近日中国证监会在其网站公布的《发行监管部首次公开发行股票申报企业基本信息情况表》中，万达、富力、首创3家房企赫然列在这个名单之上。由于房地产企业IPO上市暂停已久，而今年以来，国家更是明确表态对房地产调控毫不放松，因此这样的信息如同“一石惊起千层浪”，立刻拨动了业界敏感的神经，其中筹划已久并处于初审阶段的万达商业地产更是引起了业内的高度关注。
“如果万达商业地产上市，将会对中国商业地产的发展模式产生很重要的示范效应。”易铺中国总裁、商业地产专家陈建明对和讯网评价说。
不过形势似乎没有大家期待得那么乐观。公开资料显示，大连万达商业地产的IPO申请早在2010年便已递交证监会，但在调控进行得风声鹤唳的2011年，关于其上市进展一直没有任何下文，从上述名单公布的信息来看，万达商业地产依然处于初审阶段。
和讯网记者查阅了证监会网站上所有已公布的内地企业的IPO招股说明书，也未见到万达商业地产的踪迹。
“目前我们这边没听到任何关于房地产企业IPO放松的消息，而且万达商业的IPO招股说明书没有对外公布，更证明其上市计划目前没有任何实质性进展。”一位券商保荐人对和讯网表示。
万达模式：快
事实上，王健林谋划万达上市已经有很多年，只是多年来都只是“只闻楼梯响，不见人下来。”
如果将时间倒回到2005年，在香港领汇房地产信托基金（REITs）和广州越秀REITs上市之后，王健林就曾对外宣布，大连万达集团旗下商业地产项目以REITs形式打包境外上市的计划也已进入倒计时。
王健林同时还称，万达商业地产作为内地首只民企的REITs，将创下内地民企境外募资最大额的记录，而且未来几年公司还将不断将旗下商业地产项目放入该资产包，最终实现全部商业地产项目的上市。
按照当时对外公布的进程，万达REITs极有可能成为2006年内地赴港上市的第二只REITs，不过万达商业地产赴港的REITS上市计划最终被搁浅。此后在2007年房价和地价一路高歌猛进的时候，市场上也一度有传言称万达正在进行上市事宜，此番上市目标直是国内A股市场。不过最终被证实的是，万达商业地产是在2010年将A股上市申请递交到了证监会。除近日传出的消息外，此后一直没有下文。
事实上，关注万达的上市计划离不开对其商业地产发展模式的关注。
某商业管理顾问公司将万达的成功总结为四个方面的原因：快速开发、快速销售，尽可能提高资本周转；主力店、全业态组合容易复制，能制造繁荣景象，对主力店的资源掌控；低价拿地；品牌影响力强，能主动选址。
上述商业管理顾问公司认为，对主力店的掌控力度是万达商业地产的首要特点。万达集团已和众多国际国内一流的主力店商家签订联合开发协议，共同选址、约定信息共享等权利义务。
王健林也将合作商家分为三大类：大品牌紧密型伙伴，紧跟万达广场布局全国；高品质战略型伙伴，与万达一起做大品牌市场；发展型战略伙伴。
万达所签约多家不同形态的主力店，与万达犹如签订生死契约一样，万达到哪里进行开发，他们就必须跟进，而万达也会为这些伙伴预先设计规划经营场所。因此独有的商家合作伙伴资源是万达的核心竞争优势。
和讯网公开资料看到，万达的战略合作伙伴有30多家，都是国际国内知名公司。这类企业在中国市场上占据着稳固的地位，拥有一大批忠实的消费群体。万达商业地产到任何地方投资，最少会有几十家知名主力店跟进。其与全球众多500强商业巨头和国内实力商业连锁企业均有合作，屈臣氏、Gucci、ZARA、Cerruti1881等国际一线品牌的进驻，拉升了万达广场的高端层次。
此外总部位于加拿大多伦多和美国纽约的IMAX公司成立于1967年，被誉为“终极观影体验”，是目前国际上最为流行的电影技术。在中国，万达电影院线成为IMAX公司的唯一亲密型战略伙伴关系。
对于上述商业模式，一位地产人士表示， 万达很多项目的规划、店铺采购都利用既定模式,这给其统一采购、建造、模块式的复制提供了条件。
此外“以售养租”亦是支撑其迅速发展的资金核心。通过过出售物业和租金收入,万达实现了自身的快速铺网。据悉，除个别城市其持有的物业比例达到40%外，其余基本在25%-30%左右。
除了订单式商业地产，快进快出也是王健林的制胜法宝。“万达的商业模式就是快买快干快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。” 王健林毫不讳言。
从南京建邺万达广场的一年工期，到广州白云万达广场的11个月工期，再到武汉的8个月工期。这些商业地产的工期是对王健林的“快买快干快竣工”的最好诠释。而2011年开业的武汉万达工程的工期更堪称是奇迹——仅用了8个月时间。
王健林认为，万达必须不断扩大自身规模，抢占市场份额，才能获得下一步扩张需要的可供抵押贷款的物业资产和销售回款。 “万达必须再快一点。快是战略问题，必须要快。现在是最后的机会，可以做大市场份额，积累经验，可以赢得未来的市场空间和话语权。”
下一个凯德置地？
“所有人都想学习万达，但似乎没有成功的效仿者。”这是业内人士对一路奔跑的万达的评价。而王健林本人也曾在公司的内部会议上表示，“一个朋友跟我讲，前几年看万达，是‘望其项背’，万达在前面跑，后面的人还能看到后脑勺；现在是望尘莫及，只看见一溜烟，看不到人。”
今年年初，王健林在公司年会上透露，万达集团2011年总收入1051亿元，同比增长43%。王健林称，这是万达创立24年历史上，首次年收入迈进千亿大关，这标志着万达进入新的发展阶段。其中商业地产实现销售收入953亿元，同比增长了38.9%。在此之前，万达商业地产2010年的销售额是686亿元，同比增长139%。2009商业地产的销售额为311亿元，同比涨幅达55.5%。
王健林似乎并不满足现状，据说在今年的年会上给万达旗下所有分公司都提出了更高的要求，即2012年资产总额达到2300亿元、总收入超过1160亿元、净利润超过100亿元。
在此目标之下，2012年，万达将新开业19个项目。而2012年万达商业地产将有100个已动工或已运营的万达中心。在北京，万达广场未来将增加到10个。
用如此速度一路狂奔的万达商业地产能否赶上商业地产领头羊凯德置地，自然也成为众多业内人士关心的问题。
资料显示，凯德置地在中国的布局是一、二、三线城市全面开花。而据凯德商用中国总裁骆伟汉介绍，公司目前在中国35个大中城市拥有并管理着总物值超过530亿元人民币的55个商业地产项目，总建筑面积超过490万平方米。目前，凯德商用在中国内地的资产值目前约占公司总资产组合的42%。
对于目前万达商业地产和凯德置地发展模式的区别，陈建明分析指出，主要在于凯德置地是对商业物业完全持有，而万达则是以租养售，“万达这种做法也是不得已而为之，是为了解决发展资金而本土化的一种操作手段。凯德置地在新加坡的母公司嘉德置地早已上市，嘉德基金模式不仅改善了嘉德自身的财务状况，长期以来也非常获得资本市场投资人的认同。”
陈建明还在其微博上表示，具有强大资本背景的新加坡嘉德置地，由于不做物业产权销售，
而是对旗下多个购物中心形成资产包打包上市，确保了项目良好的品质和产权的统一性，堪称是大资本商业地产实践的典范，
因此对于万达的盈利模式，有分析人士就认为存在短板：即盈利主要靠公寓和住宅的销售，而租金对整个业绩的贡献比例较低。此外，万达商业地产项目多处于城市副中心，很多世界顶尖品牌不可能跟进，通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低。
数据显示，2011年万达商业地产公司收入953亿元，而该公司不动产租金收入为34.6亿元。
“一般来说，商业地产都需要有培育期，万达广场新开业项目前几年的租金收入偏低，甚至会给商户提供有一定期限的免租，其实也是很正常的。”陈建明评价说。
院线先于商业地产上市？
近日证监会有关部门负责人也证实说，房地产企业融资确实没有重新开闸。这位负责人同时表示，公布所有在审IPO企业名单，意在提高市场透明度，其中包括三家房地产企业，与房地产企业融资申请重新开闸没有关系。这三家企业IPO申请都是在房地产调控措施出台前上报的，目前这些企业的IPO申请审核处于暂停状态。
不过从此次公布的名单来看，万达除了商业地产计划上市，集团旗下的院线业务也在争取A股上市机会。
“按照目前的情况来看，万达的院线业务极有可能会先于商业地产上市，因为目前文化产业是国家极力扶持的产业。”陈建明表示。
不论政策何时放闸，可以肯定的是，上市仍将是万达商业地产的主要发展目标之一，因此未来上市以后，万达的商业地产模式是否会发生转向，对此一位网友就在其微博上发出了疑问。陈建明分析认为，如果成功上市，今后万达商业地产也极有可能会像凯德置地那样，从销售物业主导转化为持有物业主导。
（来源：和讯房产 记者：刘垚霞）
