中国购物中心产业资讯中心主任郭增利
1月6日消息，中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会2012轮值主席郭增利在论坛上表示，在2015年，新增购物中心的数量达1300家，从数量和规模将位于全球第四位，但整个购物中心在零售总额中占的比重目前不到12%，对于购物中心的企业、开发商压力很大。
同时，郭增利表示，中国的购物中心有很好的发展。第一个是城镇化，中国的城镇化是购物中心、商业房地产发展当中非常重要的力量，第二消费率，也就意味着消费在GDP所占的比重。第三点，随着大环境的变化，零售商开店的意愿或增强或者减少。他表示，从购物中心的发展势头，现在追求盲目追求租金高的情况不太乐观。中国更多的开发商追求高端，实际上有大量的老百姓日常生活所需要是大众化的，这样的业态，这样的品牌因为它的承租所占的比例有限的情况，很难在购物中心支撑，这个现象引起深思。社区型的购物中心的租金大大高于自身承载的成本比重，购物中心面临很大的挑战，更多的零售商、再加上市场环境的影响，开店意愿会减少。郭增利认为，中国的购物中心将从投资性的地产转为受关注的零售渠道。
以下为郭增利现场发言实录：
郭增利：谢谢各位，感谢深圳商报邀请我和大家交流一下。刚才听到主持人介绍了，非常高兴盐田、海岸城，还有很多的商场在这里。我发表一些看法，和大家一起讨论。希望对动向的分析，来看一下中国的购物中心，甚至于放大一点说，中国的零售业，中国的百货店未来怎么发展？ 这次感觉非常超出我们的想象，中国购物中心是统一管理，分散经营，我们很难捕捉到购物中心的销售业绩。好在上海的协会和上海统计局做了一份比较完整的调查，今天内容当中就有一部分是结合上海购物的情况对中国的购物中心进行分析。实际上购物中心发展起来，和中国购物中心发展史来看，到今年有22年的发展历史。22年中中国购物中心的发展速度非常快。我们讲中国的购物中心能够发展到今天，其实有很多的内外部的条件共同交织，才促成今年的局面。
每年新增的数量和体量有放大的趋势。中国的媒体对中国购物中心最新发布报告，有几点，因为产业振兴的结论针对到全国41个城市，难以统计到具体数字，只能是一些趋势分析。我借助今天这个场合，对中国购物中心热论是很难成立的。从这个角度来探讨，为什么中国购物中心热？大家看一个图表，我们是从2001年之前416家购物中心作为起源，2011年是2700多家。上海的购物中心，我一致认为中国购物中心各个城市的表现上关注三类城市，一个城市是上海，因为上海布局合理，运营比较好。第二个城市，深圳，深圳购物中心的数量不大，但是深圳购物中心在每一个区域甚至整个城市发挥的作用对其他城市有很好的借鉴作用，也就是不强调数量，更强调质量的城市。第三个城市是北京，北京作为购物中心的反面城市，值得关注。因为北京的购物中心数量非常大，但是精品非常少，能够让老百姓频繁光顾的购物中心少之又少。
我们把上海、北京进行了一些考察，和购物中心交流，我们要选出北京八个购物中心时让老外来看时，我们很有压力。但是我们去上海进行考察时，不要说考察8个，18个都有。上海的购物中心增长率是6倍，未来的4年时间会诞生69家购物中心，大家注意一个数据，这69家相当于过去18年的累计开业量，业内人到上海会发现太多的购物中心做得非常好。我们用全国的数量增长和历史做比较，再拿上海比较，如果中国购物中心过热，上海购物中心发展速度是否也认为过热？答案是否定的，因为所有的新型商业形态都是从购物中心开始的。
第二，我们从体量来看，中国购物中心的符合增长率是25%，我们看一下中国购物中心在商业面积的角度上，增长的高峰期、增长率的高峰期已经过去了，非常巧合的一点，这条横线趋向，大家看一下上海，上海的购物中心体量走向也会发现跟全国的购物中心的走向非常想像，跟其他城市也是一样，快速的增长时期过去了，未来的四五年相对平稳增长的状态。从全国的数量、面积进行对比，和上海的情况进行对比发现，中国购物中心的发展如果你认为成长速度太快，或者阶段性的放量太明显了，有一定道理。但是算做过热的行业是牵强的。第三个理由，我们对全国购物中心的集中度进行分析，大家发现有一个非常大的问题，我们说购物中心中国有2700多家，市场集中度非常低。我们看美国的市场，到2010年达到CR67%，这是判断这个行业的情况。上海前4位的购物中心所产生的销售额是31%，以上海为标杆，来分析中国，是有价值、有必要的。今天在深圳开会，但是没有做，因为没有统计局有支持。深圳除了万象城，对深圳城市发挥指导性的作用之外，还有盐田假日广场，还有海岸城，大家发现在特定区域已经成为这个区域当中当之无愧的商业中心。唯一欠缺的是计算深圳集中度时很难计算，因为是单个的项目为主。在明年，甚至于几年来，集团在深圳开设几家购物中心。中国的购物中心真的是很难站住脚跟。
在未来2015年，因为我们新增的购物中心的数量是1300家，所以从数量和规模将位于全球第四位，我不得不遗憾说，我们的数量大了，面积大了，但是整个购物中心在零售总额中占的比重目前不到12%，对于美国接近一半的数据，对日本接近26%的数据，购物中心的企业，开发商，你们的压力还应该是蛮大的。
中国的购物中心过热，我认为有一些牵强，在未来的情况来看，中国的购物中心有很好的发展，有两个因素，值得大家关注，第一个是城镇化，中国的城镇化应该讲购物中心、商业房地产发展当中非常重要的力量，第二消费率，也就意味着我们的消费在GDP所占的比重。第三点，大家可以关注一下，随着大环境的变化，零售商开店的意愿或增强或者减少。购物中心的发展势头，我们得出一个不太乐观的结论，现在追求盲目追求租金高的情况。零售商们给我们的呼吁是你们作为业主的协会、开发商的协会，是否站在更加公正的立场上来看待租金，因为在中国更多的开发商追求高端，实际上有大量的老百姓日常生活所需要的业主，这样的业态，这样的品牌因为它的承租所占的比例有限的情况，很难在购物中心支撑，这个现象引起我们的深思。恰恰我们未来中国的购物中心有很好的发展，但是我们觉得缺失一点，是否进入到购物中心的社区型的品牌很少，因为社区型的购物中心的租金大大高于自身承载的成本比重。所以购物中心面临很大的挑战，更多的零售商、再加上市场环境的影响，所以意愿会减少。
城镇化和购物中心是否有经济上的关系？我不敢肯定。如果有一天我有一个想法，中国购物中心的成长率和城市化率的演变是否找到关系？在经济关联上未必有，但是我当天有这样的想法之后，就告诉我们的研究部，城市化率2015年的情况做一个表，购物中心的数据做一个表，这样一对比发现一个惊人的结果，中国的购物中心增长率和中国的城市化率出奇的吻合，所以我觉得我自身在思考这个问题时，一直在想城镇化率会推动购物中心未来的发展，到目前为止按照上一次人口普查的结果，中国的城镇化46%多，这是不低的数字，但是这里面有很多的水分，我们要挤出水分，结合自己的收入水平，包括白老师讲到深圳家庭收入的结构情况，所以要综合考虑。看这个表，随着城镇化率达到六七十，购物中心不可能一直往上涨。这个表可能在三四线城市体现得更明显一点。
谈到城镇化率，购物中心的数量、规模、质量没有找到平衡点，现在有2700多家购物中心能够在城市中扮演重要角色，对城市功能有巨大作用绝对不超过500家，这是恐怖的事实。所以我们要考虑商业、未来的品牌，是否给这个城市带来厚重的东西，这值得深思。这2700多家购物中心都经营得好的项目。购物中心可能给一些媒体、圈外的人觉得过热，因为项目没有发挥该有的作用，所以购物中心持有否定的态度。所以购物中心在开发过程中重视城市的形象、城市功能的形象，肩负更多的责任，使购物中心在城市发展过程中能够沉淀出历史、文化，能够让我们的商业和老百姓越来越近。
消费率的问题，过去一谈购物中心时，谈人均GDP多少，有更多的机构对GDP关注度越来越弱了，开始转向另外一个目标，消费率，中国的消费率目前处在很低的水平，比如说北京、上海、深圳，越大的城市，整个经济发展的动力并不是消费，而是靠其他的产业带动。在二三线城市，没有招商引资的优势，也没有吸引外强的动力、能力，这个城市的经济、城市发展更多靠消费来带动。中国越来越多的开发商，老外的开发商对国内的三四线城市非常关注。我们想来想去，找到一个指标，就是今天和大家讨论的消费率，建议更多的购物中心选址时从过去关注城市的GDP，对消费率有新的认识。
中国的消费率，这是2009年的数据，35.3%，对比印度时，心理反差非常强烈，印度的消费率55%，昨天陈部长有一个讲话，这个讲话是说2012年有刺激消费的政策，我相信有这个政策出台时，对我们的购物中心也好，对我们的百货超市也好，都是消费有很好的拉动作用。
这个表有104个城市，商家在选址布局，二三线城市发展速度比较快，未来三四线购物中心也会赶上来。
白老师讲到收入情况，我们也想光看到消费率本身，也不完全科学合理。90年代我们的消费率接近50%，大家花钱时并没有像现在小心谨慎，这跟社会的劳动保障，自身收入水平的增长能够、幅度，和中国大的经济政策息息相关的。作为商人来讲，消费率的波动需要引起关注，现在消费率比90年代还低。
我们要关注消费结构的变化，为什么大家说购物中心都是餐饮先火，有很多的购物中心把餐饮比例甚至接近50%的项目，和市民的消费结构有关系的。在支出增长当中最大的除了教育，就是我们的餐饮部分。支出结构的变化，在每个城市反映的特点不同，所以我建议大家对一个城市、甚至这个区域的消费结构进行深入研究分析，把我们自身的业主组合、品牌的组合更加贴近消费者。同样我们要关注消费方式的变化，包括大会的主题讲到电子商务，实际上电子商务对实体商业的影响是客观存在。中国的购物中心，甚至全世界的购物中心收到电子商务的影响存在，但是影响是相对比较小的。更加强调的是实物类的经营方式，而是当成社会交流场所，交往场所。中国的零售业和购物中心进行对比时，得出一个不平衡的结论，为什么？我个人的理解，未必准确，购物中心在什么情况发展的？在零售业充分发展的条件下形成购物中心的，中国恰恰相反的，中国的百货公司也好，购物中心也好，缺少在国外的那种业种，这就意味着零售业到目前为止没有意识到细分市场的功能和作用。在中国出现招商南一、品牌的同质化。在开店意愿来讲，在08年金融危机时，我们和购物中心进行讨论，品牌商进行讨论，只有三个多月的时间受到的影响，09年开始零售业开店的信心增强。面对2012年市场时，我们不得不承认一个事实，零售业开店的意愿在降低，出现这个情况之后，更多的购物中心应该要千方百计的为零售业创造比较合理租金，让他们在购物中心更好的经营。零售业充分发展了，中国购物中心的发展才有非常好的明天。如果零售业停留在目前的状态，购物中心就会陷入招商困难中。
我们看购物中心的数量、质量、业绩，如何客观地评估？我跟大家交流的，中国2700多家购物中心，算的上优秀的500家，我希望其他的购物中心迎头赶上。所以总体水平依然有待改善。中购联主要专业研究模型中，我们关注商圈，因为中国购物中心的发展粗生很多新兴商圈的兴起。商圈划分都市、社区、城区、特色等。
购物中心商圈的形成过程中，我们发现上海的购物中心是2002年以后开业的，我们看这些新兴的商圈，大家会发现商圈的变化和购物中心的发展、演变联系得非常紧密。过去提上海，比如说南京路、北海路，但是有这么多的购物中心诞生在上海，布局在不同的区域，但是会发现往上海的商圈已经形成大的格局，多中心的商业格局基本上全面形成了，深圳也好，北京也好，其他各个城市，特别是大的城市，多极商业格局形成了。商圈中发生升级、换代、提升的功能作用。
商圈，我们更加关注购物中心的经营能力，购物中心的评效在2010年的增长明显，达到比较高的水平。购物中心在不同的商圈产生的坪效进行分析之后，有一个让大家振奋的结果。在上海、包括在北京，有很多的购物中心的坪效是非常高的。中国购物中心的销售额也是一样的，和百货公司创造的销售额是非常接近。对于成长只有20年的购物中心行业来讲这是非常好的事情。进一步看上海的购物中心的坪效时，75%的购物中心的坪效达到了。深圳购物中心的精品比较高，深圳的坪效整体不会像上海有这么大的反差。深圳，我想它的分布格局过万是没有悬念，是否达到上海的3.5万，不好判断，因为计算时大家的尺度不一样，上海的统计，扣除了停车场的商业面积产生的结果。通过这个图表跟大家分享一下，中国的购物中心经过20多年发展，成长速度非常快，销售能力也是非常强，3.5万的销售坪效不低的，这是值得骄傲的事情。
这是上海按照行政划分的上海购物中心的坪效，只有横岗在下滑的下降，因为这个购物中心做大的调整，其他的购物中心有上升的势头。从这个角度来讲，中国的购物中心是非常值得期待的商业形态。
我们一直在讲，零售商开店的意愿2012年减弱，除了自身的原因，确实租金问题，我们是否出台租金评价体系，保持一个合理水平，实现零售业和业务中心双赢的局面。从区域特征、建筑特征、租户特征、租约、政策特征等进行综合评价。这些表格是中购联租金评价模型的构建结果，我们想通过这个指数和评价体系，建立客观重症的零售业和购物中心运营商合作的评价尺度，第二点平衡一下各个城市人家的购物中心的发展情况和我们的城市发展之间出现的是否一致，是否还有一些要改进的。
开发评价指数，这里有十大排名，这里发现深圳排在广州之后，我们一致认为深圳的购物指数是比较高的，深圳的购物中心输在投资额和购物中心的总面积，大家会发现深圳的购物中心的面积并不大，数量不多，但是精品项目比重比较高。所以得出这样的结论。跟大家说一点，这个是更多的从开发的角度，开发层面去来看购物中心，刚才讲的坪效、租金，争取在2012年会融入到开发指数当中，变成真正的购物中心的评价，行业的评价指数，所以开发情况更多的面向于新型的城市，越来越多的购物中心拥有一点的项目之后，大家关注的是经营。
中国的购物中心从投资性的地产转为受关注的零售渠道。为什么这样来讲？我们觉得中国的购物中心的业主结构恐怕是全世界业主结构当中最为复杂的，我们也会看到太多的住宅地产商做购物中心，做商业房地产，商业综合体等，站在未来十年二十年看购物中心时，是否是地产？我的答案是否定的，我不排斥购物中心的价值，但是从整个经营过程来看，购物中心一定像百货点、超市一样，只是作为更多的零售品牌发展渠道，所以我们明年开深圳开会的名字是变成中购联零售渠道（购物中心）大会，我们希望有更多的零售业、零售品牌更加关注购物中心渠道。购物中心的渠道，怎么有这样的词？有一个阶段的过渡，就是零售渠道（购物中心）。通过这个图表，购物中心的娱乐、休闲、美食等，跟我们的零售业都是息息相关的。我们有更多的零售商、服务商都可以进入购物中心当中。从这个层面来讲，购物中心在未来的十年一定会成为更多的品牌关注的渠道，甚至成为主力渠道。中国的百货店、超市、家居建材做购物中心转型。大家面对的品牌商几乎是一致的。有物质增值、经营增值，何乐不为。中国的未来购物中心摆脱目前大家说商业地产这四个字，但是我们在参加更多的国际会议时，发现有一个非常有意思的现象，但是不谈商业地产，还是谈消费者，所以我们的开发环境向上增长、向上增量的过程中，但是我相信十年的时间，中国的购物中心可能会逐渐的变成非常被零售商所关注的零售渠道。
时间的原因，我跟大家交流这么多，有一些观点并不一定完全正确，只是供大家参考。谢谢大家！
（来源：腾讯财经）
