【转】年末将近，看各大房企如何借商业地产冲刺
进入12月，又到了房企年末冲刺的关键节点。在限购、限贷等调控政策的制约下，不少开发商冲量战略也开始调整，地产的“商业味”越来越浓。但是商业地产过热的背后却暗藏风险，专家分析指出，商业地产的投资运营需要警惕“供过于求”和“同质化”的风险。
商业地产成交暴涨
据最新的统计数据显示，在11月，广州写字楼成交面积环比10月就上涨接近四成。商铺成交934套，环比10月上涨37.96%。而在最近一周，11月29日至12月5日，广州写字楼市场成交140套，环比上周增长289%，成交均价44555元/平方米，环比上周上涨超过90%。
在住宅市场观望情绪仍然较浓的时下，广州的商业地产市场却仿如打开了另一片天。成交量涨背后是越来越多的商业地产项目面世。“现在住宅成交不理想已经是事实，在年底要冲一冲只能靠不限购不限贷的商业地产。”刚刚在广州市区推出商业项目某大型房地产企业负责人向记者透露。
近期，广州的商业地产市场显得异常活跃，推新节奏也变得越来越快。据了解，仅在天河区域，在售写字楼项目就有十多个。而在12月还将有新的项目推出市场。
记者获悉，本月在天河板块又将涌现一个新的写字楼项目。珠江地产集团旗下的天河马赛国际商务中心即将正式发售。该集团的相关人士告诉记者，这个商业项目共总建筑面积近4万平方米就位于珠江新城东部潭村路。项目共31层，首层是大堂及商铺，2—31层为写字楼，每层共14套单元，以中小户型为主面积由48-1087平方米不等。据透露，该项目将于12月底推出，而销售均价在23000元/平方米。
除了写字以外，商铺的推货在12月也增量明显。预计在12月正式推出的大型商业项目就有四个，三个位于天河，一个在白云，分别是时尚天河商业广场一期、太阳新天地购物中心、天银国际商贸大厦以及广州白云绿地中心一期。其中时尚天河商业广场一期、太阳新天地购物中心、天银国际商贸大厦均以租赁方式面市，而广州白云绿地中心一期售价为140000元/平方米。(南方日报)
城市综合体各地涌现
世邦魏理仕的统计显示，作为一线城市的北京，2010年，商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，比2009年分别增长了355%和357%。据其监测，2011年北京将有总建筑面积达120万平方米近20个大型商业项目入市。
11月1日，中粮集团高调宣布，未来5年，中粮将在全国复制30个大悦城项目。仅相隔十天，万达集团董事长王健林就表示，万达将在未来10年内完成全国100多个城市的布局。其中，北京将建成10个以上万达广场。
值得注意的是，商业地产的投资火热不仅仅停留在一线城市，已经开始向二三线城市蔓延。中国购物中心产业资讯中心报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。
与此同时，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，“现在市场兴建购物中心的态势和20世纪90年代初蜂拥兴建百货公司有些相像。”北京工商大学贸易系主任洪涛对《经济参考报》记者表示，由于消费升级，多业态集合的购物中心的确是城市发展的一个方向。(经济观察报)
商铺市场供过于需一倍
华燕市场研展中心报告显示，11月商铺累计成交738套，成交面积11.65万平方米。这一数字走出上个月的谷底，回升到10万平方米以上。
商铺成交量的小幅翘尾许是出于供应量的增加。随开发商年末推盘量的增加，商铺的供应量也自8月起步步上升。 7-10月的供应数字分别是24.43万平方米、9.55万平方米、16.63万平方米、20.16万平方米、23.15万平方米。
在大量供应和疲软成交的情况下，商铺供需比也在低位徘徊，11月仅为1:0.5，供应与成交相差半数。
从价格上看，11月成交均价为16589元/平方米，有所回落。在区域上，川沙由于迪士尼的利好，商铺价格看涨。
华燕研究部认为，与前几个月低端市场陷入低谷不同的是，本月部分低端买家开始重新进入商铺市场，预示着这部分的需求主力对于市场预期有所上升，未来两个月市场成交量可能会出现小幅回暖，但整体市场的全面复苏仍尚需时日。(新闻晚报)
同质化严重暗藏风险
21世纪不动产的统计数据显示，目前上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。
根据北京统计局发布的数据，截至目前，8月以来入市的商业地产项目签约率仅为6.5%。在链家地产首席分析师张月看来，目前商业地产供应大涨、成交低落，未来有可能出现供给过剩的情况。“按照目前的销售速度，商业地产新开工面积需要两年左右的时间才能消化。”
来自高纬环球监测报告同样显示，在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。
而洪涛则表示，“现在有些房地产商投资购物中心，由于对零售业本身需求并不了解，致使一味的追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩；但由于其地理位置的原因，商户资源不足、客户资源不足，造成无人光顾的局面。另外，也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心，商户、客户资源分流现象严重。”
高纬环球中国区零售地产服务部执行董事James Hawkey也表示：“我们已经开始看到一些城市出现问题零售项目，这些项目在设计和管理上都有问题，因此很难吸引优质零售租户入驻。由于不少缺乏零售项目经验的开发商继续开发超过自身管理能力的零售项目，我们预计会有更多的问题购物中心出现。”
“当前的购物中心等商业地产发展过热，却存在同质化严重的风险。其产品结构亟待调整，必须错位经营和类别化特色来提高产品附加值。”陈俊告诉本报记者，商业地产升温的同时也使得众多购物中心存在盲目、无序、趋从发展的现象，差异性的不足则造成购物中心普遍千店一面的现象。
“购物中心如何解决同质化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商业地产的炒作盛行，商业地产的价格会被进一步推高，可能会导致商业地产泡沫的出现和膨胀。”梁焕磊指出，当购买者的预期获利不足以涵盖包括商业地产为主所耗费的成本的时候，买卖链条就会由此断裂，进而一系列问题就会相应出现。部分企业的亏损、资金链断裂乃至倒闭，通过前后连锁效应，由此会影响整个经济的发展。
中原地产市场研究部总监张大伟同时告诉《经济参考报》记者，“尽管调控政策涉及商业地产不多，但是对于部分容纳程度有限的中小城市现在已经有限制商业地产发展的必要了，对于有发展潜力的大城市，商业地产有发展的客观需要，但是也要注意的是不能重复建设。”
张大伟称，“商业地产将运营、销售和租赁结合起来使得开发商拥有长期持续的盈利能力并能带动周边区域的发展。但现在除了写字楼和城市综合体，商业地产中的酒店类物业已经逐渐开始过剩。商业地产前期需要非常大的资金支持，这也需要开发商调整运营模式。”
