3月，商业地产成了楼市关注热点，商铺的宣传和活动一时间铺天盖地。市场投资需求强烈造成商铺热销，而部分已售商业地产后期却一直运营不起来，开发商当初的宣传和承诺成了空话。业内人士分析，商铺旺销不旺场，主要还是因为定位、业态规划、后期运营不当等造成。南宁地产未来要想寻得快速发展，强大的后期运营团队始终是关键。
商铺销售关注度高
从去年年底开始，商业地产因住宅被限购而迅速被投资者关注。开发商在急于回笼资金的情况下，开始频繁推铺。本报上周报道了商业地产的销售近况，大嘉汇·国际建材城、万昌·邕江明珠、荣和·天街、红日江山、联发·臻品银座、昌泰水立方、华南城、百花苑等项目都陆续推出商铺，部分带租约销售的项目成为投资者关注的热点。一些成熟的社区铺、临街商铺也因租金回报稳定、承租率高而受到青睐。
股市动荡，很多人已经不敢轻易入市;黄金市场也不乐观，让人望而却步;投资客投资渠道狭窄，手上持有的资金充裕，都想找一个回报率高的投资项目，商铺是最好的选择。据南宁市住房保障和房产管理局数据显示，去年10月、11月，南宁营业用房的成交面积持续低迷，均在1万平方米左右，今年3月成交面积开始上涨，初步计算达1.7万平方米。从各商业地产项目的客户到访量、电话咨询量也可以看出，“一铺养三代”的商业旺铺，关注度持续升温。
后期运营几家欢喜几家愁
对于很多投资者来说，在南宁当前的市场情况下，出租房屋的收益率只有3%左右，这与开发商宣传的商铺前几年就有6%-8%的收益率相比，显然后者的诱惑大。诱惑大，风险就大。开发商保证的收益最终能否实现还是个未知数。
以往南宁商业地产项目诸多，但最终运营成功者寥寥。业内人士都还熟知。江南区一栋盖起来很多年的大楼，原本是要把三华商圈(华西、华东、华强)批发市场搬过去，前期宣传炒作气势恢宏，投资者也趋之若鹜，但在运营上却因诸多因素干扰致计划流产，众人只能空叹。江南还有一条大家熟知的商业大道，前期宣传称投资金额4.2亿，要做成南宁新的商业中心，但数次招商效果均不理想，后来变成了茶叶街。该地段的商铺价格目前在80-90元/平方米。据项目招商负责人透露，南宁另外一个正在兴起的大型商业城正在拉拢该大道的茶叶商，说不定以后茶叶街会搬迁过去。未来这里会发展成什么样，该负责人轻叹一声，无话。
失败案例屡见不鲜，开发商当初宣传的美好前景成了真正的“忽悠”。而被业内认可的经营较为成功的大型商业地产项目却屈指可数。南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超给记者举了一个例子——航洋国际城。航洋国际城目前已成为南宁商业地标之一，人气虽然逊色于万达广场，但如今临街铺面的报价已到20万元/平方米，运营成功不言而喻。
商业地产冷热反差原因何在
一边是商业地产项目新推商铺销售火爆，一边是已售项目后期运营不善，始终没有成为商圈代表，冷热反差之大，原因何在?王洪超认为，商业地产的运作难度和风险要比住宅大得多，不是任何一家房企都有实力、能力和决心去经营成功的，所以出现后期经营惨淡的局面。“开发商缺乏决心、勇气和强大的运营团队。”他认为，商业地产跟住宅不同，后者销售是主要阶段，而前者则是销售结束后，重头戏“运营”才刚开始，所以一个强大的运营团队很重要。不过，他也透露，有了以前的教训，如今开发商在商铺定价上日趋理性，合理的租金回报率让投资者重拾信心。类似去年部分项目商铺还未投入经营就高达10多万元/平方米的价格已经不敢高调入市。
广西保利置业集团总经理助理文予倩对此表示认同。她认为，梦之岛的成功很关键的一点就是其背后经验丰富、实力雄厚的运营团队。“此外，部分项目一直做不起来的原因还有定位不准确，业态没有规划好。”她补充道。很多人不看好江南商业是因为多个商业项目没有做起来，其实江南片区的发展潜力很大，农贸批发和机械租赁就做得很好。
南宁商业地产未来往哪走
南宁在发展，相应的商业配套必不可少，社区商铺、临街商铺、专业市场内商铺、大型商业综合体等层出不穷，一片繁荣景象。文予倩表示，看好南宁商业地产未来的发展前景。城市发展速度快，政府对城市的未来规划给了开发商和投资者很大的信心。
但是，目前很多一线城市已经出现商业地产过剩，南宁会不会也出现这样的尴尬?王洪超对此给予了肯定的回答。他认为，当商业配套的发展速度超过城市的发展速度时，商业就会出现过剩。而且在南宁还没有出现众多实力强劲的运营团队之前，也难保很多项目不会面临旺销不旺场的尴尬。另外，他提出，带租约销售会是未来的发展趋势。以前部分楼盘开发商只管销售商铺，不管后续发展，投资者如果眼光不够独到，所购商铺升值潜力小或者是养铺时间过长收益低，只能自认倒霉。吃了亏的投资者不会重蹈覆辙，所以开发商卖铺之前必须先招商，确定项目有发展潜力，对外销售时才能赢得市场。
（来源：当代生活报）
