1、 润业思考
十年前，大家在问什么是商业地产？五年前，大家问谁在做商业地产？现在，大家问谁没有做商业地产，五年后要问谁还在做商业地产？
商业地产刚刚起步，万达也刚刚规模化的开发商业地产，市场对于商业地产并不了解。五年前，商业地产炒得很热，但是规模化还不够，大家关注的是谁在做商业地产。现在，市场一片火热，各路人马都进入商业地产领域。有的像开发商转型做商业地产，有的则像赛特、红星美凯龙、麦德龙等商业公司进入商业地产开发，此外，还有其他各个产业的资本也纷纷进入。现在的问题变成，还有谁没有进入商业地产领域？
2、润业·宏观
2.1 宏观经济及政策动态
2012年各银行上调房贷利率
【时间】2012.01.01
【来源】中国广播网
【内容】迈进2012年，各家银行开始执行新的贷款利率。对于老百姓来说，最直接的影响之一就是，从这个月(1月)开始，贷款买房的人要多还利息了。
按规定，五年期以上的房贷，去年(2011年)2月9日前办理的，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；去年2月9日至4月5日办理的，上涨0.45个百分点；去年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点。去年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。
据银行工作人员测算，以一份30年期的100万元房贷为例，执行基准利率，如果以等额本息方式还款，每月增加还款额最多会达到431.58元，全年增加还款额5179元。
【润业点评】 对于已经购房的购房人来说，他们会面临一些还款压力，但是从全年来看，100万30年的贷款每年增加4000多块钱，如果能买得起100万房子的人也是能够消化的。不会是有很大的压力，跟通货膨胀相比的话，如果我们的通胀率是7.05%的话，那我们真正的实际利率只有1%、2%左右，所以我们要参考CPI指数来看这个问题。
3、润业·城市
3.1 武汉市市政规划及重点项目资讯
二七长江大桥拟31日通车 可为长江二桥减负18%
【时间】2012.01.01
【来源】楚天金报
【内容】经过三年多的辛勤建设，武汉市重要的长江通道、二环线控制性工程——二七长江大桥，计划本月31日如期通车。二七长江大桥通车之后，武汉市二环线竹叶山立交至和平大道立交将连成一条城市快速路，青山、武昌和汉口地区将增加一条快速过江通道。
从过江交通来看，二七长江大桥距上游长江二桥3.2km，距下游天兴洲大桥6.8km，主线道路等级为城市快速路，设计车速80km/h，是湖北省、武汉市重点建设工程，为武汉主城“三环十三射”骨架主城道路系统。建成后，将均匀武汉的过江交通车流，有效地缓解武汉市过江交通压力。根据测算，它每日可分担城区过江车流量约10万辆，为武汉过长江交通量的15%，可为二桥减负18%。
从城市环线来看，二七长江大桥沿京广铁路下行线，穿解放大道及江岸货场铁路疏解区，过长江后经武昌罗家港泵站，沿罗家港排水明渠至和平大道，一端连接发展大道高架桥，另一端连接东湖路，是武汉市二环线的两大关键工程之一。今年底通车后，汉阳龙阳大道-江汉二桥-汉口发展大道-二七长江大桥将连成一体，二环线将建成半个环线，汉口和武昌、青山地区的联系将更加快捷。
【润业点评】二七长江大桥建成通车，桥梁经济效应将再现。桥梁作为交通系统中的重要工具，极大增进了武汉三镇各区域之间的沟通联系，也促进了区域经济迅速发展。桥梁经济在武汉最为典型的例子，当数长江二桥建成后，开创武汉两大桥头商圈：徐东商圈和武汉天地商圈。
4、润业·视野
永和大王开放加盟 加速扩张冲击700门店目标
【时间】 2012.01.01
【来源】南方都市报
【内容】“目前永和大王拥有265家直营店，至2015年将扩展至700家，明年将启动加盟模式加快扩张速度，将开设4- 6家加盟店试水，我们的目标是成为中式快餐连锁第一品牌，”28日，知名中式快餐连锁永和大王的总裁兼首席执行官陈金发向南都记者透露。
而就在半个月前，目前拥有直营门店最多的真功夫也首度公布了明年新开70门店的发展规划。面对仍受未完全摆脱股权纷争阴影及一直坚守“直营”底线的真功夫，永和大王此番抢先开闸发展加盟，这显然给中式快餐第一品牌宝座的最终归属增加了不少悬念。
【润业点评】随着快餐业的发展，市场竞争越来越激烈。人们生活水平的提高，带来了“吃”上的高要求。老年人担心得心脏病，妇女担心发胖，人们开始不喜欢高脂肪和高热量的食物，而倾向于中式快餐，少吃汉堡包。在市场竞争中，除了中式快餐之间的竞争，更应该更多考虑的是与洋快餐之间的竞争。
麦德龙2011年在华扩张盘点及门店分布
【时间】 2012.01.01
【来源】联商网
【内容】麦德龙计划开新店或有意向进驻的城市
广州：12月15日麦德龙第三店优品汇在花都区宣布正式开业。至此，广州成为麦德龙中国门店超过三家的五个城市之一。优品汇属麦德龙中国销售体系中首家创新定位门店，是麦德龙结合选址商圈的市场发展潜力因地制宜的战略布局。
上海：麦德龙旗下的MediaMarkt和Saturn电子产品连锁店预计5年内将在中国开设100家此类连锁店。
西安：麦德龙总部对中国各分卖场的调研结果显示，西安卖场营业收入稳步增长，投资环境指数较高，决定在西安增开1-2处新卖场。
合肥：麦德龙集团国际事务副总裁贝汉思表示希望能在未来一到两年里，在合肥再新开2家超市，并设立物流配送采购中心，从而达到辐射全城的目的。
华中：到2015年麦德龙旗下在中国的现购自运商场将在目前的49家基础上扩大一倍。 其中，华中区域未来将拓展100家店。
武汉：麦德龙计划未来两年在武汉拓展2家店，2012年争取拓展1家。其中武汉重点拓展区域是武昌和汉阳。
【润业点评】以往为降低开店成本，麦德龙其一贯坚持买地皮自建商场的模式发展。然而北京的“高地价”，却使其买地的愿望迟迟不能实现。于是，麦德龙开始更多的寻求与中国地产商的合作，来实施自己的新开店计划。由买地，变成租地，最终叩开了北京市场的大门。事实上，目前除了在北京，麦德龙在广州、深圳、昆明等也采用了租用店面发展的模式。
会员制超市模式也在一定程度上制约了麦德龙的开店速度。由于施行会员制模式，麦德龙在中国最主要的竞争对手因此是批发市场。但是，在中国，批发市场却是已形成一套独有运营体系和固定消费群体的一个很传统和成熟的业态，尤其在二三线城市，批发市场和小商品市场比超市更具有价格优势。
房地产业内开启并购
【时间】2012.01.01
【来源】东方早报
【内容】在严打令仍未见松绑之际，房地产业的业内并购已初现端倪。前晚(12月29日)，首开股份和招商地产就同时公告称，收购了有土地资产的两公司部分股权。
根据首开股份昨晚发布的公告，该公司受让葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司(下称“人和投资”)持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司(下称“葫芦岛宏泰”)30%的股份，以完成对葫芦岛宏泰的百分百控股。收购资金不超过1.05亿元。截至2011年8月31日，葫芦岛宏泰评估前净资产为1.987亿元，评估后净资产为3.5亿元，净资产增值率为76.71%。今年的5月24日，首开股份出资1.4亿元与人和投资合资成立了葫芦岛宏泰，占70%股权。
同晚，招商地产和招商局B也发布公告称，近日招商地产以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，中润德成为其控股子公司。中润德拥有山东省青岛市城阳区四块土地的使用权。地块位于山东省青岛市城阳区流亭街道空港经济区。
【润业点评】在房地产宏观调控不放松的情况下，行业内的“大鱼吃小鱼”已显端倪。一上市房企公司董秘认为，所谓“大鱼”并不一定是大型房企，而是那些拥有充沛现金的大中型企业。面对“现金为王”的首开和招商，一些缺钱的地产公司则要依靠靠股权质押挨过冬天。
内优堂2012年将在武汉拓展开盟10家店
【时间】2012.01.01
【来源】新浪商业地产
【内容】Neyo是时尚贴身用品专卖店内优堂旗下的一个子品牌。内优堂成立于2009年，公司经营理念是热爱工作、以顾客为中心、专注产品质量、引导潮流。而内优堂正是基于此种经营理念而创立的，它不仅追求时尚美观，更注重袜子本身的舒适性与功能性。
内优堂的创立初衷提供就是要为追求时尚和细节完美的都市型达人提供充满设计感，颠覆传统样式，同时穿着舒适的时尚化贴身用品。设计师将活力与动感完美的融合进设计中，使风格缤纷多彩，活力十足。其针对的18-35岁的都市达人，都是受过高等教育，工作和生活品质优越，收入丰厚，追求时尚，热衷于高级服饰等高档消费品的中坚人群。根据相关人士透露：内优堂目前在全国有10家店，并且明年有计划在武汉寻找合适的加盟商合作。
内优堂拓展计划
业态：服饰
主要网点：广州
店铺总数： 10家
开店方式： 直营，加盟
目标人群：广大消费者
选址具体要求：
首选物业： 购物中心，商业街
物业使用： 租赁
需求面积： 40平米；
合同期限： 3年
选址具体标准：
(1)商业活动频繁的闹市区：要求商业活动频繁的闹市区，人流量大，营业额能达到一定的额度。
(2)同行聚居区(成熟专业商业街、区)：竞争虽然激烈，但由于同行聚居，顾客可以有更多的机会进行比较和选择，因而很能招揽顾客。
(3) 聚居的公共场所附近：由于人口集中，消费的需要量集中且大，可保稳定收入。
(4)面对客流量最大和能见度高的街道：受客流量和通行度影响最大，可使多数人就近买到所需物品。
(5)交通便利的地区：在上、下车人数最多的车站或在几个主要车站附近。
【润业点评】在商业地产发展如此迅猛的今天，品牌的扩张也紧跟谁着商业地产的脚步，但品牌的扩张应持续性，不应盲目求快，求多。
5、润业·市场
5.1 武汉盘龙城百联奥特莱斯广场
武汉盘龙城百联奥特莱斯广场
【项目区位】
项目区位
【交通概况】
公交290 直达
腾龙大道百联奥特斯 - 腾龙大道川龙大道口 - 川龙大道王家洼子 - 川龙大道盘龙医院 - 川龙大道叶店
- 盘龙大道叶店 - 盘龙大道仁海路 - 盘龙大道肖陈湾 - 盘龙大道罗纳河谷 - 宏图路扬子江汽车 - 金银潭大道宏图路 - 金银潭大道黄塘湖 - 将军一路 - 姑李路将军路 - 姑李路银杏街 - 姑李路张公堤 - 姑嫂树路长港路
- 姑嫂树路杨汊湖 - 姑嫂树路新华家园 - 兴业路管材市场 - 兴业路石桥路 - 兴业路金凰路 -
中一路隧道口 - 黄孝河路竹叶山 - 黄孝河路花桥一村 - 建设大道市图书馆 - 台北路鄂城墩
- 台北路鲩子湖 - 台北路台北一路 - 台北路解放大道口 - 解放大道循礼门 - 京汉大道江汉路
- 单洞路
【经济指标】
试营业时间：2011-12-24
开业时间：2012-1-12
建设地点：武汉市盘龙城经济开发区，川龙大道以西、湖滨路以北、后湖以南。
建设总投资：项目投资总额约8亿元人民币。
建设周期：2年
地块规划总用地面积：195125.47㎡
净用地面积：185529.66㎡
代征道路面积：2616.17㎡
绿化代征面积 : 6979.64 ㎡
项目建筑面积 : 204082.㎡(全部为地上建筑，不设置地下车库)
商业部分建筑面积 : 145400 ㎡
办公部分建筑面积 : 20882 ㎡
酒店式公寓建筑面积 : 36000 ㎡
配套服务建筑面积 : 1800 ㎡
项目总投资：8亿元。
【产品规划】
产品规划
本项目占地共计450亩，由五部分组成：
A块：120亩，规划为度假村，靠近湖边规划为湖滨休闲带，与水上休闲娱乐联为一体；
B块：60亩，D块：100亩，B块与D块规划为奥特莱斯购物中心；
C块：220亩，景观及停车场用地；
E块：水面及人工岛屿；
D块：规划为休闲配套区和运动公园。
【润业点评】
在现今武汉市场上，已有6、7家奥特莱斯入驻，不少已经开始营业的“奥特莱斯”，无论是业态模式还是运营情况，与人们印象中的“奥特莱斯”尚有很大距离。首先，在中国众多的奥特莱斯店，难以找到国际一二线品牌，更多的主力商品以三四线品牌。其次，从折扣力度上，也与奥特莱斯1-6折的优惠空间相距甚远。其开发与运营对企业的实力有较大的考验：专业的布局规划、丰富的国际品牌合作资源、专业的运营管理是开发奥特莱斯的三大核心要素，然而国内拥有这样“素质”的企业现在并不多见。
上海百联集团是中国上市企业，在商业领域历史悠久，有很强的专业基础，最重要的是其拥有的国际品牌资源实力强大，与Armani、Burberry、Prade、Dior、DG、Versace、Boss等众多国际大腕成为战略合作伙伴。上海青浦奥特莱斯是全国第一家奥特莱斯，是国内奥特莱斯商业的运营样本，百联集团是中国奥特莱斯的引领及先行者。武汉奥特莱斯历经几载市场考察，成为百联集团进军武汉市场的首作，也将带领武汉进入国际品牌消费新时代。
（来源：新浪商业地产 作者：思锐润业商业经营管理有限公司 张超/文）
