主题：探析明发集团商业地产之旅

　　探析明发集团商业地产之旅：首创“E-BLOCK”公园式体验消费主题

　　——专访明发集团副总裁贾耀勇

　　明发集团，始创于1994年，2011年11月13日在香港联交所成功上市。明发集团已获得中国驰名商标、中国房地产百强企业、中国城市运营商 50 强、中国企业500强、中国地产闽商领军企业等称号，是中国 SHOPPING MALL专家，SHOPPING MALL已开发面积超500万平方米。开发城市遍及厦门、合肥、上海、南京、无锡、扬州、漳州、泉州、淮安等。2002 年将战略重点转向商业地产的开发和运营之后，明发集团逐渐成为了以城市运营为核心，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多重领域的大型现代化国际企业集团。至今，明发集团的知名度和美誉度不断提高，并不断取得销售和招商的佳绩，使“明发商业广场”成为中国城市综合体连锁领导品牌，明发集团也成为全国综合性地产开发先锋企业。本期对话明发集团副总裁贾耀勇先生，共同探讨明发集团在商业地产领域的发展历程，倾听贾总的经验之谈。

　　1、明发集团何时开始转型做商业地产?对中国商业地产发展的判断是怎么样的?

　　明发集团2002 年开始做商业地产，其第一个商业地产项目是厦门的明发商业广场。目前看来，这是全国最大的建在市中心的商业广场。意识到商业地产长远的发展空间，明发集团从原先的住宅地产转型投身商业地产。而就国内来说，广东、福建等这些南方区域的投资者，对商埠投资意识的超前，也成为明发转型的一个优势。

　　2、明发集团在商业地产的规划是什么?为何集中密布长三角地区?

　　18 年来，明发集团坚守着“大诚筑城”的信念，对于商业地产的规划，用一句话概括就是：跨出厦漳泉，崛起长三角，布局全中国。18 年，20 城，明发缔造了一个又一个辉煌。我们未来将立足长江三角洲及福建地区，重点开拓环渤海经济圈、珠江三角洲、东北及中西部地区。继厦漳泉等地跨出第一步后，明发集团计划 2011 年在长三角区域开设南京、无锡、扬州、合肥四个明发商业广场。而像上海、淮安、镇江、泰州等地的明发商业广场，预计 2012—2013 年也会陆续开业。

　　明发集团的商业地产密布长三角区域的原因主要有以下几个：第一是因为长三角区域的经济发展非常迅猛，国家也制订了该区域率先进入小康社会的发展规划;第二是因为长三角区域整个商业发展的聚集效益非常明显，基本上每个城市都有很雄厚的消费潜力。

　　明发的下一步将在环渤海区域建立起大批的商业项目，我们在北京、天津、沈阳已有项目，在成都、长沙的一些项目也正在进行中。也就是说，明发集团不仅仅是以大型商业综合体开发为主，同时也大量开发了体量超过 200 万 -300 万平方以住宅为主的综合体。

　　从整体来讲，明发集团现已完成了全国的基本布局。明发在华南、华东、华北以及中西部的一些发达地区已经打稳了根基。长三角将继续成为今年重点发展的一个方向。

　　3、明发集团未来发展重点在哪里?

　　第一，从区域发展来讲，在把厦漳泉、长三角和环渤海区域作为发展重点的同时，我们会在中西部的重点城市进行商业布局，如合肥、长沙、成都。第二，一方面我们会做好现有几个大型商业广场前期的招商业态组合和开业的准备工作;另一方面，对于新项目在“招商先行，规划先行”这种思路的指导下，我们会做好前期的规划工作，使得我们的商业地产能够更加符合商家的需求。第三，我们会做好商业地产和住宅地产的互相带动。完整的商业配套，能够使得住宅地产的价值得到提升，而住宅地产良好的销售和入住情况能够推动商业的尽快成熟。

　　4、在商业地产的规划和运营过程中，您认为主力品牌的招商和功能区划哪个更重要?

　　主力店的招商会是核心问题。我们所有的项目都希望实现主力品牌、主力业态的入驻。当然，功能区的规划也很重要，结合未来新项目的发展，肯定是从不同区域的特色和定位以及社区的成熟程度出发，来进行商业业态的调整。功能区划这一块，我们要特别强调超大形商业广场业态的完整性和多样性。比如在现有的几个商业广场里面，我们既会建五星级酒店，也会有快捷酒店，既会有量贩式 KTV，也会有豪华的夜总会，既有室内的电玩城也有室外大型的游乐设施。

　　5、明发集团首创的“E-BLOCK”公园式体验消费主题有哪些特色?

　　明发商业广场独创 E-BLOCK 商业体验，倡导商业进入 E 时代。区别国内众多第二代、第三代城市综合体，E-BLOCK 以休闲娱乐、电子信息为主题，以体验式消费为核心，融入城市 BLOCK 特征，打造应有尽有的生活之城。

　　◇共享商业网络资源平台，实现商家信息及时发布、资源互补调配，专业咨询与服务共享;

　　◇建立商业经营数据化、智能化，每个商家通过电子化智能系统，能够实现当日人流、 费额甚至客户需求即时数据分析;

　　◇实现广场无线网络全覆盖，通过 3G移动技术与网络无缝对接，实现各种信息即时传输。

　　6、作为商业地产领域的资深人士，贾总您认为目前商业地产领域的最大问题在哪些方面?有何改进的地方?

　　第一个问题是，目前商业地产行业内的竞争过于激烈，这会造成在未来一两年之内商业地产的大量闲置。现在做商业地产的主要有三个趋势：第一个趋势是，像万达、宝龙这类传统的商业地产开发商继续做商业地产，而且全面向各个地区发展。第二个趋势是像万科和世茂这些主要的住宅地产开发商现在又转型进入商业地产领域。另外一个非常重要的趋势是，像苏宁、红星美凯龙这些传统的零售商利用自身的品牌优势，也开始进入商业地产。这就难免使得商业地产竞争过于激烈了。

　　第二个问题是，现在的开发商还是不能有效地做到招商先行， 商业业态的规划，对商家的具体需求的了解，还是没有进行先行考量。同时，商业地产领域内的招商人员，对新兴业态，新兴的商业发展模式研究不足，产品的趋同性过于强烈，而且缺乏引进新兴品牌的魄力，造成了所有品牌的过于一致化，没有给新的业态，新的品牌提供足够的发展空间。

　　第三个问题是，由于招商的竞争越来越激烈，很多商业地产商不顾现实，不顾承受能力盲目扩张，这将会对后期的运营造成很大的困扰和隐患。

　　第四个问题是，由于现在商业地产开发体态比较大，大家还没有清晰自持物业和销售物业的比例应该如何分配，商业物业与住宅地产如何互补。

　　当然，我们明发商业广场的后期运营管理也非常值得重视。商业广场现在所举办活动的艺术性、趣味性和公益性相对还比较欠缺，商业氛围过于浓厚。另外，人才资源紧缺的问题也不容忽视，人才的吸纳对集团发展至关重要，一定要有一个自己的基本团队，也需要建立一个专业的运营管理团队。