看绿地集团和长江实业如何盘算“真如”地块（转自克尔瑞《商业地产观察》）
在沉寂了许久之后，上海的“最后一个城市副中心”真如，终于又有了新消息：后来入场的绿地集团超越长江实业，拿了个“第一”。只是不知道这个“第一”，到底能取悦谁……
众所周知，现今的中国社会竞争激烈，大家都喜欢争第一，连幼小的孩子都未能“幸免于难”——就如同某奶粉广告所说，“别让孩子输在起跑线上”。近日，上海的真如地块也诞生了一个第一：8月25日，由绿地集团和合景泰富联手打造的首个商业综合体旗舰项目——天汇广场正式启动，直面李嘉诚和黄地块，从此拉开了大真如庞大的城市升级序幕。
“首个”字眼一出现立即刺激到大众眼球。然而，早在2009年绿地集团拿到真如城市副中心B1、B2南块土地之前，长江实业集团就已经启动了其真如大型城市综合体项目，而且就在7月下旬，李嘉诚还为旗下长江实业集团的真如、嘉定和陆家嘴的三大项目举行命名仪式，真如项目被命名为“高·尚领域”。绿地何故称自己的项目为“首个”呢？原来，绿地、合景泰富项目虽然于2009年底拿到地块，2011年启动项目，均落后于其邻居李嘉诚的长实项目（长江实业集团早在2006就已经拿下真如城市副中心第一幅巨量核心地块A3-A6地块，并于2009年动工），但是项目预计完工时间是2018年，绿地、合景泰富的城市综合体项目预计2013年完工，从完工时间上来讲，绿地的天汇广场确实将是真如城市副中心的首个城市综合体。所以，绿地不仅拿了个“第一”，还是个“奋起直追，后来居上”的第一。
绿地的优秀成绩如果放在奥林匹克的赛场，免不了会被无数闪光灯和记者所拥戴，但是放在真如的赛场上，则不一定那么讨巧了。2001年，根据城市规划，真如地块在确定为继徐家汇、五角场、浦东花木地块以后上海的最后一个城市副中心后，被寄予厚望。规划出台以后，2002年，真如地方政府和长江实业进行接洽，希望其可以入驻真如。2006年，长江实业在一场附加条件为“必须为世界五百强企业”的公开招标中，以难逢敌手的傲然身姿成为了真如的巨量核心地块A3-A6地块的“绝对赢家”，其当时的土地均价为3055元/㎡。之后就是漫长的等待。直到2009年，根据协议2年内必须开工的期限眼看到来，长江实业才缓缓开始打地桩，以“正常的进展速度”将工期延续至2018年。
长江实业为什么把动作放得那么慢？很简单，囤地坐等周边环境成熟，坐享土地溢价收益，这也是港商们在进行商业地产项目开发时常用的法宝。商业地块要真正成熟，都需要培育期。培育期内，开发商基本属于资本投入阶段，哪个开发商更快地开发出来，哪个开发商付出的则越多，相当于为后来者铺路。长江实业懂得这个道理，绿地当然也懂得，如果可以囤地，它当然不愿意成为第一个“出头鸟”。绿地拿地是在2009年，当年12月17日，真如城市副中心B1、B2南块公开挂牌竞价，其时共有3家企业入围了这幅入地的拍卖。在拍卖前最后一小时，绿地在网上挂出了14.166亿的价格，随后另外两家企业主动放弃了现场竞价，绿地直接拿地，该地块的楼板价为9000元/㎡，溢价19.9%。在拍卖前主动放弃竞价，这虽然不算时有发生，但也还算是常见。但是关于这幅地的渊源却值得推敲：原来，B1、B2地块，原本就属绿地旗下，在真如统一规划时曾被政府回收，如今算是“物归原主”。 对于绿地获地，所有人都表示意料之中，不仅因为绿地的“失而复得”，更因为早在2009年年初，就有绿地真如项目动工的风声，其目的就是为了“逼”李嘉诚的真如项目开工。
可见，在拿地的时候，绿地对B1、B2地块的开发进度就已经和李嘉诚的真如项目联系起来了，甚至可以说，绿地就像是真如地方政府的“鞭子”，在不停地催促长江实业加快进度。所以，绿地比长江实业项目先完工也算是一个“硬性规定”了。
然而“硬性规定”不一定非要“硬性”进行报道。无论是绿地还是地方政府，也许都并不希望有太多人知道这个项目将会是一个“第一”。真如地块由于自身在规划上的极高定位，各方都对它寄予了厚望，但是就目前的实际情况来说，该区域的商业氛围极其薄弱，地块的“名声”和“实质”相距甚远。为了尽快使地块的价值坐实，地方政府必须寻找到一个知名的房地产开发企业来进行区域开发，以带动其他开发商入驻，共同炒高房价。地方政府本来寄希望于长江实业，但是在这场博弈中，地方政府处于了弱势，对仗经验丰富的港商，明显经验不足。虽然项目如期开工，进度却一拖再拖——这就不是当初协议所能预料到的了。在这种情况下，政府只能转而去找“软柿子”，而绿地正好是很好的对象。绿地当然明白地囤得越久越值钱的道理，它虽然也是房地产界的个中翘楚，但相较于国际级的房地产开发商大亨，毕竟还是存在差距，这使得它在和政府进行博弈的时候难免处于弱势，所以只能不甘不愿地当了第一。另一方面上来说，绿地虽然被地方政府“催促”了一番，但实际上并不是没有获益。绿地获得B1、B2地块的土地均价为9000元/㎡，虽然比起长江实业当初的拿地价格贵了不少，但是在当时的情况下来说，仍是便宜得惊人——在绿地土地的非真如中心地块，其均价都达到了12000元/㎡。而且在那次拍卖会上，绿地在距离拍卖截至时间仅一小时的时候才出价，其他两家企业又相继放弃竞价，这幅土地还是“失而复得”，这其中的故事恐怕也相当精彩。两方面的因素相加，绿地既享受了地价折让，又在博弈中处于弱势，没有必要“敬酒不吃吃罚酒”，也就顺水推舟地当了第一。但是，这个“第一”毕竟是博弈后妥协的结果，绿地恐怕并不想让业内人知道自己的这个名头。
那么，作为土地出让市场的另一方，地方政府又是否希望这个“第一”被广为传诵呢？作为土地出让主体，地方政府当然迫切希望拿地的企业可以第一时间开始动工，使板块尽快成熟，坐享溢价。但是另一方面，入驻企业的资质也是政府需要考虑的重点，毕竟区域内明星级别的开发商越多，对地价就越有好处。正是怀着这种“名企情结”，地方政府才会心甘情愿地用极低的低价将巨幅土地“招标”转让给长江实业。虽然后来事与愿违，但是“名企情结”是不会那么容易消退的，所以在随后对绿地进行土地转让的时候，地方政府依旧行了一些方便。但是，就像前文所说的那样，绿地毕竟不是长江实业，这是国内一流和国际一流之间客观存在的差距。所以，地方政府虽然需要绿地充当“开疆辟土”的第一，但是用来吸引其他开发商的“板块内第一个项目”的美名最好还是由长江实业来承担。
然而现在，不知道是绿地的某位员工对老板的心思不够了解，还是某家进行策划的公关公司对商业地产的情况不太清楚，这个“第一”的名头最终还是落在了绿地身上。对于这整个事件，满意的也许只有李嘉诚——囤地的如意算盘可以继续打着，反正绿地的项目已经“后来居上”了，自己只需继续等待时机成熟；至于“第一”的名头，既然有人愿意争当了，自己也乐得甩掉这个包袱。
在未成熟的商业地块开发商业地产项目，就如其他行业一样，也有激烈的竞争，在这里大家争当的不是第一名，而是比谁在与政府的博弈总更有“磨洋工”的实力。但是和其他行业一样，商业地产的开发也是不能“输在起跑线”上的，因为谁先动，谁获得的收益就可能越低。而未成熟商业地块本身的竞争则遵从了普遍的竞争逻辑——谁在“起跑线”上慢了一步，谁就有可能失去发展的先机。这两条起跑线一交错，开发商和政府的博弈也就更加精彩了，你来我往好不热闹，更有合纵连横声东击西。只是希望，在双方相互妥协的过程中，我们的区域发展、城市建设不要输在了起跑线上——那才真是政府和开发商共同的损失，甚至是所有人的损失。
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