随着西安商业地产大爆炸时代的到来，商业模式的竞争成为下一段时期最重要的主题。眼前，如何找到最适合自己发展的模式，成为众多企业亟待深刻思考的问题。
在限购政策作用下，随着商办物业库存量的攀升，其投资风险也不断加大，市场去化周期也相应延长，今年，商办物业销量初现低迷。
对于以商业地产为主要支撑的房地产企业而言，俨然已经走到十字路口。
业内认为，地产领域未来的道路，将越来越多地依靠模式创新，砸钱、拿地、盖楼、买房子的开发路径必然走向衰竭。
开发形势依旧严峻
商业地产日渐成为调控期内的热点话题。2011年3月后，西安商办物业市场销售占比相比2010年同期明显上涨，在限购政策作用下，商办物业市场份额逐步扩大，同时其增长势头也在不断延续。
“尽管商办物业在限购后市场份额仍在扩张，但是就眼下来看，商办物业的销售量却远远低于供应量，市场的库存量在不断攀升，去化压力也持续加大。”在2012年3月13日举办的西安商业地产现状与趋势研讨报告会上，西安市房地产信息网副总经理李宇兵介绍，截至2012年2月末，西安商办物业结转可售面积分别为313.76万平方米和118.34万平方米，去化周期(房屋的销售周期)分别为42.63和24.71，2月，西安商办物业去化周期分别延长2.39和3.22。在2012年行业内外微调的情况下，西安商办物业开发所面临的形势依旧严峻。
在限购政策持续作用一年后，随着商办物业库存量的攀升，其投资风险也不断加大，市场去化周期也相应延长，去年一直趋火的商办物业销量在2012年初显得较为低迷。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2月，西安商服用房成交面积为3.32万平方米，环比下滑32.38%，同比下滑19.93%;写字楼成交面积为1.94万平方米，环比上涨19.4%，同比下滑72.91%。
因此，2012年将是西安商业地产开发上市的爆发期，同时商业地产扩张过程中的系列问题也已持续显现，无疑在年度内西安房地产整体市场或各城区市场均是一大关注点。
数据显示，西安商服用房均价为19517元/平方米，环比上月下滑6.15%，同比上涨48.63%。从区域的表现来看，本月城北、城东区商服用房均价下滑显著，分别较上月下跌16.29%和34.28%。从数据中则可以看出，文景小区商服用房近3000平方米的成交体量，其交易均价却在7000元/平方米以下，也从一定程度上影响了本月全市商服用房均价下滑。
从走势图上看，2月份，西安写字楼成交价格为12543元/平方米，与上月相比上涨64.37%，相比去年同期同比上涨50.72%。从各区域的情况来看，城北区写字楼均价本月上涨显著，环比上月上涨71.02%。从具体楼盘来看，城南万众广场本月均价逼近30000元/平方米，引领全市写字楼均价走高。
仍然大有潜力
“甭和我提会所，告诉我在哪儿买菜!”日前，高新一楼盘打出这样的广告语，以完善的住宅配套吸引购房者。
随着城市范围不断扩大，我们可以发现，很多新住宅区域和城市外扩地，变成了一种空盒似的城市。
“很多搬到城北新住宅里的住户，都会感慨生活有点不方便，住在新开发区域内的居民也不例外。”中登集团高级副总裁张河说到，西安一些区域如浐灞、曲江等，环境非常优美安静，适合居住，但往往没有早晨的菜市，居民购物比较困难，大型的商业超市和商业综合体更难找。由此可见，部分区域商业氛围还很箫条。
张河坦言，从西安的城市发展来看，西安正逐步由中型城市向国际化大都市转变，但西安的经济发展与商业的匹配程度还不够。就西安目前的商业情况来看，无论是商业地产还是商业圈，距离国际化大都市的标准仍然相距甚远。
“西安商业地产发展从自身来说应该很快，从纵向比较，与过去比发展很快。但是横向来比，发展还是比较缓慢的，比如说与北京、上海、广州、重庆、成都相比较，我们是落后的。”陕西创宇企业管理咨询有限公司总经理何天宇不无忧虑。
正视差距，才有机会做得更好。实际上，从2009年开始，西安市商铺和写字楼的价格就有增长，当房地产业行业受调控深层次背景的影响时，房地产投资转移，西安的商业物业一直有提升。
说到西安商业地产，就不得不提到西安的商圈。有研究中心根据整个西安商圈的规模，评出钟楼、小寨、康复路、土门、大雁塔、高新、经开区、龙首以及现在正在腾飞发展的国际港务区的商圈，组成了西安市商业整体的一个格局。
关于整个商业地产的发展，何天宇建议，在加强房地产企业的内部管理的同时，整个商业地产也可以考虑更宽广的领域，比如说二环沿线和三环沿线。以西安为例，现在西二环和北二环比较冷清，三环线可能更冷、更荒凉，也可考虑将商业地产与交易地产相结合。
“商业地产发展空间很大，无论从历史的发展来看，还是从现在的发展来看，无论是利益驱动也罢，全民参与也罢，商业地产本身的驱动力就很强。”紫薇地产相关负责人表示，或多或少、或大或小的商业权益，构成商业地产最活跃的细胞，现在商业地产的发展空间依旧很大。
后期运营是关键
楼市调控以来，住宅市场骤然失宠备受打压，商业地产却乘东风异军突起。然而成也萧何败也萧何，正因为这样突如其来的“盛宠”引发了一系列市场建设热潮，西安楼市商办物业供过于求，库存量大，去化率底、经营难、利润低等问题逐渐暴露并日益突出。
与住宅不同的是，商业地产每日剧增销量并不能使商业地产的建设者一劳永逸。商业地产除了开发、销售，还需要后期的运营管理和超高的人气汇聚力。在西安，除去钟楼、小寨等一些老牌商圈的人流密集以外，其余大多都是门前冷落车马稀。这是西安商业地产乃至全国商业地产所亟需解决的问题。
“比如说浐灞商业街、金融商务中心，虽然只有20多个项目，但是随着未来浐灞居民的增加，这一带的商业地产也会形成氛围。”《西安楼市》执行总编周正军表示，还有一类是从几百平到几十平面积不等的社区地产，西安的城市综合体主要以这种组合模式为主，很少出现非常具有特点模式的。
陕西美城地产服务有限公司副总经理金生琪认为，在开发过程中，商业地产的开发必须商业先行。开发商要做的第一步就是要“招好商”，只有这样，才能按照商家的要求，给商家提供相应的商业产业。如果提供的商业商家无法使用，那浪费将是非常可怕的。
目前，大多数的企业还没有从住宅开发的模式中走出来，还是运用住宅开发的模式开发商业地产，这样开发出来的商业销售最终就是看谁跑得快的游戏，就成为了商业到手里边如何变现的问题。
另外，在项目规划初期做定位的时候，管理体系和资源整合，以及资金的需求，这些问题都需要解决，盲目去开发，因为住宅不好做而被动去选择商业开发，这样运行的风险就会成倍增加。“以前都喊商业地产向万达学习，住宅向万科学习。现在商业学万达必死，住宅学万科必死。每个企业必须根据自身的状况，去量身制定适合自己的开发模式和经营模式。”金生琪说。
周正军认为，商业发展需要融入文化完善物业服务城市。西安是一个博大精深的城市，应该把这种文化与当下融合起来。“我在成都呆过一段时间，那里的休闲氛围很浓郁，能够让人坐下来，静下心来喝一杯茶。西安土地面积以及城市面积比成都要大，但是这种地方很少。”
西安交大工商管理博士姚伟民认为，现在无论是政策因素还是经济因素，商业地产的发展最大的瓶颈还是融资问题，尤其是在受到各种政策的调控下，资金流在商业地产也将受到挑战。
（来源：城市经济导报 记者：王晖）
