◆有人叫好，认为打造浙中商业购物中心正需要大体量商业项目
◆也有人担心，上百万平方米的商业面积需要多少购买力来支撑
本报记者 徐朝晖
世贸中心、浙中Mall、万达广场、永盛购物广场、帝壹街、华源·印象城……2012年起，金华迎来史上最大规模的商业版图扩张。一个个大型商业中心、购物中心、商业街，甚至是航母级的城市综合体，或已建成、或在建设、或在选址规划，金华商业规模正处在“喷发”的前夜。
就建筑体量而言，金华这轮商业地产的扩张规模将达到上百万平方米。市商务局提供的数据显示，市区现有商业营业面积近百万平方米。据此推算，未来几年金华商业面积至少再翻一番。
金华商业史上最大规模的扩张期正在到来。或许再过若干年，“大金华、大商业”的格局形成之时，我们才能更深刻地审视和评判这轮扩张。
大型商业项目群雄并起
仔细审视一下这轮商业地产扩张，可谓你追我赶、群雄并起。从市区江北到江南、从城西到城东，惊人的扩张速度不能不让人发出“这世界变化快”的感慨。
在市区传统商业中心西市街，总建筑面积约7万平方米的永盛购物广场建设已近尾声，雄姿初现。有消息说，开发商永盛集团正在与外商接触洽谈，有意整体出租。如果最终能达成协议，继第一百货、银泰百货两大龙头后，西市街又将新增一个外资背景的购物中心。
西市街的看点并不止于此。目前，在西市街南段，御江帝景的商业配套项目———帝壹街商业街已经挂出招商横幅，商业体量在5万平方米左右。该项目如果建成营运，西市街南段商业冷寂的格局将因此改变。随着北段商业向南延伸、南北贯通，西市街将成为一条完整的商业街区。
在市区江南商业中心，兰溪街商业步行街去年9月开街后，商业氛围更加浓厚。目前兰溪街上面积逾20万平方米的世贸中心已基本建成，尽管因种种原因推迟开业，但启动运营也是迟早的事情。这一规模庞大的商业体加盟，势必巩固和增强江南商业中心的地位。
我们再将视线转向城西，一个建筑面积50万平方米的城市综合体———婺州城市广场已在婺城新城区拔地而起。其中，浙中Mall一期占地123亩的核心商业街项目已经结顶，各招商项目已经启动，不少商家已签订意向书，金华婺城商业副中心让人满怀憧憬。
精彩篇章还在后头。去年11月，金华万达广场项目签约仪式在北京举行。作为中国商业地产的先行者和领军者，“一座万达广场、一个城市中心”已成为一个响亮的口号和品牌。政府已明确表示，希望把万达广场打造成金华商业新中心、城市新地标。
局部的一些热点也在孕育中。新都会正东面的华源·印象城正在大兴土木，这里有5万平方米左右的商业面积，最大的亮点是引进了来自台湾的零售业巨头———大润发。而在五百滩，除了规划建设中的五星级酒店，其商业部分同样令人期待。
金华已成商家必争之地
百万平方米的商业项目似乎在一夜之间冒出，金华俨然成了一个商业项目大工地。其实，这并不奇怪，因为金华有足够的优势，吸引投资商前来发展大商业。
三四年前，银泰百货实施“密布浙江”战略，浙中“双城四店”可谓其得意之笔。其中，在金华市区就不惜重金布下三店，位于西市街的银泰天地旗舰店从拿地到开业仅用了两年左右时间，气势逼人。
为何如此看重金华？银泰有关负责人认为，除了杭甬温三大支点，金华是控制浙中西部地区的第4大支点，“占据了金华，就等于拿下了浙中市场的制高点，同时金华还是辐射浙西南区域的重要跳板和桥头堡。” 2010年底，银泰将浙中、浙南区域合并，组建新的浙中南区域。浙中南区总经理楼宏炯坦言：“独特的地理位置决定了金华是商家必争之地。”
2009年世纪联华“落子”金华双龙南街，当时的市场调研部经理也有同样一番见解：“放眼浙中，已挑不出一座像金华这样以零售业见长并对周边购买力形成集聚效应的城市。”
有商业投资商打了一个比方：“来金华投资商业就像谈恋爱，第一印象不错，慢慢接触发现更有味道。”第一印象指的是金华先天的战略位置优势，味道则来自于政府极力营造的浓厚商业氛围和城市商业竞争力。
早在2008年底，市委、市政府就明确提出，要用5年左右时间打造浙中商业购物中心。为进一步改善金华商业投资环境，政府设立服务业发展引导资金，加大政策支持力度。尤其自2009年上半年以来，通过连续6届浙中购物节的举办，商贸业的知名度和影响力达到了一个顶峰。省商务厅还借鉴金华经验，举办了浙江金秋购物节。近年来，金华多次被评为“中国商业地产投资最优城市”、“中国大陆最适宜发展物流城市”、“中国投资环境百佳城市”。
尤其是被确定为省现代服务业发展综合配套改革试点城市以来，大型商业连锁、各种国内外知名品牌纷纷加速抢滩金华，节假日外来购物比例达到50%以上。2011年1～11月，金华市区社会消费品零售总额240.58亿元，增长19.9%，增速稳居全市首位。
购买力支撑从何而来
目前，市区各重要区块几乎都有大型商业项目在建。有人叫好，认为浙中商业购物中心正处于影响力凸显的关键时期，仅靠现有的商业规模，增长和提升空间有限，下一步正需要大体量的商业项目来支撑。也有人担心，上百万平方米的商业面积需要多少购买力来支撑？会不会导致商业面积过剩，造成商品和服务滞销？
记者采访了一些商家和主管部门。正方的观点认为，金华发展大型商业是必须的，现在非常尴尬的是一些大型连锁品牌来金华后，找不到一个合适的经营场地，进金时间表不得不一推再推。另一方面，金华定位于浙中商业购物中心，作为购物主力的百货商场目前只有第一百货和银泰百货两家。与杭宁温相比，百货业态是不是可以再丰富一些？
支持正方观点的还强调一点，新增的百万平方米商业面积并非纯商业，像世贸中心、婺州城市广场这样的城市综合体更着重于娱乐、休闲、餐饮等一站式消费配套，如宾馆、影院、娱乐城、购物内街、银行、咖啡吧等各方面的消费业态。
纵观金华10多年的商业发展轨迹，零售商业已从第一代的单店、第二代的组合购物中心，发展到第三代的城市综合体。城市综合体的出现，既能有效避免商业同质化竞争，又能将城市服务业竞争优势提升到一个新高度，最大限度地集聚人气、挖掘内需。
“金华商业地产发展太多太快，远远超过了购买力的增长速度，有一哄而上的苗头。”反方的观点认为，如果商业地产再大干快上，必将会对购买力形成透支。“像乐购退出金华，虽然有种种解释和说法，但经营状况达不到总部预期肯定是一条，包括像前几年冠达商厦、中洋超市的退出，商业并非是外界想象的那么好做。”有业内资深人士说。商务部门统计数据显示，目前金华市区的商业网点面积每年持续上升，社会消费品零售总额也在同步增长，但每平方米销售额却在下降，商家的利润率也在下降，如果不顾现实盲目扩张，支撑点又在哪里？
近年来，金华打造“浙中购物”品牌，吸引外来消费，做大蛋糕，可谓是卓有成效。但是，应看到我们周边也在大力发展商业，像第一百货正在筹建义乌店，银泰百货继义乌伊美店后还在义乌物色场地，有意开第二家店。另一方面，现在搞商业项目的大多是地产商，而非商业发展商，考虑更多的是盖房子卖店铺，对商业项目的规划和培育不如商业发展商更有前瞻性。
市商务局有关人士表示，随着金华城市购物品牌影响力的彰显，商业基础配套确实需要加快发展步伐。发展可以适度超前，但应该在“统筹规划，合理布局、找准定位”的前提下发展，与城市经济发展、消费购买力增长水平保持同步。同时，还应继续大力培育客源市场，挖掘新的消费增长点。
西市街或迎商业全盛期
近年来，金华商业格局不断扩大，但西市街作为金华商业的龙头地位至今不可动摇。在2011年江南兰溪街商业步行街开街之前，西市街是金华唯一的商业步行街。美中不足的是，与同类城市的商业步行街相比，西市街商业步行区段偏短了一些，从北面的解放路到南面的中山路只有短短370米。
2009年银泰天地开业亮相，对加强西市街的核心商圈地位有着重要意义：一是西市街变长了，也变亮了，步行街沿银泰天地中轴线向北延伸了70米；二是改写了西市街没有大型综合性购物中心的历史。
然而，由于西市街原“二百”地块拆迁后长期闲置，西市街半热半冷，以至于南侧金华大世界经营业主不时抱怨：西市街成了半条街，人气过不来。这一缺憾正在逐步得到弥补。2011年永盛购物广场基本建成，进入整体招租洽谈阶段。西市街开始变得完整起来，也为下一步往南扩充奠定了基础。
历史上，完整的西市街商业街区是向南越过中山路，穿过通远门城墙，直抵婺江边的。现在看来，恢复历史盛况已不再是梦想，因为中山路以南正在崛起一个5万平方米的综合商业体———帝壹街商业广场，西市街商业街区将继续向南延伸七八十米。结合古城墙保护，西市街南端的通远门重建也在酝酿规划之中。如果这一切能如愿以偿，那么毫无疑问西市街将迎来一个商业全盛时期。
使西市街商脉进一步延展
帝壹街，这个项目名称虽然听起来有些陌生，但也并非凭空而来。其实，它就是市重点建设工程、堪称金华江景第一楼盘的御江帝景裙楼附属商业部分。前一阵子，御江帝景一连签了4份售房合同，销售额达6000多万元。据说，买家就是看中了这里的商业潜力和价值。
从空间布局来看，帝壹街商业广场主体部分是一座地上四层、地下两层的主楼，矗立在西市街与中山路交叉口。裙楼地下一、二层与御江帝景项目的地面一、二层连通，形成一个长达327米的双层内街式购物广场。
与传统百货模式不同的是，内街式购物广场更注重消费体验和休闲，业态涵盖精品百货、精品超市、电玩、婴幼儿用品、家装精品、工艺品等，让每个人都能在这找到购物的乐趣。
而在御江帝景南侧，则规划了一条同样长度的室外步行街，初步定位为高端休闲美食风情一条街。目前，金厦控股集团正在洽谈引进一批国内外知名餐饮品牌，包括风味美食、高档中式餐饮、咖啡、红酒、雪茄等。内外两条街互动，形成一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式购物中心。
“帝壹街商业广场虽然是新商业项目，但它是对西市街传统商脉的进一步延展，并将赋予西市街更多的传统文化元素。”金厦控股集团董事长蒋顺江说，由于御江帝景项目处于传统的西市街商圈内，又面向三江汇流处，金厦控股集团将责无旁贷地承担起这一历史重任，为重振西市街辉煌增添一个有力的砝码。
未来西市街将更有逛头
未来两三年，西市街上大型商场、购物中心密布，商业街区变长了，体量变大了，会不会形成圈内颇为忌讳的同质化竞争？
金厦商贸有限公司招商经理周光耀说，集团总部在做商业规划时有意为西市街融入一些时尚、休闲以及传统婺文化的元素。比如，西市街上的四层主楼，主要考虑引进一些中高端的国际时尚品牌，培育一个国际名品集聚中心，目前已有多个品牌在接触洽谈，而在内街式的购物广场，则以敞开的品牌主力店为主，逛街逛累了，正好可以到边上的休闲美食风情一条街上坐坐，品尝美食，欣赏婺江景色。
其实，从空中俯瞰，帝壹街商业广场正好处在西市街商圈向婺江过渡衔接的地带。御江帝景南侧原本规划一块30多亩的沿江公共景观绿地。目前，有关方面有意结合古城墙遗址保护，将其建成一座有古婺文化特色的公园。
“我们希望把古城墙、婺江水文化等元素更多地融进来，在现代时尚与传统商业文化之间找到一个平衡点，给未来扩容后的西市街商圈增添一些古婺文化色彩。”金厦控股集团有关人士透露，帝壹街商业广场所有方案都将围绕一点来做，那就是让西市街更有逛头，更有回味。
