浅析商业地产限购 （转自克尔瑞《商业地产观察》杂志）
连商业地产也开始限购了？8月底，上海银监局的一纸公文让本已“谈限色变”的人们再次绷紧了神经。殊不知，“买卖”本就不是商业地产的主流开发方式，因此“限购”的象征意义也就更大于实际意义了。
自宏观调控，特别是今年1月以来，上海在住宅房地产限购令、限贷令的执行上越来越严格，住宅市场的投资性需求被很大程度地抑制了。在这种情况下，可售型商业地产打着“不限贷、不限购”的旗号招摇过市，找不到出路的投资客们只好从住宅市场转身，投向了商业市场。投资客们的态度也导致开发商们对住宅市场的后市持“看空”态度，不约而同地纷纷将资金从住宅市场上抽离，积极转投进商业地产。这两股综合的供需力量共同推高了商业地产市场的热度，目前，住宅市场和商业市场“两极分化”的局面已经开始悄悄形成，而这种大量资金涌入商业地产的格局，无疑会推高商业地产市场的价格，造成商业地产市场可能的泡沫。另一方面，受到通胀的影响，宏观的货币政策开始紧缩，银行对于贷款的发放普遍谨慎，房地产业当然更是首当其冲。在目前许多资金试图进入商业地产进行投机的背景下，国家当然不会希望流入此领域的热钱过多，所以即使银根不收紧，国家的产业政策也早晚会影响到贷款的发放。
在这种情况下，今年8月23日，上海银监局下发了《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，明确要求各银行今后须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工的房源。换而言之，今后购房者如需贷款购买办公楼、酒店式公寓、商铺等商业用房，必须符合现房条件而非现在的期房条件。受到这一政策的影响，8月份的最后一周，也就是限贷令发布的首周，上海商业地产成交量已明显锐减，商业办公楼盘成交量为4.3万平方米，远低于7.7万平方米/周的平均水平；限贷之前上海商业地产8月日均成交约96套、1.48万平方米；限贷之后日均成交约为73套、6437平方米。
限贷政策一出，立刻引起了各方的高度关注。有人认为，商业地产的泡沫化程度越来越高，行业风险加剧，终于引起了有关部门的重视；也有人认为，此举可能是宏观调控政策开始向商业地产领域外延的信号。新政到底会对整个商业地产环境带来多大的影响呢？首先，这一政策的下发单位是上海银监局，是地方性的政府单位，此政策的适用范围也仅限于上海地区。虽然从数据上看，上海的商业地产项目成交量在新政出台后“很受伤”，但如果把这一变量放大到全国范围内进行比照的话，就几乎可以视作正常范围内的浮动了。此外，政策的针对对象被限定为“期房”，对已经建成的现房来说还是可以进行正常贷款的，这进一步缩小了政策的影响范围。
另一个重要因素是，商业地产市场和住宅地产市场本身的运作方式存在着极大差异。对于商业地产来说，“散售”从来就不是主流的运作方式，真正运作成熟的商业地产，都是以持有收租作为其主要运作方式的，目前进行分割散售的商业地产项目，要么是一些酒店式公寓、小商铺，要么是一些非甲级的中小面积专业写字楼。这些项目本身在商业地产市场的占比就很小，总量能达到上万平方米就算是大项目了，和动辄上百万平方米的城市综合体“巨舰”相比，可谓是小菜一碟。而且在上海，每年的新增项目加起来也不出20个。从目前的情况上来看，受到新政影响的商业项目也基本上以此类项目为主，所以商业市场的主体并没有受到很大影响。
此外，我们还应该注意此政策的限制主体——购买方。由于商业地产贷款向来审批严格，在此种情况下，一些银行将商业地产贷款转成个人消费类贷款，便于程序审批上的操作。个人消费贷款额度最高20-30万，对于真正想投资商业地产的人而言，数目相对较小，对投资市场不会有本质的影响，只是拖延了银行的放贷时间。如果出更严厉的政策，例如提高商业地产购买的首付比例，或者贷款额降低至四成以下，这样的政策才会对市场有较大的影响。另一方面，对于以持有作为主要形式的商业地产市场来说，最需要钱的并不是购买散售商业地产项目的顾客，而是需要庞大资金进行项目开发建设的商业地产开发商。如果政策的意图是对整个商业地产行业的快速发展进行抑制的话，最有效的手段是直接对开发商的融资进行调控，而不是和散客们小打小闹。从现在的政策中，我们还并没有发现针对开发商的融资或投资有任何限制，可见银监会并没有打算拖整个行业的“后腿”。
那么，银监会出台这一政策的目的到底是什么呢？我们知道，因为住宅限购，许多个人投资转向商业地产领域。目前有很多商业地产项目是小产权出售，较低的首付比导致一些信贷机构发放个人消费贷款用于投资者购买商业地产，扰乱了金融市场秩序。同时，商业地产本身投资风险较大，而且对整个房地产市场的影响需要较长时间才能反映出来，所以如果任凭现在已经出现的商业地产投资乱象发展下去，对整个行业只会有害无益，银监会此举更多的是一个市场规范的信号。
其实在新政策颁布下来以前，上海各主要银行出于风险和额度原因，就已经逐步对期房商业地产项目停止贷款。所以目前不少在售的(已结构封顶可以预售，但未竣工验收)办公、商业、SOHO项目在客户蓄水期就已经做好了资金回笼周期上的准备，也提前与银行达成协议，让客户先签约、先首付，一旦项目竣工立即放款。因此，对于上海的不少开发商业地产的企业来说，实际上早已开始针对这一新政策制定了应对措施。而且开发商也可以相对地与其承建商商谈，进一步缩短施工期，加速工程进度，用最短的时间达到“现房”的要求。这样也可以有效地降低新政策的影响。
从有利的方面来看，在新政策的影响下，很可能会成为那些已竣工的商业地产项目的商机。由于一直以来投资商业地产最大的风险即是项目规划与实际运营之间的落差，而现房产品的好处正是可以让投资人直接看到完整的、已经开始运作的产品，这无疑可以使投资者规避了商业地产项目最大的不确定因素。这样，整个行业的盲目投资情况会相对减小。如果银监会新政策严格执行，受到最大影响的将是那些针对相对中低端投资客的小面积商铺类产品，当前市场上诸多SOHO、LOFT等带有商办概念的项目，或者酒店式公寓这种带有商住概念的项目都将遭遇挑战。对于大多数的持有型商业地产项目，比如甲级写字楼、大型有组织零售商业项目、城市综合体来说，几乎不会受到影响。
一个非全国性的地方政策，限制了一个行业内的非主流开发模式。如果把这一举动看作全行业的某种“预示”，未免有些小题大做。商业地产的行业泡沫或许确实存在，但绝不是用这一地方性政策就可以根除的。上海银监会的这一举动，以及它所带来的影响，只能算是茶杯里的风暴。
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