张潇博
2011年，大型房企、外资资本纷纷转战商业地产，连业外的周大福、比亚迪、雅戈尔等也不例外，各路资本“抢食”商业地产局面将在2012年延续。
对此，在搜房网近期举办“大话地产”论坛中，与会人士指出，越来越多企业以资本运作方式介入商业地产规避风险，但不能以资本运作的方式运营商业地产，只有保证在开发、招商、管理阶段专业化的运营，才能避免出现“住宅式散场”。
警惕资金过热涌入
近期，上实发展将旗下青岛唐岛湾项目50%的股权出售给“周大福”旗下一子公司，总价11.83亿元；比亚迪则计划购买位于龙岗中心城的时代广场；雅戈尔在不放弃纺织服装的同时，也大举进军商业地产市场。
对于各类资本“抢食”商业地产，同策咨询研究中心总监张宏伟指出：“一是城市化进程中政府政策鼓励；二是企业多元化发展策略，平衡资金风险的需要；三是住宅市场遇冷之下房企转型。但同时，这些新面孔也面临项目布局过早、市场培育期过长、融资模式不成熟、人才储备不够等风险。 ”泓鑫时尚广场招商运营总监张丹竹表示，对于没有行业经验的开发商来说，要充分重视商业项目的前期调研。
优质项目需要“静养”
鲁迅先生曾说“好文章是改出来的”，那么，好的商业项目是靠“养”出来的。在招商过程中急功近利，导致失败的案例比比皆是，如主力店进驻后，就迫不及待地提高物业售价或租金，来填补前期倒贴给主力店的成本，甚至以几倍的租金或售价来赚取主力店带来的附加利益。
对此，天开商务咨询总经理林锦沛提出，对于远郊商业项目，开发商至少应有三个10年计划。若商圈不成熟，前10年可做批发，以辐射更大区域，中间10年调整做符合周边需求的百货，后10年业态再升级，提升项目消费体验度。同时，开发商在运营管理中先“恋爱式”招商，再提供“保姆式”服务。
文化植入匹配商场
崇邦集团副总裁梁美芬非常注重专业化运营，在她看来，做商业地产，不仅选址定位要考虑到未来规划，在经营阶段必须根据辐射半径和人群变化，做有针对性活动推广，因为区域型商业中心，最初辐射可能5公里，成熟后辐射可达10公里。要吸引消费者眼球，必须让他们感受到购物之外的多重体验，进行与商场氛围匹配的文化植入，这就是崇邦成功秘诀之一。近日，一场以可循环废弃材料为载体，用艺术描绘中国传统龙文化的“画龙点睛”金桥龙年艺术展，在金桥国际商业广场举办。
梁美芬认为，商场不仅是购物，还可打造生活中心，给消费者多一个光顾的理由。崇邦根据不同消费人群，选择不同的商场文化植入活动，例如金桥国际商业广场周边以跨国企业白领和新上海人为主，大宁国际广场则更多地吸引家庭消费，嘉亭荟城市生活广场将面对年轻时尚的消费群体。
综合体最考验功底
综合体是对开发商专业把控能力要求最高的产品。由上海明捷置业有限公司开发的品尊国际，彰显了开发商专业把控能力，该项目位于真如，规模达70万平方米，连通轨交7号线岚皋路站，是典型的轨交上盖综合体。明捷置业给这个综合体以复合精品国际生活圈的主题定位，为了迎合真如副中心未来的商业能级，品尊国际引进了3万平方米弘基时尚中心，内设美食广场、时尚食品街区、卜蜂莲花超市等，为消费者提供一站式购物服务。
项目同时引进美国万豪国际旗下万丽酒店、辉盛国际旗下精品酒店公寓，作为运营“外脑”，也是综合体开发商专业度的一种展现。项目还包括两栋甲级办公楼、1.6万平方米的商业中心、4500平方米的健身会馆、高标准精装国际公寓等业态，紧紧围绕国际化定位这一主线。
