2011年12月25日，中粮集团倾力打造的天津大悦城购物中心盛大开业。开业当天，一线明星助阵、精彩庆典活动、缤纷时尚好礼、震撼优惠促销等同时开启，吸引了众多市民到场。据相关统计显示，大悦城开业当日，客流超过25万人次。
近半年来，鼓楼商圈便持续发力。2011年4月仁恒商业乐天百货高调亮相，随后七向街正式开张纳客，位于西马路的鹏欣水游城9月盛大开幕，加之12月天津大悦城的开业，如今的鼓楼商圈的商业氛围已进入内外联动的状态：位于区域中心的鼓楼商业街与周边的七向街、古文化街、食品街联动，这三个闻名全国的旅游名胜每天吸引着大量国内外游客观光；区域外围的新安购物广场、远东百货、乐天百货与服装街、大胡同联动，鹏欣水游城、大悦城与泰达城联动，每天创造着巨大的销售业绩。业内人士表示，鼓楼商业项目爆发是商业氛围成熟的必然结果，是天津商业地产走向成熟的重要标志。同时，商业的发展也带动了周边项目增值，“随着更多综合体项目陆续开业，一直被看做热点的鼓楼板块，将会再度引发周边地产产品的增值预期。”
多项利好
地产大鳄屯兵鼓楼商圈
鼓楼板块一直被人们誉为天津市的“龙脊”，随着老城厢改造的启动，具有600余年历史、承载着天津人民众多期望的鼓楼板块翻开了新的一页。
按照规划，鼓楼商圈将被建成集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐、旅游和生态景观为一体、规模庞大的城市综合体。《天津市南开区老城厢地区控制性详细规划》中写到，“规划总建筑面积360万平方米，其中住宅面积120万平方米；商贸、金融建筑和商住建筑面积236万平方米，文物保护建筑4万平方米。”由此可见，在未来，鼓楼板块将有66%的商业地产项目与市民见面。同时，《老城厢规划总图》也显示出板块内东南西北四个“角”的规划全为商业、金融业用地，表明这里将既是人文底蕴深厚的居住区，又是承载着区域价值的商业区。
经过几年建设，如今鼓楼板块已形成了成熟完善的商圈布局形态，区域内大型商业设施林立，为国际化大都市高端地段价值打下基础。周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年吸引来自全世界近600万的旅游人群。
正是看中了鼓楼板块所依托的发达立体交通体系，高端商业、商务、旅游资源，不少知名实力房企纷纷在此跑马圈地。富力、静安、仁恒、中粮……一个个耳熟能详的名字不断见诸鼓楼板块，一座座具备现代商业运作模式的城市综合体拔地而起，鳞次栉比。随着项目开发不断深入，近一两年来老城厢的常住人口较以往增加了近一倍。与此同时，随着规划的各个商业项目纷纷建成，鼓楼板块已形成既有新的商业项目入市，又有老项目启动新一轮商业推广计划的良性发展态势，商业地产进入一个集中放量的时期。
差异竞争
多商业格局初形成
随着中粮大悦城、鹏欣水游城和韩国乐天百货陆续开业，连同板块内已开业的远东百货、新安购物广场及七向街，鼓楼板块被重新定位于年轻时尚消费群体的新型商圈。
市百货商业协会秘书长王炳东在接受记者采访时表示，东马路是一个极具发展潜力的商圈，部分百货公司发展非常成熟，“未来此处交通十分便利，不仅有完善的公交网络，规划中的地铁也将从这里经过。此外，地区内居住型物业也相对高档，消费环境已成气候，非常适宜建设高档商圈。未来恒隆广场还计划在这个商圈建影院等娱乐设施，这一地区将发展成城市休闲娱乐中心，而商圈的快速崛起也将提升整个天津市场的消费品位。”
“尽管鼓楼商圈拥有多个商业购物中心和百货，但差异化经营非常明显。”北京金环房地产咨询有限公司高级分析师李丽说，“七向街定位为时尚主题商铺，新安购物广场、乐天百货、远东百货以百货业态模式针对中高端消费者，水游城和大悦城则是以购物中心的综合体形式出现，强化延伸性服务，在立体化业态组合方面做足了文章。”
事实上，随着鼓楼商圈逐渐形成，多商业格局也益加明显。以新开业的大悦城为例，项目囊括了品牌集合店、个性配饰、特色餐饮、休闲娱乐、生活配套，是本市目前业态最丰富的一站式体验型购物中心。其中有近30%的品牌为首次登陆天津，为消费者提供更加新鲜丰富的选择。在这里，可以找到很多个天津乃至全国“第一”“最大”的店，不仅如此，在业态分布方面，项目每一楼层分布有各种穿插的业态，在每一层都可以找到吃饭或坐下小憩的地方……以前在北京、上海、香港等地才能体验到的购物中心消费经验，如今一一呈现在大悦城内，掀起了一股汹涌的时尚潮流。而坐落在东马路商圈的远东百货，外部与毗邻的鼓楼商业街、古文化街、文庙、食品街、水牛城、女人街、旅馆街共同构成天津市商业、旅游、文化重点区域，内部与皇冠假日五星级酒店和现代商业步行街相互融合贯穿，形成了商圈中高端消费的代名词。七向街将自己的顾客定位为年轻时尚一族，面向一般水平消费的市民，走出了自己社区型时尚百货圈的独特之路。
随着更多城市综合体项目的入市，以及国际顶级品牌主力店的进驻，国际化商业街区规划理念的融入，鼓楼板块将被注入更多时尚、新潮的元素，它将成为天津乃至华北地区的时尚潮流聚集地、流行资讯发布地、新锐达人体验地和生活理念引领地，是天津都市青年8小时以外的时尚生活中心、交流中心和娱乐中心。
商业地产开启购物中心时代
元旦期间，细心的人们会发现这样一个现象：进入2012年后，天津市不仅有传统商业街可供消费者购物休闲，一些初具规模的新兴综合体项目也日渐成为消费娱乐好去处。鹏欣水游城、中粮大悦城、乐天百货……这些近半年来开张纳客的购物中心里挤满了年轻人。
正如巴黎不是只有香榭丽舍大道、纽约不是只有第五大街、伦敦不是只有牛津街一样，多商业中心格局是一个城市商业地产发展成熟的重要标志。曾有业内人士表示，当一个城市的年人均生产总额超过8000美元时，其商业地产行业就会步入一个快速发展期。而在天津——这个年人均生产总额达11万美元的城市，现在已汇集了万达、凯德、华润、恒隆等重量级城市综合体开发商在此选址立项，原本百货业态居多的行业格局正在被打破，特色鲜明的商业地产、城市综合体如雨后春笋般出现，“购物中心时代”的脚步越来越近。多个新兴商圈的形成揭开了津城商业地产发展的新篇章。
据世界银行发布的对新兴中产阶级研究报告表明，新兴中产阶级通常会用三分之一的收入作为自由支配，有很强劲的购买潜力。其中，18~35岁之间的青年人是新兴中产阶级的主力。他们有很强的品牌意识，偏好尝试新奇潮流的产品或服务，愿意为“无形的”附加值买单，接受借贷的生活方式，是城市精神文明的影响者与引领者。而从天津商业地产发展的态势来看，正是符合了这一阶层的需求。我们看到，如今天津的商业地产已形成由东北角至小白楼的“两头高端、中间大众”的S形购物带。从东马路沿线一路向南，经和平路，转滨江道，由南京路直至小白楼，定位清晰明确的S形购物带跃然纸上。在这条购物带上，我们不仅能找到见证天津几代人购物理念转变的老牌百货公司，还能遍寻到一些引领时尚潮流、业态种类齐全的新生力量。除此之外，超市、电信、邮政等服务业态齐全，各自定位明确、功能细分，在2012年的冬天，天津商业地产的春天悄然绽放。
然而，大量商业地产项目进驻也必然造成竞争加剧，但这种竞争于市场的发展是有益的。一位拥有多年商业地产运作经验的地产老总曾说过，面对越来越激烈的市场竞争，坚持项目的品牌定位尤为关键。这种坚持无疑将增加项目从选址到招商再到运营等各个环节的操作难度。我们看到，面对不断变化的市场，项目的选址必须满足区域易达性；招商必须选到目标消费者的“心坎里”；业态必须丰富；建筑设计必须打造亮点，与国际先进理念同步等。但无论如何，天津的商业地产已经从稚嫩走向成熟，在这过程中升级的阵痛不可避免，而各商家的竞争，必将给人们带来更好、更廉价的产品。我们坚信，天津商业地产可以走得更好。
（来源：今晚报 记者：史嵩 王艳）
