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2011年的住宅市场交易因为“限购”而一度冷却，这也让商业地产又一次迎来发展新契机。在此期间，社区底商更是以其小成本投资、短时期收益的优势而被广大房产投资客视为“案板上的肉”。
然而，住宅底商一度因为规划不合理、经营不到位而扰民，甚至出现安全隐患。这也让诸多住宅底商陷入尴尬……
现状尴尬
业态纷杂让底商一度扰民
其实在西安社区底商产生的问题一直不断。居民吴女士告诉记者，每天下午开始先是火锅味、紧跟着就洗脚水的味道，后半夜 KTV 更是把人吵得睡不着觉……
以龙首村为例，宏林名座小区下沿街的干锅居门店以及对面的顺福肥牛火锅店、水木年华足浴场、嘉贝年华 KTV 早已成了附近居民茶余饭后议论的话题。
小区物业人员表示，这个没办法解决，开发商和业主总得靠出租铺子赚钱，再说离居住区远了，哪能产生消费力啊？
西安万人购房团团长李连源通过观察得出结论：城市周边建成1年以上的小区，底商情况好一些的，门市基本能开业到半数左右。即便有经营的，也是频频换主，一直维持的也多是惨淡经营。
不过，李连源表示投资者对此并不担心，因为即使租不出去，沿街门面也仍在增值。从商务布局的角度讲，政府是积极鼓励新建居住区发展便民商业形态的。
西安中奥置业有限公司总经理余延群表示，《城市规划法》对主要面临城市街道的一些建筑物的建筑要求做底商，近几年更是对独立车库作了严格要求。如此以来，商业底商又介于地下车库与上面的空间，这就让底商在很长一段时间处于尴尬的状态，而且很难得到解决。
解决途径
底商布局尽量不考虑做餐饮
其实，一些小区出现底商扰民的情况，主要是开发商在做项目规划时考虑不足造成的。
据记者了解，全国部分一线城市新建成的小区中，开发商对餐饮经营可能扰民的问题提前就考虑到了。比如万科•上东区的底商，销售时就规定不允许做餐饮经营。
对此，商业地产运营专家、陕西经典派机构总经理朱林持肯定态度。朱林认为，住宅最需要餐饮，而餐饮底商最大的核心是能源的汲取方式，只要把这个规避，底商的生命力将越来越旺盛。只要遵循消费终端制胜原则就可以了。
拥有多年商业地产运营经验的余延群表示，从社区底商的优势来看，现在很多开发商一个20万平方米的保障房不如做一个1.5万平方米的商业利润大。他认为，底商问题的处理一定要兼顾到车库上面的使用和自身的利用，不能抛开楼上的主导，处理好商业层面分割非常重要。
前景预测
十年后将消失但目前地位无法取代
既然政府和相关制度有规定，底商必须要建，就说明它有极具投资潜力。那么底商究竟有哪些优势？
西安臻成置业有限公司常务副总经理张志伟分析称，底商尤其是社区底商投资回报率非常稳定，潜在的不安全因素和对商业的影响考虑得比较少。对于开发商和业主来讲，投资风险小，租售价格明显比住宅高。
在朱林看来，西安市东西长南北短，一定是步行街为主，由底商演变的纯商业街，上面一定不能带住宅。所以他认为往后预判十年，底商一定会消失。但“目前底商地位仍无法取代”。
不难看出，住宅底商是有尴尬，但如果在底商规划设计时不留烟道、销售时不考虑经营餐饮……这样层层把关，必能引导底商走出尴尬，从而让住宅底商的潜力尽得发挥。
（来源：陕西日报 记者：陈智慧）
