租金大降30%-50%
近一年来，广州传统写字楼租金急速上升，但前几年热租的短租写字楼租金却在迅速下滑。不少经营短租写字楼的中小型商务中心纷纷急降租金吸客，普遍降幅高达30%-50%，个别商务中心租金降幅更超过50%。原本生意红火的短租写字楼为什么要狠降租金吸客？记者近日调查发现，住宅限购令促使大量游资进入短租写字楼投资市场，短租写字楼供大于求，开始了新一轮的大洗牌。
1 租金最大降幅超50%
记者调查发现，近几个月来，广州短租写字楼市场已经打起了“价格战”。一年前，一些小型商务中心的租金大概是800-1000元/人/月（短租写字楼按办公人数收取租金），中型商务中心租金1200-1500元/人/月，大型商务中心租金2000-4000元/人/月。虽然近一年来广州传统写字楼整体租金上涨了10%-20%，但商务中心的租金却大幅下降。据调查，除了大型商务中心因为客户群相对稳定而价格变化不大外，不少中小型商务中心租金都大幅下降：小型商务中心租金已降至400-800元/人/月，中型商务中心租金也降至800-1200元/人/月，降幅多在30%-50%之间，个别商务中心租金降幅更超过50%。
如广州东站附近的一家商务中心，去年两人间租金报价2500元/月，但目前最便宜的仅1000元/间，而且还是全包价，包括所有的上网费、电费、管理费等等，租期半年以上的，还另送工商注册和财税服务。而在其附近的另一间连锁商务中心，最便宜的10平方米两人间，全包价甚至只需800元/月，而在去年类似的单位，短租价至少要1500元/月才能租得到。
2 住宅限购催热短租写字楼投资
短租写字楼大打“价格战”主要是供应量激增所导致的。中立地产策略部经理许纯说：“亚运会举办后，广州商务市场被看好；而住宅限购，吸引一些有实力的投资客把钱投到写字楼市场，经营短租写字楼生意。”
在体育西路经营商务中心的梁先生说：“去年年中我在建和中心21楼租下了1000平方米的写字楼，因为签的是长达10年的长租约，所以整体租金较低。”梁先生引入运作机构，将1000平方米写字楼间隔成了45间独立的办公室，还有300平方米的功能区，包括前台、接待区、洽谈室、会议室、文印区、休闲区及茶水区等，整体包装改造投入近300万元。梁先生的商务中心在去年11月中旬开业，目前每月整体运营成本15万元，出租率85%，每月收租金及服务费用约16万元。梁先生说：“如果出租率能达到100%的话，我的营业额就能达到20万元/月，也就是说每月平均盈利有5万元左右。”
近一年来，有不少像梁先生一样的投资客，租下甚至买下整层或几层物业，改造成商务中心，推出大量短租写字楼单位，令市场供应量大增。记者调查发现，去年11月，广州中心城区的商务中心只有20间左右，并且以小型和外资商务中心为主，主要分布在天河体育中心周边及越秀区一些交通便利的地段。但时过一年，仅天河体育中心周边的商务中心已超过20间，而广州中心城区大小商务中心的数量早已超过50间，比去年同期至少增长了1.5倍。据了解，这些新增的商务中心，大多集中在天河体育中心附近和珠江新城、广州东站一带，以中小型项目居多。
3 空置率最高35%
在短租写字楼供应量大增的同时，需求却反而在减少，加剧了市场的竞争。近期经济大环境并不明朗，加上银行贷款政策收紧，新开公司数量大减。有数据显示，近半年来广州平均每月新增的公司数量比去年同期下降了近三成。加上展会经济效益不景，令商务中心原来的主力客源——初创业人群和展会客商的数量大量减少。供大于求，短租写字楼空置率很高。
许纯表示，目前广州中小型商务中心的空置率有25%-35%，一些定位、经营较好的项目，如天元国际商务中心、中盈国际商务中心等，其空置率相对低一些，但也有5%-15%。
4 边洗牌边练内功
据了解，在短租写字楼打起价格战的同时，该市场也开始了新一轮的大洗牌。近一年来数量增长最快的中型商务中心，其市场同质化竞争最为残酷，经营压力也最大，所以率先开始降租金。中型商务中心的竞相降租，令小型商务中心渐渐失去了仅有的价格优势，因此一些较为陈旧的小型商务中心已被市场所淘汰。
另一方面，中型商务中心除了降租金吸客外，还开始“练内功”、“拼服务”。如将一些以前要收费的服务变成免费服务来吸客，比如天元国际商务中心就推出租小型办公室送Ipad2、免费赠送工商注册和财税服务、免费网络等优惠措施。有的商务中心给租客提供一定的会议室、接待室免费使用时间，给租客更多的“实惠”。还有的商务中心开始重视网络运作和旧客户的维护，如为客户搭建相互间的沟通平台，方便其生意往来，推出旧客户推介新客户优惠等等，充分利用旧客户资源，留住旧客、吸引新客。如天元国际商务中心就建立了“会员俱乐部”开拓商务资源。
投资提醒
小商务中心配套也要完善
1 初次投资，运营面积不宜过大，以免增加运营成本及风险。
2 选址需交通便利，周边有一定商务氛围。
3 因市场正向着中高端方面发展，项目可以做小，但要做精，配套功能区规划应尽量完善才能适应需求。
4 内外兼修，特别要注意提高服务素质，留住旧客，提高旧客介绍率。
5 要具特色，通过差异化营销、独特定位等在竞争中脱颖而出。
6 建立客户网络平台，方便客户间的沟通互动，提高服务附加值。
7 充分利用网络资源加强网上宣传和推广。
广州主要短租写字楼一览表
项目名 地址 月租金 （元/人）
雷格斯国际商务中心粤海天河城大厦、中泰国际广场 4000-5000
远雄国际商务中心 财富广场 3000-4000
TEC 国际商务中心 海航大厦 4000
天元国际商务中心 建和中心 1200-1500
中盈国际商务中心 南方证券大厦 1200
英腾商务中心 中信广场 1200-1500
点对点商务中心 广州东站综合楼 500-800
创富港商务中心 广州东站综合楼 500-800
N+1 商务中心 维多利广场 600-1000
专家看市
合作经营、并购将成潮流
记者发现，虽然目前广州短租写字楼的竞争较为激烈，租金水平较低，空置率也较高，但商务中心的数量仍呈上升趋势，且大多数项目都朝向连锁经营的方向发展。
许纯表示，在广州，短租写字楼市场仍处在起步阶段，不少有实力的投资商都看中这片洼地，而他们的经营策略都是：进驻广州——开分店——形成具有一定知名度的连锁企业——引入风投资金——上市。激烈的竞争使行业出现大洗牌，也是这些有实力的投资商并购其他中小型商务中心的机会。事实上，近期不少商务中心已出现合作经营、并购等情况，这是因为投资商们希望通过合作与并购等方式来提升竞争力，打造品牌，以获得持续经营的优势。在未来的一年，短租写字楼市场的合并经营、并购现象还会更多，市场将更成规模。
新快辞典
短租写字楼
短租写字楼在国外被称作ServiceOffice，即“服务型办公室”，在国内被统称为“商务中心”，是一种面向中小型企业提供短期租赁服务的写字楼产品。与传统写字楼相比，短租写字楼有三大特色：一是租期可长可短，传统写字楼通常租期以年计算，商务中心却可以以月，甚至以周、以日计价；二是商务中心的租赁面积非常灵活，通常都备有各种不同面积的独立办公室供企业挑选，从一人间到十几人间，完全能根据企业需要而灵活出租；三是商务中心都设有服务区、休闲区等功能区间，集办公、会议、接待客人等多种功能于一体，还能提供统一的行政、文秘、工商税务、法律咨询等相关服务。
（来源：新快报 记者：李琳）
