整体空置率上升至１０．６％
报告显示，本市一季度新增零售项目分布于核心商圈和次中心商圈，分别是坐落于徐家汇的百联徐汇商业广场、普陀区长风生态商务区的长风景畔广场和普陀区石泉区域的弘基时尚生活中心。
１月份，百联徐汇商业广场在广元西路华山路正式开业，为本季度新增了２０３５９平方米的零售供应量，该项目定位时尚潮流。百联此次采用的沿街租户与时尚品牌的独特定位战略将有助于其与徐家汇商圈中的其他商业体如恒隆港汇广场和美罗城形成错位竞争。坐落于大渡河路的长风景畔广场也在１月入市，其商业面积达１２．６万平方米。同样定位时尚潮流，其业态组合除了已经入驻开业的快时尚品牌主力店Ｃ＆Ａ和Ｈ＆Ｍ，还有乐购大型超市及一些餐饮、休闲娱乐品牌。
第一季度，上海奢侈品市场也在持续扩张。１月，汽车奢侈品牌阿斯顿马丁在浦东新区开设了其在全球范围内最大的旗舰店，面积达３６００平方米。同月，瑞士钟表制造商真力时的南京西路旗舰店开业。３月底，坐落于外滩源的益丰大厦的双层古琦店开张营业。珠宝品牌海瑞温斯顿新天地品牌旗舰馆将于４月开业。爱马仕全球第五家旗舰店也确认于２０１４年在淮海路嵩山路路口开业。
在市场新增供应量的影响下，２０１２年第一季度的整体空置率由２０１１年第四季度的９．９％上升到１０．６％。核心商圈和次中心商圈的空置率都有所上升，分别从上季度的６．７％和６％上涨到本季度的７．３％和１０．３％。而内环商圈的空置率则由上季度的１８．３％下跌到本季度的１６．２％，主要归因于上季度开业的凯德龙之梦虹口广场签约租户数量的增加。
核心商圈底层租金增２．９％
报告指出，尽管第一季度有新增供应量入市，购物中心的租金仍保持稳定的增长趋势。本季度核心商圈底层商铺的平均租金达到每天每平方米人民币５２．７元，比上季度增长２．９％。
报告称，今年将有超过９２万平方米的新增零售供应量入市，其中最令人注目的就是黄浦区一大批商业项目所发生的变化。自２０１１年与卢湾区合并后，新黄浦区政府就鼓励商业设施进行重新定位和升级改造。淮海路以及南京东路两大传统商业街未来将有显著的变化。淮海路将坚持高端时尚的定位，香港新世界广场和金钟广场分别转型为Ｋ１１购物艺术中心和玛莎百货的改造工程正在进行中。南京东路的定位则专注于年轻和快时尚。南京大楼将变身为Ｆｏｒｅｖｅｒ ２１在中国的首家旗舰店，而３５３广场的潮牌Ｈｏｌｌｉｓｔｅｒ定于９月开业。
黄浦区的改造计划还延伸到了外滩区域商业配套设施。奢侈品定位的益丰大厦引进了德米亚尼、宝缇嘉和古琦等品牌，将于５月正式开业。由１１栋翻新历史建筑组成的洛克外滩源正在缓慢揭开面纱，而周边一些高档餐饮、文化娱乐设施和酒店式公寓仍在开发建设中，力争２０１２年底前开业。
随着益丰大厦和雅居乐国际生活广场即将开业，２０１２年第一季度新增商铺供应稳步增长势头将会延续到第二季度。尽管如此，国内外零售商对市场的强烈需求会使租金保持稳定，而入驻率则将停留在相对高的水准上。
“两街”调整重头戏都在东段
据黄浦区的相关人士介绍，上海商业的“两张名片”南京东路和淮海中路都在新黄浦区。南京东路步行街作为“中华商业第一街”，更加充分地体现出繁荣与繁华；淮海中路作为百年商业街，彰显东西方文化的交融，着力体现高雅与时尚。巧合的是，南京东路、淮海中路“两街”商业结构调整的重头戏都将集中在东段。南京东路东段的结构调整配置了较高端的商业与外滩金融集聚带发展联动；淮海中路东段调整将把淮海路和新天地联动起来，丰富街区功能，既有商业、娱乐，又有商务楼宇、星级酒店、文化体验，从而整体提升淮海路商业街和新天地的能级。“两街”在商业结构的调整中将强化文化底蕴，注重个性特色、错位发展、优势互补，形成特定风景线。
据介绍，２０１１年，黄浦商业完成了南京路３２００平方米丝绸商厦的结构调整，引进了ＬＩＬＹ品牌女装；完成了３５０００平方米的恒基名人购物中心的开业，引进了２０００平方米的苹果亚洲旗舰店；完成了总建筑面积１１．５万平方米的雅居乐集团在沪的首个商业项目，其中包含一座高３７层、拥有７２０间豪华客房的五星级雅居乐万豪酒店及综合商业广场。
通过近３年的商业结构调整，淮海中路已经集聚了１０多家一线品牌旗舰店或主题楼，如国内最大的LV（路易威登）环球专卖店、国内首家杰尼亚全球概念店、大陆首家寇驰旗舰店、上海第一家苹果旗舰店以及卡地亚、蒂芙尼旗舰店等。
淮海路将添更多“国际元素”
据介绍，2012年黄浦商业的结构调整仍将“两街”作为聚焦的“重头戏”。南京东路东段至外滩这一段的调整项目有：原老介福商厦的南京大楼引进的美国年轻时尚品牌Forever21，将于7月份开业；食品一店改造工程，将把食品一店打造成亚洲一流的高级食品总汇；外滩源益丰大厦引进的Bottega Ｖｅｎｅｔａ（宝缇嘉）、Ｇｕｃｃｉ （古驰）等品牌专卖店将于５月份开业；外滩源３３号２号楼百达翡丽旗舰店，预计将于７月份开业；由市经信委批准成立的约７０００平方米“上海国际室内设计交流中心”将入驻广东路５１号，该中心将把商业零售展示、行业信息发布、设计主题展览、中外品牌推广、咨询研发等功能融为一体，并将集聚国际室内设计领域组织和机构，打造行业高地，预计将在８月完成；正在建设中的南京东路１６３街坊地块，即新世界广场，计划引进国际一线、二线品牌，将成为奢侈品品牌的集聚地；调整中的１７９街坊，即原中央商场项目，将打造成一个集商业、文化、休闲、娱乐为一体的全新的商业地标。
今年，淮海中路东段也将有一批重点项目进行调整，为淮海路注入更多的“国际元素”，使淮海中路东段基本形成世界顶级品牌旗舰店聚集的格局。比如香港新世界广场将引进ｔｏｄ’ｓ、巴宝莉等品牌旗舰店，建成集艺术、生活、商业为一体的“Ｋ１１百货”新业态；金钟广场调整引进的玛莎百货将在年内开业；爱马仕全球第五家旗舰店落户淮海路，目前正在装修建设中；国泰电影院将引进世界著名品牌“上海滩”。
海航实业竞购雪豹商厦产权
在“十二五”期间，黄浦区“两街”以东接西，通过完工一批、启动一批、立项一批，形成南京路与外滩金融集聚带和人民广场大文化圈的商业服务业功能配套，淮海中路与周边的嵩山路、新天地、思南公馆和锦江地区等商业服务业功能配套，并通过西藏南路促使“两街”联动。
据黄浦区相关人士介绍，南京东路、淮海中路“两街”的调整、转型还有许多“重大”项目，由于牵涉许多敏感问题，目前还不具备对外披露的火候。据相关媒体披露，美国华特迪士尼将在中国开设首家旗舰店，该店可望落户南京东路位于世纪广场北侧的上海旅游纪念品商厦。
另外，第一零售网正在与意大利最大的奢侈品购物网站供应商合资、合作，欲在国内首创与化妆品行业的丝芙兰相似的百货服装类奢侈品品牌集合店新业态，这种多品牌的奢侈品品牌店的首家门店可望于明年年中落户淮海中路的雪豹商厦。据悉，在国内商业圈内风头正健的海航实业正通过竞购的方式整体受让曾经几易其手的雪豹商厦的产权，目前收购程序已经进入尾声，即将签约成交。第一零售网与海航实业的合作方式，目前还不得而知。
零售物业项目翻修及租户升级
仲量联行报告显示，２０１２年第一季度，零售物业租赁需求随着零售额的增长以及租户扩张继续保持旺盛。据上海市商委统计数字显示，全市４５２家主要的大中型零售场所在春节期间共实现营业收入５６．６亿元，同比增长１４％。
与此同时，商场升级在上海各商圈继续上演。商报记者了解到，由于零售物业市场需求持续旺盛，越来越多的零售物业项目不约而同地选择进行翻修及租户升级。南京西路上的向阳９９３商场便选择不与之前的运动品牌租户续约，取而代之的是化妆品连锁品牌丝芙兰的旗舰店；外滩５号已于一季度开始翻新，并计划升级租户，成为该区域最新翻修的大楼。据悉，通过由内而外的全新设计和改建之后，外滩５号将升级为集奢侈品零售、顶级餐饮与娱乐休闲为一体的“Ｂ５”，于今年二季度全新亮相；而南京东路上的宏伊广场也在继续调整租户组合以求整体升级；此外，为了吸引更多的客流，位于打浦桥地区的日月光中心广场也在原有的基础上不断增加餐饮和娱乐类租户的比重。
核心商圈空置率继续下降
商报记者获悉，今年一季度，来自奢侈品、快时尚以及餐饮类租户的租赁需求继续保持强劲，包括Ｇａｐ、Ｈ＆Ｍ、Ｃ＆Ａ、Ｍｕｊｉ以及Ｍａｎｇｏ等中端快时尚品牌相继公布了其在上海及中国雄心勃勃的扩张计划。
在核心商圈中，由此前的新路达商场改造而成的百联徐汇商业广场于一季度开业，Ｇａｐ、Ｈ＆Ｍ、Ｃ＆Ａ、Ｏｃｈｉｒｌｙ和Ｃｈｏｃｏｏｌａｔｅ分别开设两层旗舰店，帮助此重新开业的项目实现满租。与此同时，核心商圈的新开店铺总数中，新开业餐饮商户比例已经连续三个季度稳步增长；而在非核心商圈中，按签约率计，五分之一的需求来自于服务类租户，例如英语培训、银行、瘦身美体中心等，主力店租户成为吸纳非核心商圈新供应的重要支撑。非核心商圈的弘基时尚生活中心于３月１６日开业，项目商业体量为３万平方米，目前的开业率为７０％，主要租户有Ｓｅｌｅｃｔｅｄ、Ｌａ Ｃｈａｐｅｌｌｅ、屈臣氏、Ｃｏｓｔａ 咖啡和丰收日等。
随着租赁需求的持续旺盛，沪上零售物业市场的空置率也不断下降。仲量联行指出，至一季度末，随着１０多个购物中心的空置率下降，全市核心商圈零售物业市场的整体空置率下降０．４个百分点至１．６％；非核心商圈的空置率也由于仲盛世界商城和我格广场的空置率下降而降至３．１％，环比下降０．９个百分点。
另一方面，沪上零售物业市场的租金水平也在不断上升。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜告诉记者说：“上海核心商圈首层平均租金本季度环比微涨０．６％至每平方米每天４６．５元；而非核心商圈租金涨幅稍大，环比上涨１．１％，至每平方米每天１８．６元。”
3月最后一天，南京路的黄金珠宝老字号老凤祥开进了淮海中路思南路路口的黄金地段；昨天，有着136年历史的法国奢侈品牌LANCEL在淮海中路瑞金路口开出了亚洲第一家旗舰店；5月1日，淮海中路东段的大上海时代广场将关门装修一年，准备在明年二季度重新在原址开出连卡佛国际名品商场…… 黄浦区商务委有关人士昨天向早报记者透露，为打造世界级一流商业街区，新黄浦的两大商业街南京路、淮海路在新一轮商业结构调整中将实行资源共享、资源重组，目前老黄浦的百年老字号老凤祥已开进淮海路，淮海路上的原卢湾知名品牌也将于近期首次进军南京路和城隍庙，目前名单还不便对外公布
法国奢侈品牌LANCEL在为亚洲首家旗舰店选址时，相中了淮海路、瑞金路路口的原阿迪达斯店面。由于面积不够，且与附近的老凤祥在经营商品和店面形象上不相符，黄浦区商务委和淮海集团通过资源共享和店铺置换，将老凤祥和阿迪达斯两家店面全部租给LANCEL，而老凤祥只需每年多支付百万元左右的租金差价就置换到了寸土寸金的淮海路旺铺。 所有品牌公平竞争 黄浦区商务委有关负责人向
早报记者透露，今年淮海中路将有一批重点项目进行调整，注入更多的“国际元素”，使淮海中路东段基本形成世界顶级品牌旗舰店的格局。其中，香港新世界将引进Tod’s、巴宝莉等品牌旗舰店，形成集艺术、生活、商业于一体的“K11百货”新业态；金钟广场目前已开始闭门装修，原来的日资百货将被玛莎百货所替代，计划年内开业；爱马仕全球第五家旗舰店明年年中也将在淮海中路嵩山路口正式开出。 在“十二五”期间，南京路、淮海路两大商业街的结构调整将会“以东接西”、“资源共享”，通过完工一批、启动一批、立项一批的方式，形成南京路与外滩金融集聚带、人民广场大文化圈的世界级商业服务业功能配套，淮海中路与周边嵩山路、新天地、思南公馆、锦江(饭店)地区等世界级商业服务业功能配套，并通过西藏南路促使“两街”联动，从而实现打造“世界级有影响力商业街区”的目标。 而今年，黄浦区也将进一步推进南京路步行街东段至外滩这一段的商业结构调整，逐渐走向高端。在建设中的163街坊，即新世界广场，计划引进国际一线、二线品牌，将成为奢侈品品牌的集聚地；调整中的179街坊，即原中央商场，将打造成一个全新的商业地标。 “目前淮海路上本土、民族品牌的比例保守估计占25%～30%，按照‘本土品牌国际化、国际品牌本土化、优秀品牌黄浦化’的调整思路，区商业主管部门不会单纯依靠政策、资金来保护民族品牌或老字号，而是让本土品牌、国际品牌都放在一条起跑线上去优胜劣汰。”该负责人表示，黄浦区有100多条马路和商业街，而淮海路只有一条，所有商业门面仅200多间，承受不了高额租金或竞争力不强的本土民族品牌，完全可以到支马路上去求生存、求发展。
◎ 专家观点 商业街互相开店与坚持原有特色并不矛盾 早报讯 上海市商业经济研究中心、市商业信息中心主任齐晓斋教授昨天在接受早报记者采访时表示，原黄浦、原卢湾都有自己的名牌和老字号，南京路、淮海路都有各自的资源和消费群体，两条商业街的老字号互相到对方地盘上开店，有利于老字号做大做强。 齐晓斋认为，从长期以来上海商业的发展历史看，两区交界的地方因为缺少统一的规划，商业设施和交通配套上都有欠缺，比如作为原黄浦、原卢湾分界线的西藏路和原卢湾、徐汇分界线的陕西南路将淮海路分成三段，淮海东路、西路的商业能级和人气长期以来一直无法与淮海中路(原卢湾段)相提并论。而从最近黄浦区商业调整工作会议传出的信息看，淮海路、南京路商业调整的重头戏都集中在东段也就是原黄浦、卢湾的两区结合部，说明两大商业街终于被放在“一盘棋”内加以资源整合和统筹安排，这是件好事。 以老凤祥开进淮海路与原卢湾的天宝龙凤近距离竞争为例，短期来看可能对双方的生意都会产生冲击，但商界有句俗语叫“店多成市”，相同的金银珠宝店开在一起，消费者可以货比三家，比过之后就敢买了，而不是像以前那样看过淮海路再去南京路或城隍庙比较之后再买。 不过齐晓斋认为，南京路的老字号开到淮海路也好，淮海路店家开到南京路或者城隍庙也罢，还是要根据不同商业街的定位和消费特点调整商品结构，进行差异化竞争，比如一家店的黄金珠宝主要针对青年人或情侣，另一家店就可以多推出针对老人或儿童的产品，一家主打黄金首饰，另一家则可以专攻珠宝玉石，避免同质化恶性竞争才能将市场共同做大。
