主题：友阿集团在郴州建设城市综合体

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股票简称：友阿股份 股票代码：002277 编号：2011—059 湖南友谊阿波罗商业股份有限公司 对外投资公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整，并对公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
湖南友谊阿波罗商业股份有限公司（以下简称“公司”）于2011年11月28日召开第三届董事会第十六次会议审议通过了《关于投资“郴州友阿购物中心”城市综合体项目的议案》，并将提交到公司2011年第三次临时股东大会审议。具体内容公告如下： 一、投资基本情况 公司为加快在湖南省内二线城市的扩张进程，拟与拥有位于郴州市最繁华商圈的土地的湖南郴州汽车运输集团有限责任公司（以下简称“郴汽集团”）、拥有房地产投资经验的湖南熹华投资有限公司合作，共同成公司开发建设和经营“郴州友阿购物中心”（暂定名）城市综合体项目。 拟成立公司名称：郴州市友阿购物中心股份有限公司（暂定名，名称以工商部门核准的为准，以下简称“合资公司”）。 注册资金：人民币5亿元，其中：公司以人民币出资2.55亿元，占注册资金的51%；湖南郴州汽车运输集团有限责任公司以其拥有的土地使用权出资，约定出资额为2亿元，占注册资金的40%；湖南熹华投资有限公司以人民币出资0.45亿元，占注册资金的9%. 本次交易不构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。 二、合作方介绍 （一）湖南郴州汽车运输集团有限责任公司 住所：湖南省郴州市燕泉南路11号 企业性质：有限责任公司 法人代表：谷运东
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注册资本：9419.62万元 主要业务：汽车客运、货运、修理、客运站经营等。 （二）湖南熹华投资有限公司 住所：湖南省长沙市天心区芙蓉中路462号 企业性质：有限责任公司 法人代表：杨进 注册资本：2000万元 主要业务：房地产投资。 三、合作项目的主要内容 （一）土地使用权基本情况 项目地块位于湖南省郴州市国庆北路与同心路交汇处，东临马家坪市场，南临北湖公园，西、北临住宅，总占地面积44506.8平方米，其中：合作方湖南郴州汽车运输集团有限责任公司作为出资的土地面积约39363.86平方米，土地用途为商业用地，另需征收整合的土地约5142.94平方米。 （二）项目开发主要内容 拟建成一个具有复合型、多功能商业区域，集“生活、购物、娱乐、休闲”为一体的综合性地标级商业中心。其中： 1、主力百货店 拟新建建筑面积约6.2万平方米的主力百货店经营场所，主要经营精品百货、中高档服装、皮鞋皮具、电影院等。 2、情景式商业街 拟新建建筑面积约3.8万平方米的商业街，主要经营餐饮、儿童乐园、小吃街等多项娱乐和辅助功能设施。 3、大型超市及家电卖场商业区 拟新建建筑面积约3万平方米的大型超市及家电卖场。 4、房地产开发、经营 拟开发建筑面积为4万平方米的高档精装住宅，建筑面积约6万平方米的酒店式湖景公寓。 （三）项目投资总额 项目计划总投入资金额为人民币约9.6亿元，（项目最终的投资总额根据设计方案的预算为准）
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1、自主经营及出租部分 预计投资5亿元，其中：土地成本约1.3亿元，建设成本约3.7亿元。 2、出售住宅及商铺部分 预计投资4.6亿元，其中：土地成本约1.2亿元，建设成本约3.4亿元。 （四）项目实施计划 项目计划2012年9月开始动工建设，2014年年底完工并投入试营业。 （五）项目实施计划 项目启动资金约5亿元，资金来源为注册资金5亿元，后期通过银行借款或其他融资方式筹集资金。 四、项目的可行性分析 （一）项目建设的背景分析 建设项目位于湖南省郴州市北湖区。郴州市处于“珠三角”、“长株潭”、“长三角”和海西经济区、大西南两条经济带的交汇腹地，是华南经济圈与内陆经济带的重要通道和节点，特别是武广高铁的开通，是郴州快速融入“珠三角”、“长三角”一小时经济圈，标志着郴州跨入了与广州、长沙的“同城时代”，区位优势更加突显。 1、项目建设地的商业经济背景 据最新调查资料显示，郴州市居民消费需求保持较快增长，2011年1-10月，全市城镇居民人均可支配收入14498元，增长13.3%；人均消费支出9825元，增长13.6%。这在国内外金融环境日益紧张，经济与人民收入增速趋缓的大背景下显得尤为可贵，这也显示出，当前郴州市居民仍然具有很强的消费潜力。 《郴州市十二五发展规划》（以下简称《规划》）指出：积极发展生活性服务业，运用现代经营方式、服务技术和管理手段，全面提升餐饮住宿、商贸流通等传统生活性服务业，加快发展生活保障、休闲娱乐等新兴生活性服务业，推进社区服务和养老服务。 《郴州市“两城”建设现代服务业2009-2030年战略规划纲要》（以下简称《纲要》）第四条指出：合理规划布局，建设大型商贸批发和零售市场等商业设施，发展大型超市、仓储会员店、专卖店以及具有较强特色的大型专业市场等商业业态。利用武广高铁客运站，打造郴州中央商务区。扩大郴州商务体系与省际周边城市商务体系的联系，促进商业繁荣，不断完善功能、增强竞争能力，打造湘粤赣省际区域汽车销售中心、商品批发中心、高档购物中心，建成省际区域商贸中心。
因此，项目建设地的商贸背景优势突出，适合建设大型的综合商业区，以满
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足当地的群众对物质文化的需求。 2、项目建设地的公寓住宅背景 《规划》指出：主动应对市场变化，建立市场调节和政府监管相结合的供求调控、引导机制，促进房地产市场有序发展。努力增加普通商品住房供应，适度开发高档房地产，满足不同层次居民的住房消费需求。 《纲要》提出坚持“综合开发、配套建设、集约化经营”的发展思路，把房地产开发与旧城改造、新区拓展结合起来，引导人流、物流向新区发展，加快城市提质扩容步伐。 因此，该区域同时也适合建设公寓建筑，与该地域商贸环境形成配套。 （二）项目建设的优势分析 1、政府支持力度大，土地成本低，降低项目开发的风险。由于本项目为郴州汽车总站及周边地区旧城改造项目，郴州市政府的支持力度很大，在规划开发地域的房屋征收拆迁方面，郴州市政府专门成立了指挥部组织实施。同时在项目用地规划、相关建设费用的优惠以及为该项目开设特事快办通道等方面给予政策支持。本项目建设用地基本为合作方郴汽集团出资的土地，土地取得成本相对较低。随着国家近期对房地产市场调控力度加大而给房地产开发带来的风险，优惠的政策，低成本的地价，将加强项目的开发抵御风险的能力。 2、房地产业务资金回笼快，盈利能力强，可有效降低项目的商业部分经营成本。通过目前掌握的地块信息及开发周期情况推断，以及本项目的入市时间为2013年前后，依托郴州友阿购物中心优势条件，预计商品房价格将保持在6000元/㎡左右，商铺均价保持在15000元/㎡左右，具有较强的盈利能力。同时根据对郴州市房地产市场分析，预计三年内能全部完成商品房销售，因此资金回笼快，减少项目开发的资金压力，同时有效的降低郴州友阿购物中心商业经营成本。 3、商业经营管理的行业优势。公司是多年从事零售商业经营的湖南区域龙头企业，具有商业经营管理优势。公司在郴州市已成功经营一家百货店----郴州中皇城，取得了颇佳的经济效益和社会效益。有此为基础，可为郴州友阿购物中心提供丰富的供应商资源和的营运管理经验，从而降低招商成本和管理成本。 （三）项目的效益分析
根据湖南力源土地房地产估价咨询有限公司出具的湘力源可研报告（2011）第11241号《“郴州友阿购物中心”城市综合体项目可行性报告》。通过财务评价分析，项目公寓住宅部分项目投资财务内部收益率为41.11%，财务净现值为17483万元，投资收回期3.04年，大于0。项目商场部分内部收益率为8.66%，财务净现值1936万元（Ic =8%），投资回收期9.14年，大于0。由上述财务评价
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结果可以看出，本项目财务内部收益率高于投资者最低期望收益率（ic = 8%），财务净现值大于零，投资回收期低于投资者期望投资回报期10年；项目各年的财务状况也较好，且具有一定的抗风险能力。 五、公司投资的资金来源 公司本次投资的资金全部为自有资金。公司承诺：在此项风险投资前的十二个月内没有使用闲置募集资金暂时补充流动资金或将募集资金投向变更为补充流动资金；此项风险投资后的十二个月内，也不使用闲置募集资金暂时补充流动资金或将募集资金投向变更为补充流动资金。 六、对外投资的目的、存在的风险和对公司的影响 （一）对外投资的目的及对公司的影响 公司本次对外投资是公司加快向省内二三线城市扩张迈出的一大步。公司董事会通过对该项目充分论证的情况下认为，项目投资收益高，经济效益好，具有较好的抗风险能力，项目整体效益在经济上是合理。本次投资符合公司发展战略，有利于完善公司业务布局，拓展发展空间，提升公司经营业绩和整体竞争力，树立公司向省内二三线城市扩张的典范，使公司获得强有力的持续经营与发展能力。 （二）项目风险提示 本项目投资额大，经营相对复杂，在实施过程中将面临市场风险、经营管理 风险、工程管理等风险。公司董事会认为，公司是在对市场进行充分论证的情况 下决定实施该项目，并对项目的实施作了精心的准备。同时项目用地成本较低， 当地政府对该项目的实施也给予了较大的政策支持，具有一定的抗风险能力。 七、独立董事意见 本公司独立董事对公司本次投资“郴州友阿购物中心”城市综合体项目发表独立意见如下： 1、公司本次投资的事项符合公司发展战略，有利于完善公司业务布局，拓展发展空间，树立公司向省内二三线城市扩张的典范，加快公司在省内开店的进程。 2、上述投资事项已经通过公司董事会审议表决通过，其程序合法有效，拟将该投资事项提交公司股东大会审议批准。 3、“郴州友阿购物中心”城市综合体项目具备可行性，该项目符合国家产业政策、土地、环保等各方面的法律、法规及政策，合法有效。
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综上所述，我们认为：公司董事会本次投资的决策程序符合《公司法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》等相关法规和公司制度的规定；实施相关方案有利于拓展公司经营业务和提升公司经营业绩，不存在损害公司和全体股东利益的行为，决定同意公司董事会的决定。 特此公告。 湖南友谊阿波罗商业股份有限公司 董事会 2011年11月29日

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