而戴德梁行华东区研究部主管Shaun Brodie给综合体的定义是，在同一个地方提供混合物业类型的物业。一般来说，涵盖住宅、服务式公寓、商务办公楼、商业零售或酒店。
“有了大体量的商业广场以后，城市的感觉就有了。浦东产业功能比较全的同时，商业也要跟上去。”近日接受早报记者专访时，上海浦东新区商务委员会副主任陈中茂说。
城市综合体被视作区域商业发展的一个动力源。此前的3月21日，浦东新区集中推出康桥、航头、新场、宣桥、惠南等5个镇的5幅城市综合体地块。据介绍，其中，航头项目计划占地面积350亩(约合23.33万平方米)，康桥项目计划占地面积36.2万平方米。
大型购物中心
不能靠政府补贴
临港为了改变商业氛围，建了一个农工商大型超市，不但免租金，临港管委会一年还要补贴100多万元。这是由于临港人气不够。但搞大型购物中心也要靠政府补贴，那是不可能的事情。
东方早报：为何浦东这次要集中推出5幅综合体地块？
陈中茂：浦东“十二五”商业规划中，有“五个倾斜”的提法，其中之一即是向南部倾斜。浦东南部有土地，特别像临港，缺的是人气。(浦东、南汇)两区合并以后，不能把南汇冷下。浦东新区区委书记徐麟也说，浦东生活功能滞后于生产功能，城市功能滞后于产业功能。总的来讲，浦东的城市功能要提升。
城市功能提升的空间，商业毫无疑问是一个先导条件。万达有一个广告词，我觉得非常好，“一座万达广场，一个城市中心”。有了大体量的商业广场以后，城市的感觉就有了。浦东产业功能比较全的同时，商业也要跟上去。
东方早报：城市综合体这种模式对浦东南部区域的发展有何意义？
陈中茂：落实浦东“十二五”布局，对南部区域的定位是地区级的商业中心。将来浦东最高端的商业是在小陆家嘴，以及沿世纪大道和沿滨江，档次高体量大。
整个浦东南部在“十二五”时期的规划是，10个以上的地区级商业中心。现在地区级综合体起码是20万平方米。浦东的商业和浦西不一样，浦东很难找到一条真正像样的商业街。浦西的商业布局成条状，浦东则成块状。我认为块状还是合适的，用这样一种集聚式的做法，辐射力比较强，对周边20万人口都可以照顾到。
3月21日的招商会上提到，“十二五”时期，浦东将重点推8个地区级商业中心。会上重点提了5块，都是定位地区级商业中心。会上还有一块没推，在大团镇，大团已经和国内某知名商业地产开发商有了合作意向。这6个地区的综合体建成以后，整个南部商业落后的状况就可以改变。此前，周浦万达广场起来以后，确实让周围老百姓生活方便不少。
东方早报：浦东南部建这么大体量的综合体，是否有足够的消费力支撑？
陈中茂：虽然我们认为周边的老百姓、企业、白领、游客有这样的需求，但也很慎重。
临港为了改变商业氛围，建了一个农工商大型超市，不但免租金，临港管委会一年还要补贴100多万元。这是由于临港人气不够。
但搞大型购物中心也要靠政府补贴，那是不可能的事情。我们就考虑，浦东是需要综合体，那就需要有综合体开发能力的开发商来做。推介会请来的商家都是国内外具有综合体开发能力的开发商。
市场有没有这样的消费支撑？(各拟建综合体的)交通、产业、周边的其他资源都不一样，不仅仅是政府的规划导向，还要结合开发商对市场的判断。
“并非都是价高者得”
我们也在考虑，让开发商提前介入，会做一个概念性设计方案。在方案中，体现政府的规划导向，通过对方案的评估来选择开发商。将来方案的设计会占很大的(考量)比重，而价格只是其中一部分。
东方早报：此次推出的5幅综合体地块中，业态比例是怎样规划的？
陈中茂：地块推出的时候有很多参数，综合体有商业、商务、休闲娱乐、住宅、酒店。比例结构到底怎样分配？虽然都叫综合体，但业态的结构是不一样的。一个综合体起来，定位、体量大小、业态结构，这些大的开发商会根据市场需求来决定。它投资的，亏了政府也不买单的。它花钱拿了土地，要经营要建。不能保证它的市场分析100%正确，但肯定比政府单独的考虑来得有效。
东方早报：为何在综合体地块入市的准备期，就大力宣传吸引开发商介入？
陈中茂：这次推的5块地，都不是马上就可以进行招拍挂的，还处在土地上市前期准备阶段。以往在这种状况之下，是不会请那么多的开发商介入的。这次也是一种探索。让开发商在地块推出上市前的早期就介入，原因有二：一是综合体开发体量大、投资大，一定是对市场有比较深的分析，这也要求开发商早点介入；二是要让政府的规划意图和企业的市场判断相结合，避免综合体做出来以后，出现亏损甚至烂尾楼。
东方早报：这些地块进入招拍挂程序后，将采用怎样的方式出让？
陈中茂：将来这些地块并非都是价高者得。公开招拍挂出现过这样的情况，有的价高者得，但却做不出匹配的东西，有时候捂地、转让。拍地的人只要有利，至于最终的效果，这不是他关心的，他可以把地捂住，到时候再转让。经常有这种情况，这也是我们的考虑。这和我们的导向不吻合。
我们也在考虑，让开发商提前介入， 会做一个概念性设计方案。在方案中，体现政府的规划导向，通过对方案的评估来选择开发商。将来方案的设计会占很大的(考量)比重，而价格只是其中一部分。这样的方案对功能、业态、平台的设计，可以提高浦东商业的水平，做出我们真正想要达到的效果。
东方早报：但在调控背景下，开发商资金紧张，会不会在开发前提到这些概念，但后期不一定能够做到？怎么监管？
陈中茂：没有真金白银的实力，它是拿不到地的。你方案做得再好，最后拿不到地，没有投入，是不行的。
我们一点不担心。它拿下来，做不出来，是它的损失。如果拿了不开发，捂住，那么我们会有调整。现在是有规定的，你搁置多长时间之后，政府就可以收回。关键看政府是否严格执行。其次，我们找的这些企业，商委都是深入沟通过的，它们在全国的其他项目我们都是看过的，引进的都是具有实力的综合体开发商，这个能力不是你自己说的，而是用成功的案例来说话。我们花了很大的力气，(考察)全国各地比较好的商业，比如深圳，比如奥特莱斯，我们甚至到国外看过了。政府现在进行评估，不仅要看你这个方案做得好，还要看你的方案执行能力。
带方案挂牌现在看来不仅是一种趋势，也是对现有拿地方式的一种突破。工业地块由于功能千差万别，比较容易做到定向。但商业不一样，有能力的开发商很多，我们要评估你的方案优劣，对市场的判断，等等。因此我们要开发商提前介入，将其与政府的规划导向及企业的目标结合起来。光有钱是不行的。
“先有订单后有建筑物”
如果当初不是把业态和形态都结合在一起，而是造好了再招商，那么这只能是勉强能用而已，不会是一个精品。
东方早报：现在全国各地都在造城市综合体，是否担心同质化的问题？
陈中茂：我们现在追求的商业是业态和形态相结合的，业态先行。所谓业态，是内容，比如宾馆、酒店、购物中心、卖场、影院等。以前我们的商业，是房子造好了再招商，但这样有问题。比如以前在新八佰伴边上，造了很多楼，但后来要调整业态，要招商。当时我们找了很多公司，比如当时我们想引入钱柜，他们过来看了一下说不行，因为房子已经造好了，你再来选业态，就不行了。所以，成功的商业肯定是先确定业态，再把形态结合起来，进行设计。
东方早报：是否可以理解为，像万达那样，房子还没造完，但招商已经全都完成了？
陈中茂：对，整个建筑是根据商业规划来做的。先有商业的订单，后有商业的建筑物。我们评价开发商方案时，不仅是你有几个卖场、休闲娱乐设施等，我们对形态也会有考虑。
我举个例子，比如金桥国际商业广场，以前叫做埃蒙顿广场，埃蒙顿广场本来是城投做的，后来转让给了摩根士丹利，摩根士丹利拿下后，就交给了崇邦。崇邦来了之后，就把埃蒙顿广场的方案再细化。崇邦也做过大宁的项目。这确实有相似的地方，他们把方案给我们看的时候，我们就提了一个建议说，大宁广场那几栋楼是独立的，我们这里能不能都连起来，这样下雨也不怕了。他们最终吸纳了我们的建议。
金桥国际商业广场这个项目，比如卖场，是放在地下的，用不着放到上面去占商业面积。你看现在金桥国际商业广场，就非常成功。如果当初不是把业态和形态都结合在一起，而是造好了再招商，那么这只能是勉强能用而已，不会是一个精品。
浦东南部缺的是人气。怎么聚？在南部的产业布局和项目中间，要布一些文化旅游项目，比如海洋馆，比如高科技影视文化城，这些投资都是非常巨大的。光一个迪士尼是不够的。
东方早报：你认为浦东在发展商业过程中，有过哪些经验或者教训？
陈中茂：我们现在在考虑整个南部的产业布局。“十二五”期间，上海有几个增长点，大虹桥、后世博、临港、迪士尼，以及黄浦江两岸开发，这些大部分与浦东有关。与浦东有关的这些，我们认为都得做好“产城融合”的问题。比方说小陆家嘴，这是全球招标的，但现在看来，它在商业空间上留得还不够多。地下空间连通欠缺。现在浦东就得考虑，未来的项目怎么解决这些问题。
东方早报：那如何解决这些问题？
陈中茂：现在这些地方的开发，都不是开发区那样的单一模式——像张江、金桥、外高桥。浦东现在处于城市化进程之中，最重要的一点是城市功能，就是不仅有产业，还得有生产性服务业，生活性服务业等。
陆家嘴这样的金融城，它会辐射、带动很多相关的需求，这些服务需求怎么去满足？首先空间上得留出来，如果白领连吃饭都成问题了，连高端的商务消费都成问题，那肯定不是好的规划。当然我们现在也在拓展，比如“一城两沿”，以陆家嘴金融城为起点，沿滨江，沿世纪大道是浦东的商业黄金轴。未来主要的高端项目都会在这里。
我们现在讲新地方一定要吸取以前的教训，一开始就做好“产城融合”。“产”指的是产业布局、产业项目、产业协调。从南部这个区域说，有大飞机，有重型装备制造区，但这些都是不聚人气的。浦东南部缺的是人气。怎么聚？在南部的产业布局和项目中间，要布一些文化旅游项目，比如海洋馆，比如高科技影视文化城，这些投资都是非常巨大的。光一个迪士尼是不够的。我们要做到的就是迪士尼带来的客人，我们要让他们多留在浦东。
5幅地块都要
分享迪士尼客流
迪士尼固然可以带来很大的客流，但让客流留下来，这要花工夫。现在的小陆家嘴，每年接待游客3000万，但来了就走，人均逗留时间短，消费低，登高看一眼，吃住都在其他地方。
东方早报：有观点认为，迪士尼只是一个概念，对浦东南部的商业推动力尚待考量。
陈中茂：浦东南部的商业(布局)，我的观点就是要跟着旅游者(来制定)。原来的南汇区域，要布局很多大型的购物中心、大型影院，是承载不了的。有了一个万达，再新增两三个可以，但是七八个，就不一定了。迪士尼固然可以带来很大的客流，但你得让客流留下来，这要花工夫。我们现在的小陆家嘴，每年接待游客3000万，但来了就走，人均逗留时间短，消费低，看一定看，登高看一眼，吃饭、住，都在其他地方。
有了迪士尼的客流，客人肯定是会来的。但作为线路组合，是一天、两天还是三天，就看有没有东西留住他了。就是看如何利用迪士尼效应，布局一系列项目。迪士尼效应还是很明显的，五六年前，奥特莱斯看不中这里，现在争相落户。
我们布局的原则是，增量和存量相结合，找准结合点。每个镇都有自己特殊的区位资源优势，都不一样。5幅地块都想建综合体，但各自的业态结构都是不一样的。它们有的离迪士尼近，有的离迪士尼远，但都在其辐射范围之内。我们对这五大地块的未来有信心，是因为它会带来很大的外来效应。而一个成功的大型商业设施，一定是本地消费加外地消费。单靠本地是不够的。你看南汇本地的消费有多少？而且当地高端的消费还会外流，比如去八佰伴，或者去浦西。所以定位上，是面向本地还是兼顾外来游客与白领？最好是都能融入。
我们是有成功先例的，比如国际会展中心。当时刚建好的时候，除了会展什么都没有，但现在嘉里中心和喜玛拉雅中心都起来了。当然这些开发商也很精明，它们是等国际会展中心7个馆全都建好了才进来的。只建好一两个馆就过来，生意也不会好。
要想让成熟的市场机制作用发挥得更快一些的话，那就得加大财政补贴。临港如果不去管它，等它人口规模达到一定比例，大卖场等设施也会自然开出来，但要想早一点开的话，政府就要出钱。这个钱是应该出的，因为这优化了已经居住、工作在那里的人的生活环境，白领的商务环境和投资环境。这个投入是有回报的。
东方早报：浦东南部这5个镇计划推出的综合体，会先于迪士尼发展，还是等待迪士尼带动？
陈中茂：这几幅地块先天条件不太一样。成熟的比如宣桥，现在问题不大。一般来说，有几个问题，第一看规划与预定的目标是否相符；第二看用地性质和规划参数，开发商对此会有要求，有的合理，有的不合理，这些都需要大量的沟通工作。所以说开发商前期介入是非常重要的，一块地从看中到最终开工，主要工作还是在前期。真正开工以后，建设是很快的。但拿地前的准备是复杂的，这与政府审批有关。不是说政府的效率不高。有些开发商拿地时会提出各种不同的要求。比如道路是否可以加？绿化率40%不到，20%行不行？还有层高、容积率的问题，等等。
东方早报：是否有一个时间表？
陈中茂：这5幅地块基本是要和迪士尼同步的，都要分享迪士尼客流。提前启动不太可能，难度大。不过奥特莱斯的规划是早于迪士尼的。迪士尼是2015年底，奥特莱斯是2014年。
东方早报：奥特莱斯是在哪一块？
陈中茂：一个是在迪士尼边上，现在具体选址还未确定。确定的那个在川沙，就是靠近机场那个区域。
东方早报：浦东南部区域的交通等配套是否已有规划？
陈中茂：在南部区域今年的投资计划里面，跟原来浦东要打通的道路，密度是非常大的。其次，跟迪士尼配套的道路，也是这两年的(建设)重点。迪士尼2015年要开业，未来的交通压力会非常大。这些都是这两年的重点项目。
南部的5个地块交通条件都非常好，有的会通轨交，比如宣桥、惠南、康桥。整个南部，交通不错，越接近临港越好。我们的“产城融合”中，“产”不仅是制造，还有旅游产业，要占很大比重，要做好产业规划与协同。不能光是制造业，因为旅游业是一个先导产业，是聚人气的，产业关联度高，具备拉动协同作用。旅游起来了，能够带动本地消费和外来消费，这就是这些大型综合体的动力。
“下半年推商贸扶持细则”
商贸方面的政策优惠细则都还在制定。但政策的着力点，一个是民生；一个是新兴的(产业)，比如电子商务；第三个就是城市综合体。
东方早报：“十二五”期间，浦东在商业这块有何优惠政策？
陈中茂：有很多很细的优惠。我们制定了一个“十二五”商贸扶持政策。这里的商贸是大概念，对旅游、会展、电子商务，都有扶持。现在大的已经通过了，我们正在定细则。比如说，对陆家嘴金融城，我们的扶持政策就是让业主调整办公面积，开商业，提出了楼宇要业态齐全，要达标，要示范，等等，有一系列的奖励。现在这个政策要拓展到张江以及临港的产业园区。
要向产业园区倾斜。产业园区的特点是，目前其消费能级是支撑不了的，按照市场规律，商家是不肯去的，做了要亏的。那怎么办？政府补贴，免租金，免税收，装修一次性补贴，等等，降低成本。
另外，在大型综合体内，对引进的一些我们需要的大的品牌开发商，也会有一些扶持优惠。细则还在定，但原则是定下来了。就是我们前面讲的，鼓励城市综合体。以前我们引进一个什么品牌，就给租金补贴等，现在看来没必要。你看国金中心进来多少品牌，政府是补不过来的。你把环境弄好了，人家自然就进来。你看苹果旗舰店，去年营业额就超过了10个亿。
还有就是电子商务，我们也有政策。当然是有区域限制的，比如电子商务港，1号店就在里面。
然后，对大型居住保障社区的商业配套，我们也有优惠政策。
细则都在制定。政策的着力点，一个是民生；一个是新兴的(产业)，比如电子商务；第三个就是城市综合体。
东方早报：商贸扶持政策细则何时出？
陈中茂：还在定，浦东的“十二五”商贸扶持政策细则应该是今年下半年推出。
