位于深圳市龙岗区南联地铁站的摩尔城购物中心去年低调试营业，目前超市、影院都已经营业，虽然招商情况尚属良好，但“旺”起来却仍需要时间。让商家担心的是，附近几公里的范围内马上就会出现和摩尔城一样的两个商业综合体（Shopping Mall），这还不算仅相隔一个地铁站、1年半后就会开业的深圳目前最大的综合体项目“万科新老西旧改项目”。
在集体的“跟风”建设后，深圳商业综合体正进入“大跃进”时代，据统计，从2010年至今深圳新开工的商业综合体项目已有18个，商业总建筑面积约160万平方米（还不包括旧改项目的商业面积），而2012年内深圳将面市的商业综合体就有10个，总建筑面积约71万平方米。一个可供对比的数字是，深圳2011年全年成交的一手商铺面积仅19万平方米，深圳目前仍有85万平方米一手商铺未成交。
在住宅市场低迷的背景下，开发商蜂拥进入商业地产市场。如今，对于商业综合体项目预期中的大量入市和“过剩”，开发商们不得不面对“木已成舟”的困境。“他们只能集中精力想办法把项目卖出去，获取最大的盈利”，美联物业全国研究中心主任徐枫表示。
“这些Shopping Mall的同质化竞争将会非常严重。”业内人士分析，开发商对于商业地产有“太过美好的愿望”了，而市场的需求实际远没有达到，“未来它们的空置率将会普遍增长”。
深惠路每3公里
就有1个Mall
深圳原特区内和原特区外二元发展多年积累的不平衡也表现在商业等生活配套方面，原特区外的宝安和龙岗两区显然更希望有更多的商业物业在辖区内建设。以龙岗为例，仅在辖区连接市中心的深惠路两侧，龙岗在五年内就要建设12个商业综合体，“打造龙岗中心城、布吉、南湾、横岗、龙岗墟等多个区域性商贸集聚区，规划建设万科广场、星河时代购物公园等12个商业综合体，重点发展高端商贸、金融、会展等现代服务业，打造深惠路现代服务业走廊”，龙岗区区长姜建军表示。
据了解，深惠路龙岗段总长度约36公里，按照12个商业综合体计算，这意味着5年后深惠路两侧每3公里就会有一个商业综合体。
不仅是数量，深圳龙岗中心城龙城广场西南侧由万科建设的深圳目前最大的城市综合体项目也已经开工，除了仍在建设中的约15万平方米的万科广场外，其住宅已经在去年底前入市。“万科广场已经开始招商，将于2013年9月正式营业”，深圳万科总经理周彤表示，这一商业项目将提供购物、娱乐、休闲的一站式服务，辐射中心城区居民达40万人。
在宝安区，商业面积约18万平方米的海雅缤纷城即将在4月竣工，海雅缤纷城项目完工后，将比深圳西部现在最大的商业设施大4倍，这一深圳西部的“商业巨无霸”将从全国引进3000余个品牌，35个主力商家，集主力商场、步行街、大型影剧院、观光长廊、特色名店、消费体验店、时尚概念店于一体。据开发商透露，海雅缤纷城采用两个独特设计，一是利用新安湖的水资源从地面到地下与商业体互动与融合，形成水景与商业结合的独特的景观；二是在商业中心设一个1200个座位的大剧院，将与长沙田汉大剧院合作，表演老百姓喜闻乐见的综艺节目，为深圳本土的文艺表演团体提供舞台。
而在海雅缤纷成周边不到2公里的范围内，位于深圳市宝安区创业路与前进路交汇处的中洲中央公园也即将面市，其商业面积逾8万平方米，同样可以称得上是大型商业中心。此外，位于西乡的合正汇一城也即将在今年3月面市，其商业部分建筑面积达7万平方米。
不仅在原本商业配套略显欠缺的宝安和龙岗，即使是在商业配套较完善的深圳原特区内，多个商业综合体也渐次进入建设节奏，“全市来看，福田和南山新建的综合体都是比较多的。”深圳中原商铺部区域营业董事丁长申表示。
根据深圳中原的统计，今年深圳年内竣工的商业综合体项目共10个，总建筑面积为71.1万平方米。其中福田和南山区各有3个，总面积约33万平方米。福田区的包括皇庭IA Mall、卓越世纪中心和中航城项目，而南山区的则包括宝能All City、田厦金牛广场、振业国际商务中心。而即使是深圳商业综合体等最为集中的罗湖，目前已知的旧城改造项目中湖贝华润新天地项目、黄贝岭深业项目，益天木头龙项目都包含大体量的商业面积。
商业地产开发在全国都形成了浪潮，相比较深圳的商业地产的运营还算好的，徐枫表示，其他城市的建设更为激进，其中成都近两年差不多开工了80个综合体项目。
而在深圳已然看到市场供应“扎堆”的倾向，“一方面2012年会有比较多的商业综合体具备面市的条件，但另一方面在目前市场比较清淡的情况下，它们中的很多也会推迟营业”，美联物业全国研究中心主任徐枫表示。
“太过美好”的
商业梦
去年，一直以住宅开发见长的万科也在深圳龙岗启动了万科进军商业地产的“开篇之作”，这个“万科新老西旧改项目”包含住宅、写字楼——万科大厦和购物广场（万科广场）等多种产品，总建筑面积将达到百万平方米，是名副其实的综合体项目，也是目前万科产品中品类最齐全的项目。为了打响万科这一进军商业综合体的首个项目，万科倾其全力，规划设计全部引入世界一流企业，并计划打造名为“HOPSCA”的，在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
在回答万科为何进入商业地产时，万科总裁郁亮表示，在大城市万科的商业比例在逐步提高：很多城市出让的土地中就包括商业，万科不去拿地那连住宅都做不了，万科做商业是为了做好住宅；再者万科做的是社区的配套商业，希望把它做好。
与万科面对商业地产热的“不淡定”相比，其他一些房地产开发企业则可以用疯狂来形容，“我们接触到的开发商只要有钱、或者是有地就会上商业地产项目，主要就是住宅推不动，被迫去做商业开发”，徐枫表示，开发商转型商业的背后原因有三点：一是住宅市场面临的政策风险较大，多元化发展有利于分散企业经营风险；二是商品住宅用地供应紧张，逼迫开发商转型；三是房企看好商业地产发展前景。
世联地产首席分析师王海斌则认为，商业地产开发热是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，产业结构升级，扩大内需后的零售业快速增长等都利好商业地产；此外，几乎所有调控对象均为住宅市场，而非商业地产，再者城市升级改造、城市的经营与发展既推动了住宅市场发展，更是商业地产大发展的大舞台。
“这种热潮的结果就是开发商一窝蜂地上商业地产项目”，深圳中原商铺部区域营业董事丁长申表示，开发商跟风建商业综合体，很多仅仅是完成了一个综合体的建筑而已，如果不做好招商、运营等一系列后续，那么这种综合体也不会有影响力，“现在关键还有一点就是市场的需求能不能跟得上”。
政府只是批地卖地，对于土地给开发商之后盖什么的约束是很软性的，这也导致在商业综合体的总量建设和规划上，政府缺乏统筹作用，徐枫表示。
“2011年一个重要的趋势就是‘去住宅化’，大家都去搞商业了”，徐枫认为，这种转变和导向不是市场供求规律和行业发展到达某一阶段带来的，而是人为的影响，这种趋势就会使未来工商铺的供应量大于真实市场的需求。
以龙岗为例，丁长申表示，大运会举办之前大家都认为大运会刺激龙岗的商业，而实际上举办后龙岗的商业氛围有所改观，但却远没有想象中的好，“预期的不是很实际，或者说对于商业有太过于美好的愿望”。
在每个区域的商圈都有即将入市的商业综合体，这自然带来更多的同质竞争。丁长申告诉记者，最近深圳中原接了很多委托，不少购物中心式的商业综合体招商、运营状况都不是很理想。
“过剩状况将会
愈演愈烈”
“新兴的综合体不少，但开发商仅仅是完成了开发，后续的招商、运营、配套、影响力等需要投入，要让商业真正旺起来是需要时间的”，丁长申表示。“从招商到品牌成型，大概需要3—5年的时间”，徐枫告诉记者，即使是招商成功的商业综合体，其未来也难测，“可能一开始80%的铺位都招满了，但是在后续运营的过程中，各铺位的商家发现有竞争，或是品牌的定位各自不同，那么商家就会离开”。
商业综合体现在看来供应会加大，但是供应增加相对应的需求缺口大不大，能不能达到供应和需求相对应？徐枫认为，相对于市场需求还未到来，人为刺激的商业地产开发将供大于求。
商业综合体必须有一定的面积、体量和真正的消费品牌，丁长申认为，如果运营没有亮点，那么即使开发时达到了体量，招商也不错，那也仅仅是达到供应周边社区的程度，不一定会运营得好。
“深圳像万象城这样成功的商业综合体仍然是很少”，徐枫表示，即使不算那些新建的ShoppingMall，就是现在的存量商业综合体也有很多面临空置的情况。记者发现，位于香蜜湖农园路的东海购物广场即便是人流稍旺的购物区域依然可以看到空置的铺位。
“万象城这种成熟的商业综合体运营很稳定，即使是周边的新建商场开起来，会有稍微的影响，但由于消费群体的不同，新建商业综合体对于成熟者的短期影响不会很大，而后者也会在运营当中不断调整自己的定位”，丁长申认为，新建商业综合体对于万象城、海岸城这些成熟商业综合体的影响不会很大。
徐枫则持不同的意见，“按照现在的趋势，开发商的商业综合体逐步入市会形成一个不均衡的市场，高端一点的商业综合体品牌还是那些，低端的购物中心也可以，但是中间的品牌将会非常难做”，这是指那些定位区域商圈中心的ShoppingMall，这一部分的同质化竞争将会非常严重，徐枫解释，“同样一个女装品牌如果进入了A商场，它就会考虑为什么还要进同样的B商场”。
“过剩的状况将会愈演愈烈”，徐枫表示，即使是现在的福田中心区也有商业过剩的状况，“供应量太大竞争太大，中心城违规卖铺也是一种体现”。
另外，本身商业综合体应定位在一站式的购物、休闲等综合服务，而如果商业运营达不到这个程度，那么商业综合体也将面临来自“社区商业”的冲击，“社区商业配套在于满足一般日常生活的便捷性，而商业综合体则是一站式综合服务，对于居住人群而言，周末去商场，带动起综合消费，平时去社区商业，满足一般需求。”丁长申表示。
开发商们目前不得不面临“木已成舟”的困境，徐枫透露，美联物业接触的开发商“不太想知道宏观上商业供应增加的市场风险，每个人都认为自己是稀缺的，是特别的，是最有价值的，都只想着如何把自己的项目卖出去，获取盈利的最大化，但不能否认他们很多都面临着第一步——招商的困难”。
