作为“资本红娘”，沃特财务集团一直致力于帮助中国企业寻求海外上市融资及跨境并购，尤其是在全球经济的动荡中为企业寻找合适的投资机会。在“2011沃特金融峰会”上，该集团CEO蒂姆·沃特也带来了一个新的投资机会——美国商业地产。“赴美投资商业地产的时间窗口已经打开，对于中国的投资者来说，以前是从美国获得资金，如今则可以考虑去美国进行相关投资了，是时候改变你的投资策略了！”
1 美国经济会温和增长
在蒂姆·沃特看来，中国仍然是一个充满机会的国家，但经济增速的放缓以及通胀压力则会引起外界的投资忧虑。在此背景下，投资人更应采取防守型的投资策略。
“目前美国的GDP增长率大概是2.5%，在今后几年增速都会在3%—4%区间。从历史的角度上来说，这种增长的速度比过去15年、20年的平均速度要低一点，所以预计美国经济不会大幅增长，但会保持稳定的增长。美国十年期国债收益率如今已经达到历史的最低点，究其原因，外界投资者出于投资避险的角度大举买入造成了国债收益率的不断下降。”在他看来，美国国债的确可以作为投资的“避风港”，但算不上是一项精明的投资。与此相比，投资地产则很安全，收益率更高，而且还可以通过地产投资来对冲美国未来的通胀预期，“我也相信这确实是一个机会的窗口，这个机会将可持续四五年。”
2 零售类地产最被看好
“美国最大一家地产服务集团高管曾表示，‘在我25年的商业地产投资生涯中，现在是我所遇到过最好的买入良机’，我对此也非常赞同。”蒂姆·沃特指出，在经历了2008年的衰退后，以消费为主导的美国经济正逐步复苏，消费产业已经重新回到正轨，但商业地产领域却没有根本性恢复，也因此带来了买入良机，其中以购物中心为代表的零售类地产最为被看好。
在他看来，相对较低的价格无疑是看好商业地产的重要因素。与2008年经济衰退前相比，美国商业地产价值指数目前已下降50%，目前仍处于低位。其次，购买不动产也是对抗通胀的良好机会。“和其他地产不一样，商业地产在每天的运营过程当中有新的现金流，所以有很好的回报。”
蒂姆·沃特强调，其所看好的商业地产并非是烂尾楼等不良资产。一般来说商业地产分为四类：写字楼、工业地产（仓库、工厂）、公寓、零售。在这四类有巨大投资机会的商业地产中，他个人最关注的是零售这一部分，其中的机会也是最大的。
3 投资回报率可达两位数
蒂姆·沃特举例称，其参与交易的一家2007年建造的商务中心，折算成人民币价值约5000万元，而现在每年净营运收入则有450多万元，转换为资本化率的话，投资回报率达9%。
“商业地产在交易的过程中，很多时候银行会参与其中。这笔交易银行提供3300多万元的贷款，利率是5%。这一笔贷款我们可以获得十年的期限，而在美国很容易获得比较长期的贷款。”他分析称，中长期的借贷意味着每年的现金流会比较好。相比每年9%的资本化率，这项投资每年的债务成本从利息上来说是比较低的，而且所获得的地产质量也相对比较安全的。他称，“每年的债务成本是230多万元，即每年应该向银行偿还的金额，包括本金和利息。但是每年的收益金额基本上是290多万元，总体测算下来，这个投资回报在16.5%左右。”
（来源：新快报）
