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最近恒隆地产(0101)公佈2011财年年报后，股价大幅上涨，原因主要有以下几点：其一，渖阳皇城恒隆广场业绩改善。
我们看到，皇城恒隆广场(公司在渖阳的首个购物广场项目)的经营表现出现好转。之前，该项目曾因资产回报率低于预期(约为4%)而令市场感到失望。非常重要的是，新签合同的租金水平比目前的租金水平高出约15%，扣点租金也有所上涨，这些都有助于提升商场的租金收入。因此，该项目
投资回报率有望在当前5%左右的基础上持续提升。这应能缓解市场对公司上海以外项目执行能力的担忧。
渖阳恒隆广场预租情况佳
恒隆地产在渖阳的第二个购物中心项目也有望获得成功。市府恒隆广场计划于2012年4季度开业。与皇城恒隆广场主要针对中端市场的定位不同，市府恒隆广场主要针对高端消费市场，因此他们之间的内部竞争很小。据管理层提供的信息，市府恒隆广场的预租情况非常好，截至2011年末，70%的商舖面积已经签约。管理层表示，近期内，预租率就有望达到90%。其合同租金比皇城恒隆广场高出约60%。
其二，在济南複製成功经验。自2011年3季度开业以来，济南恒隆广场的投资回报率达7%，与上海项目初始阶段的投资回报率基本相当。这实际已经超出了管理层之前给出的6%的预期回报率。济南恒隆广场目前已全部租出，我们认为，随着零售商舖租金的上涨，该项目资产回报率将进一步提升。无锡恒隆广场、天津恒隆广场、大连恒隆广场和昆明项目等其他投资物业也在筹备中，并将于2013-16年陆续开业，这些项目将进一步提升公司价值。随着公司在内地其他城市複製其成功经验，投资者将重塑对该股的信心，并将其视为受惠于中国长期消费增长的优质商业地产股。
财务状况依然良好
公司仍在寻求收购机会，但目前尚无具体时间表，因为许多事情还要取决于市场条件和公司的财务状况。截至2011年末，公司的淨现金已由2011年6月末的105亿港元下降至30亿港元，这主要是由于去年收购的昆明项目土地出让金结算(45亿港元)。从2007年起，公司就一直保持淨现金头寸，而管理层暗示，如果有合适的收购机会，未来可能会提高槓杆水平(淨负债率保持在20%以下)。
事实上，公司有超过230亿港元的信贷额度， 其中73亿港元是未使用银行信贷额度，156亿港元是中期票据，这些都可用于支撑未来的资本支出和项目收购。
由于公司将财务年结日由6月末改到了12月末，因此此次派发的0.36港元中期股息(股息支付率98%)只是一次性事件。以往，公司的中期股息往往较少，而期末股息较多，未来公司仍将延续这样的做法。我们认为，市场可能对高股息支付率反应过度，但这并不是该股最具吸引力的一点。
我们维持对恒隆地产的买入评级，由于公司调整了财年结算时间，我们目前正在调整盈利预测。目前股价较我们当前每股淨资产预测34.64港元折让23%，折让幅度仍高于其2005年以来的历史平均水平不到10%。 (摘录)
