一级土地市场转让交易都被这个“后来居上”的企业所垄断了。所以很难想象，是出于什么原因，使广州城投集团心甘情愿地放弃了这次“理所应当”的拿地机会。
如果说，广州城投的“放弃”是偶然现象的话，那么广州这么多实力雄厚的国企、民企开发商的集体缺席就更令人匪夷所思了。如果说，广州作为“最佳商业城市”确实有海纳百川的精神，这种精神也并没有表现在房地产领域。实际上，如果我们留心观察广州的版图，会发现某些区域的土地已经被某些房地产开发商批量采购了——大学城地块4幅土地、金沙洲地块3幅土地属于广州城建集团，珠江新城有16大项目归富力所有，雅居乐在国道地块拿了5幅地，保利在金沙洲地块拿了5幅地。其中，除了保利，其他都是广州本地开发商，而像保利这样实力雄厚的央企，全国又能有几个呢？广州土地被本土开发商垄断，一方面是因为本地房开商确实实力雄厚，财大气粗，另一方面地方政府的“优待”也不可忽视。所以，就算广州城投一时间对白鹅潭地区28平方公里的巨幅土地失去了兴趣，其它实力雄厚的开发商也可以马上补上来。在这种情况下，这次苏宁环球居然可以在广州这个“群雄环饲”的战场脱颖而出，简直就是个奇迹。
然而，任何奇迹都不是随便发生的，所谓存在即合理，我们当然要深挖一下苏宁的“幸运”究竟来自于何方。第一个可能性是，广州在获得“最佳商业城市”的殊荣后真的改头换面，决定用更包容的胸怀来证明自己的头衔非虚。实际上，非本地的房地产开发商进行“生地”开发的先例并不是没有，甚至也并不罕见。比如，同样作为一线城市的北京，其土地一级开发市场就是采用的政府主导、市场化运作的模式，政府控制土地储备计划和供应计划，土地一级开发则充分利用社会力量实施。但是，北京采用这一模式的背景是北京市城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场。而广州市域面积7434平方公里，只比上海市土地面积多出1000平方公里，相对于北京市16410平方公里的面积来讲，不存在土地规模太大、政府无法控制土地一级开发市场的情况。另一个一线城市——上海市也有将一级土地开发交给外来企业开发的案例，比如太平桥地区的旧区改造项目。上海政府将这一巨型地块交给了香港瑞安集团进行“打造”，而瑞安也不负众望，打造出了上海新天地这一城市名片。然而，在这一案例中，上海市政府看重的不仅是香港瑞安集团的资金方面的硬实力，更看重的是企业资源、创新能力、运营管理能力等各方面的软实力。广州的本土开发商在“软实力”方面显然比目前在市场上没有任何一个好的商业标杆项目苏宁环球强了许多，如果广州是用“海纳百川”的胸怀接纳苏宁，并不能对自身的发展和提高产生什么帮助。所以，这个论点无论从什么角度上来说都站不住脚。
那么，广州地方政府到底看上了苏宁的哪一点呢？联系前两年发生在上海的一个事件，或许能对我们产生一点启发。在上海，一幅商业用地曾名噪一时——位于黄浦区的南京路163地块。这幅地的出名之处并不仅在于它位于上海最繁华的商业中心区，天生金贵，更在于它曾经引起了新鸿基、中信地产等房产巨头的极大兴趣，却在经过300轮激烈竞价后，被一位买家以44.04亿元的价格收入囊中，当时的土地楼板价达到6.7万元/平方米，一举创下全国土地单价之最。而这位击败了新鸿基、中信地产的买家正是苏宁环球。虽然后来因为“支持上海地铁建设”，苏宁环球申请了退地，但当初163地块所带来的巨大震荡令所有人都记忆犹新，苏宁环球也因此一战成名。再看这场“鏖战”的发生时间——2007年8月24日，那正是整个房地产业烈火烹油、繁荣兴盛之时，所有开发商的钱袋都是鼓鼓的。当初的苏宁环球就已经财大气粗了，那么在经历了“史上最严厉调控”，众开发商资金吃紧的现在，像苏宁这种持有专业卖场、有固定租金、现金流稳定充裕的开发商就像大浪淘沙后的黄金般弥足珍贵了。和苏宁情况相仿的还有红星美凯龙，后者正是上海今年总价地王的获得者。
看完了老消息，再来看一条比较新的消息。2011年6月1日，央行发布了《2010年中国区域金融运行报告》，公布了关于地方政府融资平台贷款的专项调查结果。调查结果显示，截至2010年年末，全国共有地方政府融资平台1万余家，较2008 年年末增长25%以上，国有商业银行和政策性银行成为贷款的供给主力。调查结果公布次日，银行股出现全面下跌，当日收盘时，银行类指数下跌2.17％，这反映了人们对地方政府融资平台隐忧的进一步加深。 而为这条消息雪上加霜的是，全国地方政府性债务中，43%的债务将在今明两年内集中到期，预计达4.6万亿元，债务总额中有60%以上在2013年前到期。也就是说，地方政府们现在正在为筹钱还债抓破脑袋。
将两条消息一结合，我们似乎能为广州政府的这一举动找到一个合理的答案了：开发大型商业项目，资金需求量大、回笼时间长，还有很大的投资风险，作为具有一级土地开发资质，受地方政府“偏爱”的广州城投集团，在如今融资平台隐忧渐显的情况下，想筹到钱也不一定有银行愿意帮忙；广州本地的开发商们虽然发展成熟、实力雄厚，但是在如今调控压力极大的情况下，自己以前“批发”的土地存货还不一定能“吃得消”，再接手“新货”显然心有余而力不足。这时，苏宁环球适时出现，地方政府和开发商一方有资金需求，一方有土地需求，自然是一拍即合了，至于是“本帮垄断”还是“海纳百川”，那都是后话了。
当然了，这一切都是我们的猜测，也许苏宁环球在白鹅潭地区真的可以有一番作为，而广州地方政府正是看重了它的这种潜力。如果真是那样，上海将“最佳商业城市”的名号输给广州，肯定就更是心服口服了。
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