2012年，对于大多数房地产企业而言，是极为沉重的一年。严厉的调控政策短期内不会放松，保障房的比例在不断提高，房产税的大面积推广正在酝酿……在住宅市场面临较高调控压力的情况下，越来越多的房地产开发商开始转战商业地产。有机构预言，“2012年，势必成为商业地产年”。
根据国家统计局公布的数据显示，商业地产确实处在一个明媚的春天：2011年，全国商品房销售额达到59119亿元，同比增长12.1%。其中，住宅销售额同比增长10.2%，而商业办公楼和商业营业用房同比增长率分别为16.1%和23.7%。
销售面积方面亦是如此。2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%。其中，住宅销售面积同比增长3.9%，商业办公楼和商业营业用房同比分别增长6.2%和12.6%。
此外，在投资额、施工面积、新开工面积等指标方面，商业地产的表现都比住宅地产强势。
资本：商业地产运作的命脉
虽然商业地产目前发展潜力趋好，但它的开发运营是一项长期的、高投资的资本运作过程，任一环节资金难到位就会出问题，需要大量、长期资金作支持，并不是每个开发商都能驾驭的。一旦资金链断裂，“香饽饽”就会变成“烫手山芋”。
商业地产主要有三要素：资本运作、商业经营、地产开发。其中，地产开发是最基本、最低层面的问题，而资本运作，是商业地产运作最重要的命脉。商业地产开发运营考验的是开发商的资本运作能力，其间风险不容忽视。
投资者在选择商业地产项目时，一定要关注这家开发商的资本运作能力，以防出现烂尾楼，譬如，广州新中国大厦亿安广场(现已盘活为万菱广场)、广州中诚大厦(现已盘活为中石化大厦)等等。
上月，位于蓉城羊西线核心区域的“中海国际购物公园”1期最后十间黄金旺铺全部售罄，这个创造单盘10亿骄绩，被业界称作“商业奇迹”的“中海国际购物公园”，之所以热销，很大部分要归功于它的开发者——中海地产的资本优势。
资本优势：中海国际购物公园持续热销的源动力
(1)A股+H股，两地融资平台彰显中海实力
“中海国际购物公园”是中海地产的商业品牌之一，“中海地产”是中国海外发展有限公司房地产业务的品牌统称。中国海外发展有限公司1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河(00688.HK，简称“中国海外”)。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产股。2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。恒生指数成份股的遴选程序非常严格，对入选公司的总市值及成交额排名、公司财务状况、公司在行业内的影响和地位均有较高的要求。中国海外入选恒指，既表现了香港及国际投资者对公司的高度认可，也充分彰显了公司的实力和形象。
此外，中海地产的大股东中国建筑也曾明确表示：前几年，中海地产的资本运作为集团整体上市让了一点路，发展慢了一点。中国建筑上市后，会从多方面加强对中海地产的支持，首先是给中海地产充足的决策权，其次可以从资金上给予支持。
在香港上市的中海地产，作为中国建筑打包上市的资产之一，实际上已借中国建筑曲线回归A股，成为首只A+H的地产股，打通了两地的融资平台。
资金优势是上市公司的最大优势。众所周知，任何一个优质的商业地产项目，都需要大资金的推动。“中海国际购物公园”可以从“中国海外”和“中国建筑”两家都有上市背景的母公司中获得最大的资金支持，有力地保障了后期运营的顺利实施，从而给投资者吃下定心丸，让追随者义无反顾地信任它。
(2)国际投资评级：募资成本更胜
2005年5月，中海被穆迪和标准普尔分别评级为Baa3/稳定和BBB-/稳定，并成功发行7年期3亿美元债券，开创了内地首家房地产公司同时获得两个国际投资级评级的先河，更成为国内房地产企业获得穆迪和标普投资级评级的标尺。2010年，评级调升至Baa2和BBB。
以商业地产著称的万达董事长王健林曾说过，他很担心美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡凯德置地等大鳄。因为西蒙在资本市场上是2A-3A的评级。什么概念?募资成本只有1.8%-2%，即西蒙只需赚5%就可以盈利。而万达不行，万达的募资成本是7%-8%，所以无法跟西蒙这些大鳄比。跟中海能比吗?非也。姑且不提万达没有上市，即便是在同类的上市公司中，又有几家公司能像中海一样，被穆迪和标准普尔评定为Baa2和BBB呢?从募资成本来说，中海比绝大多数房地产企业更具优势。
(3)港币贷款路径
中海地产借助中国海外、中国建筑的母公司关系，可以享受香港贷款。香港贷款的好处是利率低。相对内地贷款5%以上的年利率而言，香港贷款要低3个百分点左右。如中国海外在其2009年报中就称港币贷款年利率在1.45%。当然，不是所有地产商都能获得港币贷款，因为中资地产商无法避开外汇监管无缘直接香港贷款，就是外资地产商也要接受外汇监管，国家外管局2007年7月下发的“130号文”就规定外资地产商不能从海外贷款。由于中海地产享有港币贷款路径，不仅融资渠道比其他房企宽了一筹，成本也低廉了很多。
(4)房地产基金
中海地产于2010年3月18日与工银国际成立了一只新地产基金Harmony China，这是中海地产第一次正式参与并推出基金产品。中海与工银国际投资管理公司成立的这只规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资国内的房地产市场及项目。Harmony China房地产基金的成立，又成为中海地产银行信贷以外的一个补充融资方式。
(5)债券、境外贷款等
此外，中海还有很多融资渠道。譬如，2012年2月15日，中海地产发行5年期5亿美元债券;3月14日，中海地产子公司中海宏洋集团宣布发行22亿港元可转换债券;4月11日，中国海外发展有限公司宣布，与12家银行组成的银团签订一项76亿港元三年期的俱乐部贷款。12家银团主要由香港本地银行和国际外资银行组成，包括中国银行(香港)、中国农业银行香港分行、交通银行香港分行、星展银行香港分行、中国建设银行香港分行、中国工商银行(亚洲)、三井住友银行、永亨银行、汇丰银行、恒生银行、东亚银行以及大华银行。
地产行业是一个资金密集型的行业，不断加强的宏观调控对于开发商的融资和资本运作模式提出了更高的挑战。谁掌握了强大的资本运作能力和融资渠道，谁就更能够在房地产发展的惊涛骇浪中立于至高点。各种灵活多样的国内、国外融资渠道体现了中海地产均衡的资本运作能力，强大的资本实力，有力地保障了中海地产高质量的规模发展，也为其品牌商业项目“中海国际购物公园”提供了持续热销的源动力。
