魏惠旗 / 文
(魏惠旗：保利商业集团拓展总监)
目前中国真冰溜冰场发展模式
目前全国真冰溜冰场的发展模式有两种：输出管理和直营。早 些年，真冰溜冰场在购物中心中属于比较特别的新生业态，因此真冰溜冰场的商家多数采取输出品牌为主要发展模式，即由开发商承建冰场的主要设备设施，商家直接租赁已经可以使用的现成冰场。而随着购物中心在中国的兴起，真冰溜冰场在购物中心越来越被消费者接受，营业额业大幅度提升，因此目前部分商家在一二线城市的优质购物中心，也逐渐采取部分直营的方式，即发展商只提供场地，至于设备及冰场的建设费用完全有商家承担。
建造溜冰场的相关技术参数
一、溜冰场基础土建技术要求
1. 土建配合条件。
(1) 以 溜 冰 场 冰 面 800--1800 平 方 米( 长 40* 宽 20 米 / 长60* 宽 30 米)为例，无柱距，层高 9 米以上(与电影院大厅的要求相同)。
(2)溜冰场冰面位置必须下凹 500mm，用于冰面的制作，以保证完成冰面与附属区域地面保持水平。
(3)冰面上方天花的要求：中空两层或以上设计、采光为佳，夏季阳光直射冰面时采取电动遮阳设备。
(4)冰场楼面承重要求(参见下表)。
(5)活荷载：滑冰人数最多可容纳 300-800 人。
(6)动荷载：满载时铲冰车重量 3193 kg。
(7)冰面及管沟全部做防水处理，防水保护层距地面装修完成面 400mm。
(8)管沟宽 1.2 米，上盖盖板，在铲冰车进出口的部分要能承受铲冰车的重量，其余部分能承受人的行走及活动。盖板应可以拆开，便于管道检修，管道内可以加支撑物，但不可破坏防水。
2. 铲冰车房土建要求。
(1)铲冰车房长 8 米、宽 5 米，楼面应满足铲冰车的重量要求，并做防水处理，地面做法与车库相同，地面标高与冰面相同，墙面需耐水冲洗。车房净空 3.8 米，门高 2.8 米以上。
(2)铲冰车房内做一个融雪槽，长 1 米，宽 3 米，深 0.8 米。(给排水要求另提)位置与铲冰车房门相对。
3. 围栏要求。
混凝土冰场的围栏地脚螺栓预埋在冷冻管层里。砂层冰场地脚螺栓预埋在混凝土围基里。
4. 附属区域的要求。
(1)附属区面积最小为冰面面积的 1:1,1:1.5 为最佳，地面铺橡胶地板，防止冰刀损坏。
(2)附属区域设施包括：售票处及进出口闸、卫生间、水吧、音控室、办公室、鞋库、柜台、医务室等。
5. 制冷机房。
机房面积约 100 平方米，位置靠近冰场。
二、机电配合条件
1. 供电要求。
制冷机房和铲冰车房提供满足以下设备用电要求的总电源开关(常见下表)。
2、给排水要求。
(1)机房内设一个 Dn40 的给水点表压 0.3Mpa 用于系统补水。
(2)铲冰车房内设 Dn32 冷水、热水给水点各 1 个表压 0.3Mpa。
(3)机房内设排水点 Ф100，地面找坡。
(4)铲冰车房门口设排水沟长度与房门同宽，宽 300mm，深200mm，上盖水篦子，设排水管防止房间内的水外流。融雪槽设排水管，管径 Ф100。
(5)管沟两端各设一个排水管，管径 Ф100。
(6)冷却塔设供水管 Dn40。表压 0.3Mpa 排水管 Ф100。
3、空调通风、抽湿、照明。
(1)冰场最高温度 26℃，湿度 50%，空调风口不可直吹冰面。
(2)为避免溜冰场起雾，应设计、安装抽湿系统。
(3)铲冰车房提供排风系统，排风量按照国家标准。
(4)冰面照明采用冷光源。
三、其他相关设施技术条件
1. 网络终端接到本层弱电间。
2. 视频线(有线电视)端口布到本层弱电间。
3. 电梯、货梯、扶梯安装到位。
4. 中央空调系统必须兼备制冷、供暖、新风等功能，并且配置达到每平方米 120-160W。应按照溜冰场要求分布出风口。
5. 两回路供电至高压配电房，每个楼层设有配电间，留配电箱。并尽可能安排独立的电路系统，具备单独计费的条件。
6. 每层配电间各设一个照明箱、一个动力箱，安装布置疏散指示灯，照明及应急灯电路回路(按设计图安装)。每个结构柱配两个(16×16 或以上结构柱)或一个(8×8 或以下的结构柱) 204A 电表箱。
7. 消防烟感、喷淋(朝向)、消防箱、监控系统按原设计要求施工。在满足甲方总体消防广播需要外，能够切换一个独立的广播系统供乙方使用。如经消防部门同意，租赁区域内的所有消防防火墙可改成防火卷帘。
8. 电话终端均布到本层弱电间，每个结构柱配两个电话终端，一个网络终端，其余留至本层弱电间。
四、溜冰场装修标准参考表
五、溜冰场基本设备、设施配置
1. 制冷系统、铲冰车。
2. 可满足冰上表演的灯光、音响系统。
3. 收银系统、监控系统、出入口转闸。
4. 溜冰鞋不低于 600 双。
5. 提供客人换鞋的座椅和存衣柜。存衣柜不少于 180 组，座椅若干。
六、某真冰溜冰场租赁条件
1. 租期：10-20 年
2. 租金价格：溜冰场由于投入与日常维持的成本较高，因此商家租金承受力较低，免租期通常在 6 个月以上。
(1)租金价格(购物中心方投资模式)：30-50 元 / 月 /平方米，含管理费、空调费。发展商承建设备，由商家输出管理，此模式为溜冰场与购物中心合作的主流模式。发展商设备承建费通常在 700-1000 万之间(冰场面积越大，投资额最高)，超大型豪华溜冰场的费用则更高。
(2)租金价格(溜冰场投资模式)：20-35 元 / 月 / 平方米。即商家承建设备，商家自营，商家总投资额在 700-1000 万左右，但该模式很少采用。
3. 配套设施：冰面结构层载荷为 650kg/ 平方米，冰车动载荷为 600kg/ 平方米，人员载荷为 35kg/ 平方米，制冰机房载荷为 1000kg/ 平方米，冰面楼板沉降为 400mm，主管沟楼板沉降为 650mm(主管沟宽度为 1.2m，放置于冰场的长边外侧)。
4. 租赁面积：1500-2500 平方米为主(按使用面积计算)，其中冰场面积原本大多在 800 至 1200 平方米之间(近年来，冰场面积有趋大化倾向 1200-1500 平方米的大型冰场不断增加)，更衣室、休息室、器材仓库以及水吧等辅助面积与冰场面积比应至少达到 1：1，1:1.5 更佳。如冰场达到奥运标准的1800 平方米，则辅助面积与总面积均需增加。
5. 租金支付：按月度或季度支付。
6. 物业管理范围：
(1)公共区域的物业管理，含保安、保洁、垃圾清运、公共区域公共事业费、绿化等;
(2)业主提供之物业设备设施的维护、保养、维修等费用。
注：以上数据和参数仅供参考，不同的溜冰场机构特色各不相同(或强在娱乐性，或重在专业训练)，故对物业的要求和商务条件不尽相同，投入的教练师资及投资也有差异，购物中心当结合自身项目的具体情况选择溜冰场合作方。
此外，参照电影院和物业的主流合作模式，部分溜冰场品牌开始尝试更灵活的模式——租金和营业额分成两者取其高模式与购物中心方合作，其中营业扣点为营业额的 20%-25%(含物业费)，租金递增条件通常为租金和扣点每 2 至 3 年上涨一次。
（来源：《零售不动产》杂志）
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