当前位置: 联商论坛 -  便利店之友 -  贴子
18943  |  25

主题:[求助]开便利店,请问这样估算有问题没?十万火急,明天去谈判。

momo2881

积分:149  联商币:61
  |   只看他 楼主

悬赏金额:1个联商币       已解决

.楼盘过2天才交房,总容量1300户,我个人预计前期达到接近600户还是很有可能。周围没什么竞争,只有一个类似小杂货的生活超市,生鲜连鱼都有,要认真做的话,应该比这家超市做的好。请问有什么办法可以稍微准确估算入住率?
2.我估算的每户每天来我店消费5元,那么600户一天就能消费3000元。请问这么估算有什么问题呢?有什么更好的稳妥的估算方法?
3.门面在小区门口一侧最好的位置,我打算做小生活超市,但是不做肉类,因为不太懂而且忙不过来,请问有什么更好的意见?



附件下载区:    鼠标左键单击文件进行下载

附件:未命名.jpg (47K)  下载次数:13
附件:未命名.jpg (86K)  下载次数:5

momo2881- 该帖于 2011/12/27 15:59:00 被修改过

a771100

积分:2094  联商币:927
  |   只看他 2楼

[最佳答案]

看来不详细说说不行了,挽救一个是一个:

1、总容1300户,预计前期入住600户?你的根据和理由是什么?既然你自己都说自己不知道如何准确判断入住率,那么你又是如何预计前期入住600户呢?   

        关于入住率这一点,是有办法预估的。去参考当地同等条件楼盘,(请注意同等条件:同城、同区、相近地段、同档次......需要大量楼盘综合评估判断)找已经住满的,住了一半的,住了三分之一的,看看住户数比率与时间的关系,以此判断你的入住率(譬如达到50%所需要的时间)。但是,注意时间因素,越后期的新盘,达到前期楼盘同等入住率所需要的时间更长。我们一般的比例是假设前期同等楼盘入住率达到50%所需要的时间为两年,那么后期楼盘两年后只能达到45%入住率。这个很复杂,地方和地方的换算数值也不一样,但总的办法是大量采样,结合实际,综合考虑。你辛苦一点,把地方楼盘入住率和时间的关系弄清楚了,我想你判断就八九不离十了。

2、你认为周围无竞争或者竞争不大?你如何知道,你是根据什么判断的?给我你的理由!反复和你说过了!你的想法是错误的。

      现在的零售行业竞争相当激烈,几乎没有没有竞争的蓝海了。现在没有不等于以后没有!大家只不过在权衡选择进入市场的时间!早进入不一定好,我是说不一定好,没有说一定不好。

        如果照你所说:“没有竞争,只有我一家!”按照选址的原则之一“一个有潜在消费需求的地方500米内无任何竞争店,那么这个地点就应该果断放弃;早进、强行进入都是不适宜的!”

3、关于客单价。你估计每户5元,做为预估,这个是合适的,也符合谨慎的原则。但是我要告诉你的是,你的客单价估计的不准。客单价各地、各时期、个类型是不同的,也与店铺、消费人群相关。譬如,超市的客单价一定你比开的店高,对吧。就说具体的,就你所在的社区便利店,如果是新区新开的,客单价应该高于5元,没见具体情况,不强做判断,但根据我的经验应该估计以6-8元为宜。我估计的保守,你可以按照8元估计。

4、员工人数:最少最少需要三人(包含你)。120平米的店,也做部分生鲜,没有三个人是不行的,我说的角度是按照小店铺、初次创业者,成本尽力少来考虑,和正规连锁公司考虑的角度不同,如果正规的话,需要的人就更多了。按照这样算来,除了你,也需要两个人,你按照两个人共3000元计算吧,太少的话,工作时间长,钱还少,谁能干久?

5、关于毛利:25%的毛利?社区店没有那么高,最多估计15%就可以了。你说你现金采购,第一点,小店铺,谁不是现金采购!顶多三天帐期。另外你能采购多少?一次能采购一万吨?代理商不傻,不管你是几百家的连锁,还是单店,数量说话。你有渠道的话另当别论。总之,25点的毛利太高太高了。毛利的问题,还要说一下,你定100%的毛利都可以,但能卖出去吗?店能做下去吗?别人告诉你15%,是社区店能做下去,也较为合适的毛利。初期开店,我做的话,只要10%的毛利,宁愿赔,也只要10%。要相信人,信任群众的智慧,而不是靠个人毫无经验的判断。古语“三分利吃饱饭,七分利饿死人”,想想吧。

6、肉的问题:你可以选择出租柜台、联营(扣点),加盟(譬如双汇)来解决。具体看你适合用什么办法,采取哪种都可以吧。

7、无肉的问题:对,你想的的很对,会有部分客户选择大超市一次解决,而不光顾你的店,你会损失营业额。你有肉没肉都会有顾客都这么做,这个是消费理念或者习惯的问题(或公卡消费等原因)。如果没有肉,你的客户进店率有很大的影响。

8、对,是按照我说的,你一年需要赔12万元!即使考虑一些乐观的因素,我的总体判断为前两年你赔钱为7-10万/年,需要两年。我们不把这个叫赔钱,做便利店这个是非常正常的前期投入。我们叫“养铺”。除了这个,经营过程中还有一些需要花费大的项目,如年节的备货,按照日销3000元,过一个节需要增加5万进货费,还有烟钱,需要积累等过年时候用,烟很贵的。你的收入前期是不能支持这些增加的进货费用的。当然你可以选择说,我不卖了,你不为赚钱为开心,那我就没什么可说的了。

9、你的租金:就从一般的角度看,80元/米是相当贵的,除非特别的地段,这些地段一般不是社区地段,纯粹的社区地段不是便利店的最好地段。单从这一点来说,你的租金就贵了。再给你说一点,不说的那么清楚,全国便利店租金一般也就平均折合几块钱一米,按照你是大城市,按照你是好地方,给你翻15倍,够不?50元/米,也就够可以了吧。真贵啦。便利店行业如果租金过于高的话,是不合适做的。我不说你80一米就贵,但对便利店就很贵了。你不是做饭店,你没那么高的毛利可以支持高租金。

10、高收入人群=高消费。这个是错误的。有些地方,全部是高收入人群,但是他们不消费,不是不消费,是不能在你这里消费。他们公卡消费,只能选择大超市。对未来住户客层分析过没有?做店不是赌博。给你讲个七年前的例子。我们曾经想做一个店,所有的技术分析都认为可以,但我不同意,也就没做成。别的商家有好几家去做了,无一不是血本无归。为什么,里面全是政府官员,因特殊原因,只去一个大商店消费,懂了吧。公卡只是一个方面,其它方面也有了,一旦你分析不好,赔光光再正常不过了。

11、立地条件:你反复说你的地方是最好的,没这么说,也就这意思吧。你怎么知道你的地方是好的,单从占个大门口就能判断么。照这样简单,便利店都占个小区的右大门,不就万事大捷了,还用政府抑制外资,左支持,右扶持的。立地条件是重要的,但不是唯一重要的。不要听信理论派的,说什么立地条件占什么一半因素呀什么的,立地加上大家知道的那些条件占三成就足够多了。立地条件不是你生意成败的关键因素。

       总的来说,一是自己没实际操作社区便利店经验,二是未知加未知加未知一大堆,就和盲人骑瞎马,三是前景不明,租金高昂。所以不建议你介入,最起码不建议你现在介入。

      送你一句话,富人基于事实,穷人基于期望。而期望是靠不住的。听人劝,吃饱饭。另外,在公开场所表达自己的置疑,也是不恰当的,做人谦虚一点。在坐的很多人都比你更有经验。

      脾气不好,但是为了你好。所以拉你一下。

附;你最关心的问题:究竟日营业额有多少?我解答过,你不相信,所以我也没有再解释,再说了,我也说过,给你个答案就可以了,你需要的是答案,至于怎么计算,为什么是这个结果,只能说我不是瞎估计,我有我的原则。有些商业上的东西如何计算,大家都知道,但都不说,我也不能说太多。(营业额的计算需要有前提条件,就所有的情况都假设一般,考虑你具体地方的经济水平和城市居民结构,城市规模和立地,大致也能估算个八九不离十)。

2011-12-28 08:50被设为骨贴,积分加20,金币加4

a771100

积分:2094  联商币:927
  |   只看他 3楼

1、只有一个类似小杂货的生活超市,生鲜连鱼都有,要认真做的话,应该比这家超市做的好----为什么,你怎么知道?这个是错误的,你未必做过人家。怕你客流就弄不过他。

2、营业额:按已经入住600户计算,初期营业额1400-2500左右。你按照1500估计吧。

3、不做肉,很要命的,严重损失营业额。

         真的,听人劝吃饱饭。虽然我一直以来都是鼓励为主。

a771100

积分:2094  联商币:927
  |   只看他 4楼

补充:

    我给你答案,但有时候不喜欢给原因。定有不方便之处,请谅解。

HOT热

积分:596  联商币:41
  |   只看他 5楼

为什么不给原因?

平庸角色

积分:17162  联商币:5780
  |   只看他 6楼

你这个预估肯定是太过理想化,原因有:1、员工2500元/月,几人、上班时间、平均每人都少/月、能交“五金”或者说“三金”吗?如考虑至少3人,每人才800元/月,现在这样的“用人荒”,能招到适合的人吗?2、毛利率25%,你如经营社区型小超市,可以讲肯定达不到这个毛利率,能超15%就非常不错了。3、按你所说,600户尚未入住的时候,就有一个连鱼也卖的生活小超市,那怕他再杂再小,毕竟有一个生活小超市在那里,她也要“活”,就会与你竞争,消费者肯定会“分流”,你预估超市经营后日均能达3000元,恐怕也非常的难。4、如果前面这几项都不能100%的“达到”,那么你的“净利”预估就是“无本之木”啊。对于这个“营业房”,拿还是不拿,你不能这年眼前,关键是“以后的经营”,这个好象我昨天已经说过了。

2011-12-27 14:46被设为骨贴,积分加20,金币加4

momo2881

积分:149  联商币:61
  |   只看他 7楼
开便利店,请问这样估算有问题没?

1、只有一个类似小杂货的生活超市,生鲜连鱼都有,要认真做的话,应该比这家超市做的好----为什么,你怎么知道?这个是错误的,你未必做过人家。怕你客流就弄不过他。

2、营业额:按已经入住600户计算,初期营业额1400-2500左右。你按照1500估计吧。

3、不做肉,很要命的,严重损失营业额。

         真的,听人劝吃饱饭。虽然我一直以来都是鼓励为主。

谢谢指点!我说说我的看法。
1.那个小杂货铺似的生活超市,在另外一个小区,那个小区人口比较稀疏,做的蔬菜肉类鱼类看起来都比较差,肉类和鱼类我去看了,看上去就没什么购买欲。我的这个门面位置在新小区的大门口,离小区非常近。
2.确实我不太清楚如何估算营业额,按照您600户的计算,我也按照1500一天计算。
3.肉类感觉确实太复杂了...不过以后超市成型了,我肯定要考虑做,可以做加盟吗?比如说让一个做肉的进超市来做?

momo2881

积分:149  联商币:61
  |   只看他 8楼
开便利店,请问这样估算有问题没?

你这个预估肯定是太过理想化,原因有:1、员工2500元/月,几人、上班时间、平均每人都少/月、能交“五金”或者说“三金”吗?如考虑至少3人,每人才800元/月,现在这样的“用人荒”,能招到适合的人吗?2、毛利率25%,你如经营社区型小超市,可以讲肯定达不到这个毛利率,能超15%就非常不错了。3、按你所说,600户尚未入住的时候,就有一个连鱼也卖的生活小超市,那怕他再杂再小,毕竟有一个生活小超市在那里,她也要“活”,就会与你竞争,消费者肯定会“分流”,你预估超市经营后日均能达3000元,恐怕也非常的难。4、如果前面这几项都不能100%的“达到”,那么你的“净利”预估就是“无本之木”啊。对于这个“营业房”,拿还是不拿,你不能这年眼前,关键是“以后的经营”,这个好象我昨天已经说过了。

谢谢指点。
1.员工的话,前期我打算自己管理,我肯定不要工资,然后找一个亲戚员工来做,前期就2个人,然后合理安排时间,我女朋友下班回来后也会来帮忙管理。经营时间不会太长。8点到晚上12点吧!需要进货的话,我肯定是找一个空闲时间去进。
2.这个毛利率是个人估计,因为以前我在超市工作,超市里面的采购加了很多额外费用又有账期,所以供应商供价比较高,如果我自己现金采购,毛利率应该会比较高些。然后根据网上一些信息,所以暂时估计到25%。
3.前面的超市说小其实也不小,但是是非常传统的一个超市,我打算做的超市打算采用类似711罗森等装修风格,也就是从外面一眼看进来就很舒服通透,价格的话肯定也会与它比价。优势应该大些!唯一担心的就是那家超市生鲜有肉和鱼,虽然很小看上去很没有购买欲,但是至少有。
4.我看上的这个门面位置不错,是在新小区的大门口,而另外一个超市离这个新小区有一定距离,虽然下班回来都要经过,但是如果购物环境和价格做好了,加上离小区近,买完东西不用提那么久我相信大部分新入住的住户会选择我这里来的。

momo2881

积分:149  联商币:61
  |   只看他 9楼
开便利店,请问这样估算有问题没?
我是很想做肉的,因为周围大型超市比较远,如果做肉,生鲜卖的比较全的话,都会选择我这里了,如果没有肉,很多人会被迫选择去大型超市购买,顺便一次性把其他的也买了,请问是吗?

momo2881

积分:149  联商币:61
  |   只看他 10楼
按照前面的观点,如果按照600户每天超市营业额1500元,15%毛利的话,我算了一下,我每天连房租的成本支出是537元,至少537/0.15=3580元一天的销售才能达到平衡........压力好大~~~~~~~~~~~算下来一个月净亏接近1万元.........

8587233

积分:2015  联商币:2824
  |   只看他 11楼

做肉没有技术,可以出租给别人做啊,不难解决。

有做生鲜的话,平均消费个6、7块钱差不多,你只要看有多少入住率。比如有600户人家,一天来消费的能有多少,百分之五十还是六十,这就要看你的水平了,开店,特别是有做生鲜,没有你想象的那么容易,绝对不是你说的两三个人就能搞定的,光进菜就会耗费你很多经历,如果你自己家有两三个人可以全职,你可以先只考虑请一两个人,否则不可能少于四五个人的。如果你说的9点到12点是指晚上的12点的话,营业时间也不短了,员工不可能一天给你做那么久的

不知道你面积多少,消费水平如何,所以很难界定这个租金合不合适,但一般只有位置很好的店,租金才会上七八十块钱一个平方,超市很难负担得起高昂的租金的

2011-12-27 16:41被设为骨贴,积分加20,金币加4

momo2881

积分:149  联商币:61
  |   只看他 12楼
开便利店,请问这样估算有问题没?十万火急,明天去谈判。

做肉没有技术,可以出租给别人做啊,不难解决。

有做生鲜的话,平均消费个6、7块钱差不多,你只要看有多少入住率。比如有600户人家,一天来消费的能有多少,百分之五十还是六十,这就要看你的水平了,开店,特别是有做生鲜,没有你想象的那么容易,绝对不是你说的两三个人就能搞定的,光进菜就会耗费你很多经历,如果你自己家有两三个人可以全职,你可以先只考虑请一两个人,否则不可能少于四五个人的。如果你说的9点到12点是指晚上的12点的话,营业时间也不短了,员工不可能一天给你做那么久的

不知道你面积多少,消费水平如何,所以很难界定这个租金合不合适,但一般只有位置很好的店,租金才会上七八十块钱一个平方,超市很难负担得起高昂的租金的

非常感谢提点!这个门面的位置是小区最好的位置,面积是120平方米。现在才交房,一户人家也没住进来,是个比较著名的楼盘,估计住进来的都是消费能力强的人,总共1300户。估计以后的入住率还挺高!但是我就是不太明白如何估算前期的入住情况以及根据入住情况来判定的销售额。比如一个1300户小区,大概有800户入住,周围无竞争对手,做了小规模的生鲜那么一天的销售达到多少算合适的?如果不做生鲜,那销售呢?

a771100

积分:2094  联商币:927
  |   只看他 13楼

再说二句:

1、你不适合做店!生意成败的关键与上述所说无关!

2、想知道原因,你可以给我发邮件,我可以告诉你。

8587233

积分:2015  联商币:2824
  |   只看他 14楼
RE:

12楼说的是有道理的。

入住率是很难估计的,要看周围的机构配套设施是否完善(学校、医院等机构完善的话,比较适合居住),炒房的多不多。

正常的话,像这种小型超市,平均客单达到6-8元是没有问题的,如果以8元/客计的话,如果你每天有600单的交易量,就有4800元的销售额,你明白吗,以一户花5元来算是不科学的。这就是对销售额的估计

120平方做生鲜,感觉太小了点,对于食品的陈列空间过小,不利于销量的提升,另外9千多的月租感觉是贵了点

但具体的情况,要你自己才最清楚,你最有发言权,祝你成功

8587233- 该帖于 2011/12/27 23:14:00 被修改过

momo2881

积分:149  联商币:61
  |   只看他 15楼
开便利店,请问这样估算有问题没?十万火急,明天去谈判。
已经发送,请不吝赐教!

momo2881

积分:149  联商币:61
  |   只看他 16楼
今天房东真实和我委托的中介谈了,房东开价一万八一个月.....我直接说不用谈了,一个人都没住进去的小区,一万八一个月......

momo2881

积分:149  联商币:61
  |   只看他 17楼
开便利店,请问这样估算有问题没?十万火急,明天去谈判。

再说二句:

1、你不适合做店!生意成败的关键与上述所说无关!

2、想知道原因,你可以给我发邮件,我可以告诉你。

邮件已发!请不吝赐教!
另外,一般看到一个门面,我一般是这个程序来初次判断能否做便利店,不知道对不对?有哪里漏了,或者需要全面改正的地方?
一.选址(1.周围小区的入住率2.小区人群构成及消费能力消费习惯3.门面的位置4.发展情况5.竞争对手情况)
二.初步估算(以15%的毛利,按照周围小区每户每天消费5元的情况,估算每天的毛利,再减去各种成本算出纯利润,算的时候会根据小区情况,减少每天来店的人数来算预估销售)如果觉得毛利不错,就进行第三。
三.卖场实际设计,估算装修成本及货架和商品采购成本,顺便同房东商谈合同的事情,准备拿下门面。至于后面的商品定价,宣传,促销,增值服务等都是同时也要准备的事情。
注:这可能有些纸上谈兵,但我毕竟要做个计划,按照计划来做,才能开好店。此外,上面说的那个9600一个月的门面我今天果断否决了,因为中介接触到房东,房东给了个确定的价格,一万八千元一个月,完全做不了了,我正在寻找新的门面来做,非常感谢上面这么多字回复了我的帖子,我每个字都仔细阅读了,内心真的十分震撼。能否加你为朋友呢?我的QQ93316387.

8587233

积分:2015  联商币:2824
  |   只看他 18楼

建议你不要太心急了,找到合适的店面再出手,租金太高会给你的盈利带来很大的压力,记住,不管你之前做的多好,做员工和做老板是绝对不一样的

kkshime

积分:64  联商币:32
  |   只看他 19楼
25%的毛利 太不可思议了 要么你卖的都是百货 日常的食品饮料什么的 除了饮料可能回到18-20个别的 其他的到不了  或者你多卖点杂牌的 超市的进货渠道和小店是不一样的!25什么概念 我是某品牌的一级代理商 我零售而且按照官方报价的话也就赚30%毛利 但是肯定买不到这个零售价 所以 自己想  总体估毛里25%太高 影响你后期决策

阿勇0806

积分:93  联商币:5
  |   只看他 20楼
平均毛利应20%左右.不能定的太高
回顶部

  快速回复 高级回复
用户名:   密码:   [注册]
[Ctrl+Enter直接提交帖子]  



网站简介 | 联系我们 | 法律声明

ICP证:浙B2-20070104