山东银座商城烟威区域选址合作物业要求
(2012-01-10 13:16:20)转载▼标签： 杂谈
一、建筑要求
1、面积
单层面积8000平米。
2、柱距
柱间距不低于 9 米。
3、净高
特指同一楼层中最低梁底至最高处地面的净高度。
超市：4米-4.2米
消防设计有挡烟垂壁时，梁下净高增加300-500mm。
4、承载力：超市不低于600KG/㎡
5、消防水池等辅助设施
符合规范要求，竣工验收和消防验收合格，保证正常使用
6、 室外
6.1、合理组织交通，人流、物流、车流，尽量做到不交叉；
6.2、合理组织室外排水，按要求找坡，不得出现广场雨水聚集或倒灌现象。
6.3、室外广场进深不少于25米。
6.4、室外广场采用混凝土基层，机刨花岗石或广场砖铺设。
6.5、室外台阶以3 阶为宜，即室内外高差450mm，台阶宽度宜为300-400mm；室外台阶按设计铺贴花岗石（防滑处理）；颜色与地面及立面协调。
6.6、设置无障碍坡道，与台阶同色的花岗石铺设，防滑处理
6.7、室外广场与人行道间设置台阶以示区分，设置坡道利于机动车行驶。
6.8、室外绿化以矮株为主，不得遮盖重要标志、出入口等。
7、理货区、仓库及车库
7.1、理货区位置由银座指定，一般面积在300平米左右，小店可与仓库配合使用。
7.2、仓库面积宜为超市经营面积的1/5，设置在运输便捷，存储安全的区域；
7.3、车库面积宜为商场建筑面积的1/5，按1 辆/100 平方米设计，单部车占用建筑面积25-30 平方米（含通道）
7.4、汽车坡道设计施工符合规范，坡道入口选择满足银座需求。需要货车进入车库时，车库净高应满足。
8、卫生间
相对隐蔽、符合经营需要、不正对通道。一层及超市内不设卫生间，男、女卫生间面积比例宜为1：2；卫生间洗手盆每1000㎡设置1 个，每个男卫生间不超过3 个，女士卫生间不超过4个，适量增加化妆台不超过3个；女卫生间大便器每600㎡设1 个，每个女卫不超过8 个（含座便器）；男卫生间大便器每1200㎡设1 个，小便器每1000 ㎡设1 个。
9、电梯
由银座方确定位置，开发商预留该位置，并做相应基础处理。品牌为银座年采品牌。
9.1、载货电梯：一般需要2台2吨货梯
9.2、客梯：载重量1吨，如是客货两用梯时，载重量为1.5吨。
9.3、自动人行道电梯：
9.4、自动扶梯：
10、疏散梯
原则靠边布置，少占经营面积，不形成经营死角；提倡方案阶段多交流，尽量满足经营需要。
10.1、疏散宽度及位置符合防火等国家规范（作为商业的面积不得按照车库等性质考虑防火要求）。
10.2、栏杆：不锈钢或铁艺、玻璃
10.3、台阶：地级店大理石面层；县级店可选防滑台阶砖
10.4、墙、顶面刷乳胶漆
11、机房
11.1、根据物业情况选择相应位置和面积，预留大型设备吊装口；
11.2、预留冷却塔位置，做出基础桩柱，保证荷载需要；
11.3、预留各种室外机位置，避免因噪声等引起纠纷。
11.4、各机房面积：（一般要求）
电站：不得置于卫生间或加工间下方，面积不小于120平米；不与其他用户共用，电、气和水要求独立开户。
制冷机房：面积不小于300平米。
泵房：面积不小于60平米。
监控室：安保监控可同消防监控室（租赁区域）合并，面积不小于30平米。
12、员工车棚
根据员工数量确定面积，提供位置。门店员工数量的确定、车棚面积确定。
13、屋面防水
13.1、屋面防水符合国家规范，竣工验收合格。
13.2、业主方负责保修、维护及漏水造成的损失赔偿。
13.3、屋面覆土设计符合规范要求。
13.4、雨水管立管不得穿越楼层。（从顶层引出，立管走室外。）
14、地下室防水
14.1、地下室防水符合国家规范，竣工验收合格。
14.2、业主方负责保修、维护及漏水造成的损失赔偿。
15、加工间：
15.1、预留加工间上下水管道
15.2、预留隔油池、污水井（不小于长1.2米*宽1米*深1.5米）
二、装饰要求
1、外立面要求
1.1、银座外立面形象突出，按照银座要求施工（依据银座方提供或认可的图纸）。
1.2、主立面材料选配要求干挂石材（宜选用高档花岗石）、中空玻璃幕墙、铝板；配以泛光、标识、广告设计。
1.2.1、外立面可采用不同材料进行装修，但风格、颜色要协调。
1.2.2、所用品种、规格、性能和等级，应符合设计要求及国家现行产品和工程技术规范，并达到优良标准。
1.2.3、室外石材应充分考虑耐久性及日照下颜色蜕变现象；
1.3、灯箱尺寸按照设计图，大小与立面协调，可做广告布也可采用嵌入式橱窗做法。
1.4、主入口：
1.4.1、尺寸：商场主入口门面长度一般为两柱距，门厅宽度一般为8-12 （6-9米）米，进深4.0-4.5 米（3-4米）。设内外两道门，门厅内外的开启门扇能错位布置。
1.4.2、外门： 0.8~1.0 米*3 米*2 扇有框玻璃门3-4 组，根据现场加上亮及固定扇。
内门：0.8~1.0 米*2.6 米（以上）*2 扇有框玻璃门3-4 组，根据情况加上亮及固定扇。
1.4.3、雨棚：
雨棚需根据设计及当地情况选择，结构合理、排水通畅、顶面便于清理。一般采用不锈钢框夹胶玻璃雨棚，长度结合主入口（一般大于9 米），宽度大于3.5 米。
1.4.4、次入口：
次入口可选1-2 组双扇有框玻璃门，位置满足客流及消防要求。
1.4.5、橱窗：
橱窗深度为0.8-1.1 米，根据展示物品适当调整，橱窗玻璃高度一般大于3米（可与门扇同高）。橱窗为15 毫米钢化玻璃，高度大于3.5 米时应做加固处理；边框为厚度不小于1.2mm 的拉丝不锈钢；橱窗背板做防火处理。
2、内装要求
按照项目类型及布局装修，参考展店技术标准。
若开发商做，另加。
通用项目：
2.1、卫生间
2.1.1、防水做法符合规范，不漏水
2.1.2、按银座图纸预留给、排水口
2.1.3、地面：
采用浅色600*600 石材（浅色防滑地砖：诺贝尔、斯米克、宏宇等主材费不低于80元/平米），蹲便地台宜上一步300*150 台阶（如地台地面为同色材料，台阶处设醒目警示线）。特别注意墙地面防水。
2.1.4、吊顶：
吊顶均为微孔板或防潮石膏板，预留检修口。
2.1.5、墙面：
墙面主材可采用300*600 石材（墙砖：诺贝尔、斯米克、宏宇等主材费不低于80元/平米），并作简单造型效果或压线条；
卫生间内采用高档成品隔断。
小便器前设置放物台。
2.1.6、镜面：
化妆镜一般采用6mm 防水玻璃镜，连体镜后设暗藏灯槽或镜周围做装饰框（不锈钢、木质、彩色马赛克、瓷砖压线等）。镜前做置物台宽100mm，材质同台面。
2.1.7、台面：
餐饮、休闲区卫生间增加残疾人厕位，做无障碍设计。餐饮、休闲、儿童、仕女区卫生间每组洗手盆增加一个儿童洗手盆。台面采用石材（黑金沙、大花绿、米黄等）或高档防渗人造石。镜前做置物台宽100mm，材质同台面。台面设同材质挡水沿，上侧挡水沿100㎜，下侧挡水沿150-200 ㎜。下水管设总管由墙侧引下，包小柱，同墙面瓷砖面层，设检修口。
2.1.8、灯光：
小便器、盆前镜等处照度较强，小便器前及洗手盆前做反光灯槽，设置镜前灯或镜后设暗藏灯槽。
2.2、楼地面
2.2.1、车库按规范找坡、水泥亚光；通道、拐弯处等位置做防滑处理。
2.2.2、值班室、更衣室、机房地面铺防滑地砖；理货区等非铺地砖区域找平并水泥压光。
2.2.3、弱电监控室做防静电地板。
2.2.4、商业等铺地砖区域的基础楼板高差不得大于10mm。
2.3、加工间、员工餐厅、餐饮区
2.3.1、按照银座提供的经营布局规划预留排水沟、上下水、隔油池等。
2.3.2、预留排油烟井道。
2.3.3、预留冷柜、冷库的冷凝器、压缩机位置慎重选择，要求通风良好，不宜设于地下车库等封闭区域，要求甲方书面形式确定位置，避免噪音等问题引起邻里纠纷。
三、机电安装
1、强电
1.1、电源要求
1.1.1、电源为高压双电源进线，变压器容量按照建筑面积预留，地级店130w/m2，县级店110w/m2。
1.1.2、计量方式为高供高计，能到供电公司独立开户或开据以银座为开户名称的增值税发票；银座方所使用的变压器，由银座单独控制，不得携带其它非银座的用电设备。
1.2、变电所内配电要求
1.2.1、大型动力用电设备单设变压器（容量要考虑制冷机的启动电流），不与照明线路共用。
1.2.2、高压、低压配电柜的主要元器件选型：地级店采用施耐德、西门子等合资品牌；县级店采用正泰、常熟、德力西等国优品牌。
1.2.3、变压器选用SCB10以上的干式变压器。
1.2.4、低压成套配电柜：每个出线回路设置单独的计量表及火灾漏电探测器；预留500A开关一个（肯德基或麦当劳），400A开关两个（加工间、冷库冷柜）；每面配电柜要预留不少于2个的备用开关，且每个不低于开关总量的10%。
1.2.5、变电所工程包括：10kv电源进线；高、低压设备及变压器的采购、安装、调试；变电所整体验收、送电。
1.3、低压主干线电缆(指由变电所低压柜的出线开关至各个楼层配电室及机房内的配电柜之间的电缆)
照明、动力（制冷机、循环泵、电梯等）、消防及其它负载用电负荷，应分别自成配电系统；除消防负荷电缆采用耐火型电缆外，其余负荷均采用阻燃型电缆。
1.4、楼层配电室（指各楼层每个防火分区内的电气机房）
按照控制区域，视末端设备情况设置天花照明柜、货柜照明柜、动力柜、消防应急柜，弱电机柜等，面积不小于12平米。
1.4.1、配电柜容量要求：按照所控制区域的建筑面积，天花照明配电柜，地级店20w/㎡，；货柜照明柜，地级店30w/㎡；空调动力柜，地级店12w/㎡；应急动力、应急照明的容量要符合消防设计要求。
1.4.2、照明配电柜配置要求：
（1）配电柜内开关均选用施耐德品牌，接触器选用西门子品牌。楼层配电柜、箱内设置计量装置。
(2)进线开关选用300mA 的漏电开关。
(3)为减少影响范围，严禁使用单接触器控制，天花照明配电柜：每15个微断开关(16A)由一个接触器控制；货柜照明柜：每8个微断开关（40A）由一个接触器控制；无楼宇自控系统需加设时控器以便于节能。
（4）天花照明配电柜微断开关数量按建筑面积每75平米设置一个，并预留10％作为备用；货柜照明柜微断开关数量按建筑面积每100平米设置一个，并预留10％作为备用。
(5)货柜照明柜的总出线开关采用300mA防火型开关；天花照明柜和货柜照明柜各个小接触器下端的三相总开关设置为300mA 的漏电开关。
(6) 预留FS、BA(DC 24v)点，并加设电度表。
1.4.3、动力柜内微断开关的数量按空调器、电梯、热水器等设备数量的多少来定，开关数量不少于6个。
1.4.4、应急照明采用EPS集中式电源，容量按建筑面积2-3w/㎡，三相输入，单相输出，微断开关数量按建筑面积每200平米设置一个，预留10％作为备用。并预留FS、BA(DC 24v)点并具备防盗联动功能。
2、弱电
2.1、 消防自动报警系统要求
商场单独设置火灾自动报警主机，作为该建筑群控制中心报警系统的下位机，且能直启消防泵和喷淋泵。
2.1.1、消防控制室面积应大于30㎡，设置位置符合消防要求。
2.1.2、报警区域应根据防火分区划分，设计消防布线回路。
2.1.3、火灾自动报警控制器容量和每一总线回路所连接的火灾探测器的控制模块或信号模块的地址编码总数，宜留有30%的扩充余量。
2.1.4、消防广播兼作背景音乐，为避免重复施工，在设计阶段对接时，广播间距按照7.5米要求设计，而不是消防要求的间距不大于25米。
2.1.5、消防主机内配置的消防功放功率按照联动层喇叭总功率的1.5倍计算。消防喇叭的配置容量为0.04W/㎡（按建筑面积计算），单个喇叭输出功率为3W。
2.1.6、喇叭选用进口产品，如：TOA或BOSCH，不选用消防自动报警厂家供应的喇叭。
2.1.7、消防应急疏散指示系统需根据经营布局设置，并符合消防规范要求。
2.2、 防火卷帘
2.2.1、 防火卷帘选型
当采用钢制防火卷帘时，其两侧应设独立的闭式自动喷水系统保护，系统喷水延续时间不应小于3.00h。
当防火卷帘两侧不设独立的闭式自动喷水系统保护时，需选用双轨双帘特级无机防火卷帘。
2.2.2、防火卷帘的故障反馈需在报警主机上有显示，当主电切断后，可实现备电速放功能。
2.2.3、具有防火卷帘温度控制装置（含记忆合金温控装置）。
2.3、综合布线系统
2.3.1、信息点分布
化妆品、黄金珠宝区、男、女装区每柱设一对信息点。超市生鲜、干果、散货区每柱设一对信息点。超市出口款台区每柱设两对信息点。
超市款台区根据款台具体尺寸位置，在包柱和铺砖前与强电插座一同埋沟布桥架，
每个款台设一对信息点。
2.3.2、信息点配管
敷设JDG20钢管，信息点安装高度高出地坪30CM，背向主通道安装；生鲜、水产区可根据现场情况灵活安装于距地坪1.5M 处或安装于吊顶以上。
3、给排水要求
3.1、消火栓、喷淋、水幕系统的设计、施工安装、设备采购
3.1.1、符合《建筑设计防火规范》GB50016—2006或《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中规定
3.1.2、符合《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001标准 2005版的要求
3.1.3、消火栓系统消防箱，满足消防规范和经营要求，并配备水基灭火器。
3.1.4、消防箱带DN25水喉自救卷盘。
3.2、生活供水方式
3.2.1、一般采用市政直接供水方式。水压不能满足的物业，生活贮水量为20-30m3/万平米
3.2.2、地下一层、地上一层及二层可采用市政直接供水，确保最不利点的水压不低于0.05MPa。
3.2.3、室内生活给水按35L/s计算。
3.3、卫生间冲洗设施
3.3.1、地级店大便器、小便器、洗面盆设置红外线感应冲洗阀。县级店设置手动冲洗阀。
3.3.3、水龙头不宜采用延时式，应采用快开式。
3.4、污水泵
3.4.1、宜选用进水口径较大耦合式污水泵，设自动浮球，配电柜。
3.4.2、一个污水坑内配备两台污水泵，一用一备。
4、暖通空调要求
4.1、冷、热源选择
4.1.1、 冷源优先选择电制冷水冷机组。建筑面积15000㎡及以下建筑选用小型螺杆机组；15000㎡以上选用离心式制冷机，两台以上（含两台）制冷机时，宜设一台变频。品牌选约克、特灵。
4.1.2、热源优先采用燃气锅炉和市政集中供热按计量表收费。禁止使用按面积收取供暖费。
4.1.3、电力紧张的店，可采用燃气直燃型溴化锂吸收式冷水机组供冷和供暖，不宜采用蒸汽和热水型
4.1.4、不宜使用风冷模块、空气源热泵机组。
4.1.5、提倡空调系统使用冰蓄冷和电蓄热设备，合理利用谷值电价。
4.2、空调负荷
4.2.1、地级店商场空调供冷负荷设计标准:按180 kCal/h.㎡，县级店商场空调供冷负荷设计标准:按120 kCal/h.㎡。
4.2.2、商场空调供暖负荷设计标准: 按50--70kCal/h.㎡。
4.3、空调水系统及设备要求
4.3.1、两管制空调水系统，宜分别设置冷水和热式循环泵，应考虑备用泵。
4.3.2、如冷水循环泵要兼作热水循环泵使用时，冬季输送热水时宜采用变频调速。
4.3.3、锅炉循环水使用软化水。
4.3.4、空调水系统的定压和膨胀，应优先采用高位水箱定压模式。
4.3.5、市政自来水水压不足,要设置冷却塔补水泵,主管径以DN80--100为宜。
4.3.6、冷冻、冷却水系统中补水管需设计量表。
4.3.7、设计空调冷凝水排水系统时：
4.3.7.1、空调器冷凝水出水口处必须设置水封。水封的出口，应与大气相通。
4.3.7.2、一般可通过排水漏斗与排水系统连接,但不要与污水系统连接。
4.3.7.3、设计冷凝水系统时，必须结合具体环境进行防结露验算；若表面有结露可能时，应对冷凝管道进行绝热处理。
4.3.7.4、冷凝水立管的顶部，应设置通向大气的透气管。
4.4、空调风系统及设备要求
4.4.1、营业区（地下超市及其它百货区）采用低速全空气调节系统，不宜跨防火分区。应考虑过度季节全新风运行工况，每台空调器均应设新风管，送风、新风与回风管道截面积大小相同。
4.4.2、营业区设置独立空调机房，选用立式机组（占地面积小，风管好布置），机房内设地漏。回风管、新风管上均设调节阀，新风口宜直接从外墙引入。
4.4.3、商场空调严禁从吊顶上部或机房墙上直接回风，应设回风管和回风口。
4.4.4、不推广使用吊顶式空调器。
4.4.5、使用时间、温度、湿度等要求不同的空调区，不应划分在同一个空调系统中,如商场﹑办公区﹑餐厅﹑设备机房.
4.4.6、办公区宜采用风机盘管加新风空调系统，新风应直接送入空调区
4.4.7、电站宜单独设置空调系统，且空调器放置于电站外
4.4.8、各外门安装风幕机
4.4.8.1、风幕机选择50－60℃热水离心式，不宜采用电加热式风幕。
4.4.8.2、风幕机的循环水管为空调循环水，管径宜DN50-65。
4.5、空调出风口、回风口、排风口要求
4.5.1、空调出风口采用铝合金喷塑散流器（带调节阀）。
4.5.2、营业区选用方形散流器，一般尺寸250*250mm或300*300mm。
4.5.3、空调回风口选用单层固定格栅,叶片带一定斜角度，一般尺寸1000*500mm。
4.5.4、风机盘管出风口根据机器尺寸确定,送风口为双层活动百叶风口。回风口选用单层固定格栅。
4.5.5、排风及排烟风口尺寸比不宜过大，长宽一般为2：1，避免用正方形排风口。
4.6、厨房排油烟
4.6.1、排烟井、排烟口的位置慎重选择，避免扰民，要求甲方书面形式指定位置。
4.6.2、加工间单独设置排油烟系统，设油烟净化器。
4.7、消防排烟和日常排风
4.7.1、消防排烟配置要点
4.7.1.1、排烟、防烟、送风等系统设置，均要符合《建筑设计防火规范》GB50016—2006 或《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95 （2005版）
4.7.1.2、需考虑商场的日常排风，用消防排烟风机兼作排风时需采用双速风机或两风机并联方式
4.7.1.3、排烟风机需按防火分区分别设置，每个防火分区一台排烟风机。
4.7.2、其它部位通风要求
4.7.2.1、卫生间通风换气按10次\h计算；
4.7.2.2、仓库通风换气次数按6次\h，更衣室换气次数按8次\h;
4.7.2.3、制冷机房通风换气次数按8次\h,电梯机房通风换气次数按10次/h。
四、主要设备大修界定
1、制冷机组
检修分大修和中修，又分机组检修和压缩机检修。将压缩机解体，检查清洗器内部，不用更换零件的，这种情况一般称为压缩机的中修或检查；如内部运动部件磨损程度严重，需要更换的，这种情况一般称为压缩机的大修；而对整机而言，如维修时，需要将制冷剂导出至机外才能进行维修处理的，一般称为机组的大修，此外的维修处理一般称为中修或维修。
2、电梯
对电梯安全保护装置或者安全技术规范规定的电梯主要部件进行整体更换或者整体拆卸维修，一般称为电梯大修。主要部件如蜗轮副、刹车带、曳引电动机、梯级、导轨、扶手带、梳齿板、控制屏、钢丝绳等
3、消防系统
消防系统设备大修包括：1）消防控制中心主机正常使用及保养情况下需要的维修更换，程序的更新直至系统恢复正常工作；系统，产品的更新和技术改造。2）排烟风机的电机、消防水泵电机、室外消火栓及水泵接合器的维修。
4、空调循环水泵、空调器、冷却塔等设备正常使用情况下，其电机烧坏时维修或更换，空调表冷器盘管漏水维修或更换，定为这些设备的大修。
5、变压器、高低压柜、电缆等设备正常使用情况下，突发性故障损坏时的维修或更换。
五、其它情况说明
需要签入主合同的
1、能源独立计量，开增值税发票。
2、满足（ ）店物业技术要求；承诺按照双方责任范围完成工作并负责相应费用。
3、经甲乙双方共同检验并满足进场条件5日内，乙方进场施工。
4、乙方进场30日内，甲方必须将承诺的项目做完，并具备消防报验条件。
5、甲方负责协调总包、监理以及周边关系和政府部门关系，为乙方改造和施工提供便利。
6、甲方承诺乙方开业前通过消防审核、质检竣工验收审核等。并注明因甲方原因导致未通过消防审核或质检审核而影响开业的，需甲方负责相应比例的经济赔偿。
7、商场主要设备的大修和更换由甲方负责，合同中应明确。
8、合同的违约约定需慎重考虑。
