文/董旭 张潇博
在上海已成功开发运营了大宁国际商业广场[最新消息 价格 户型 点评]、金桥国际[最新消息 价格 户型 点评]商业广场[最新消息 价格 户型 点评]等商业项目的香港崇邦集团，推出了其区域商业中心系列的最新作品，位于嘉定安亭的嘉亭荟城市生活广场。有意思的是，和一般开发商强化自身品牌不同，崇邦集团并没有在任何一个作品中以 “崇邦”命名，而是突出了“LIFEHUB”理念。崇邦集团副总裁梁美芬表示：“现在的购物形态已从单一的目的性消费逐步向娱乐、体验、时尚等形式过渡，LIFEHUB是生活中心的意思，将生活、工作、消费等人文活动融会一起，营造一个多元的环境，加上我们专注于区域商业中心地标的打造，所以很自然的，我们的商业地产作品的英文名就是 ‘LifeHub@Daning’、‘LifeHub@Jinqiao’、‘LifeHub@Anting’。 ”
或许，一个商业地产项目的成功，有着偶然因素，但崇邦集团每次进军“新商圈”，都能让每一个项目成功，无论是前期的理念、定位，还是后期的招商[简介 最新动态]、运营，都有值得挖掘的特色。
区域型商业繁荣定律一
选址，先知先觉
从2003年起，崇邦集团就一直成功在非传统商圈打造区域型商业中心，包括进入闸北大宁、浦东金桥[简介 最新动态]、嘉定安亭，而且都无一例外的成为这些区域商业能级提升的开端，这是崇邦在选址上的巧合还是前瞻的布局？
“做商业地产很重要的一点就是选址定位，这一点又是与城市发展的方向密切相关的。”梁美芬表示，上海城市基础设施建设加速，以轨交为首的道路交通也全面铺开，给人口的外移创了条件。这种外移的趋势产生了对新兴商圈，特别是商业综合体的诉求，人们渴望将工作、居住、生活集中在同一个区域，或者在家门口实现原先必须去市中心实现的消费。“商业地产项目选址除了关注城市趋势之外，地块本身的一些便利条件也很讲究，崇邦商业项目的附近一定有轨交，也一定位于高架或高速这些城市快速道路下闸道口的前方，因为从消费心理研究发现，开车前来的消费者一般不愿意掉头进入商场。”梁美芬还透露，“这些轨交、高速相关规划资料，其实政府公布的信息中就会有，很多开发商拿地时会忽略，但这些小细节的聚合，其实已经最终决定了商场未来的人流。”
正是结合了对城市发展趋势和地块细节的判断，让崇邦比其他开发商更早一步进入新兴商圈，并成功开发与社区型邻里中心截然不同的区域型商业中心。在闸北，总建筑体量约25万平方米的大宁国际广场，选址于上海浦西中轴线共和新路和大宁路交界，崇邦当时预计未来三年周边的区域人口会增加50万居住人口，而且拥有轨交1号线，内环线、中环线以及南北高架组成的立体公共交通网络，建成后改变上海苏州河以北缺失大型时尚购物中心的历史；在浦东，总建筑体量达18万平方米的金桥国际商业广场，坐落于轨交6号线云山路站与金桥路站之间，打造了金桥地区最大的一站式购物中心，也是浦东首个开放式的商业广场，周边的中环线也将广场的辐射半径扩大到杨浦；在嘉定安亭，总建筑面积为19.5万平方米的嘉亭荟城市生活广场，则是崇邦集团开发运营的涵盖了住宅业态的城市综合体项目，开发商当初关注到沪宁高速的拓宽，轨交11号线也将直通昆山花桥，加上安亭汽车城产业定位等发展潜力，形成联动长三角的“中转站”效应，适时开发兼顾当地产业人群与周边居住人群的生活配套需求的综合体，让崇邦再次把握区域繁荣的先机。
商道观察（魏月）：
作为一个时尚川菜的品牌，旺池和崇邦集团在大宁、金桥项目都有合作，因为崇邦集团专注于区域商业中心的模式，其选址接近居民区，有着明确的消费群体和价格消费区间。最新的安亭项目我们也在考虑进驻，虽然这个区位和前两个项目不同，但安亭汽车城的产业定位，可能为商家带来周一至周五的生意。
区域型商业繁荣定律二
定位，高于需求
崇邦集团的区域型商业中心开发模式，已经在闸北大宁、浦东金桥获得了成功，嘉定安亭项目也将在明年开业。请问开发过程有没有形成一些标准化的延续或者复制？
在梁美芬看来：“崇邦项目不是以第一代、第二代、第三代来划分的，早期开发的作品并不意味着现在落后了，因为每个作品都是根据周边的客户群体，营造不同氛围而成的，更准确的说，是崇邦的第一款、第二款、第三款商业作品。”
外界看来，“不克隆、不复制”是崇邦商业项目保持“生命力”的根本原因之一，崇邦集团崇尚的“LIFEHUB”理念，是打造一个生活中心，朋友约会或家庭聚会的地方，这本身已经对购物环境提出了相当高的要求，必须做出差异化的氛围。“随着零售商连锁经营的日渐兴起，消费者可能走到很多商场里，都能找到同一个品牌，同一家饭店，这是品牌店的克隆，崇邦无法改变，崇邦可以改变的，就是把每个商业广场氛围做到与众不同。”梁美芬解释道。
据了解，考虑到金桥项目绿化率比较多，崇邦并没有简单复制大宁项目时尚购物中心的氛围，而选择了“花园里的商场，商场里的花园”定位；而嘉亭荟城市生活广场则根据周边产业人群和居住人群的消费特点，定位集零售、餐饮娱乐于一体的大型商业综合体，引进约150家商店、250个品牌，包含大卖场、电影院、品牌零售连锁店、健身设施等业态。
同时，崇邦集团还强调对商业氛围的把控，让项目的定位不仅是满足当前的消费需求，更是针对预期经济的发展有所拔高。据梁美芬介绍，在商业项目规划设计阶段，商场部分会预留一些空间以备将来变通招入新业态，甚至在车位数量上，也不是参照开业当年的实际停车需求量而建设。例如在2006年开业的大宁国际商业广场停车场设置了1300个停车位，很多专家估计这个停车场需要5年才能停满，建得太多了，但崇邦集团根据上海交通网络发展比较快的情况做出多建停车位的决定，这种前瞻的思路现在看来完全准确。
商道观察（魏月）：
崇邦集团所开发的商业项目都获得了成功，这就表示成功并非偶然，而是因地制宜的商业氛围营造。对于品牌商家来说，进入新的商圈抢占市场份额是一个必然的选择，与专业的业主方合作布局，将快速提升品牌的影响力。不言而喻，我们的调查显示，91%的被调查人都说服务态度好是他们选择这个店面消费的原因，因此，对那些三、四线城市中首次尝试体验的消费者来说，我们的服务不要把他们吓跑，让他们感觉到舒适是非常重要的。
区域型商业繁荣定律三
运营，行动伙伴
崇邦集团的项目一直保持着相当高的开业率，不少商家甚至一路跟着崇邦布局，为什么崇邦受到品牌商家如此追捧？
众所周知，商业地产真正的考验并非规划设计或建设招商阶段，而是经营管理阶段。业主方崇邦集团与商家租金的结算采取的是“保底+提成”模式，这一点并没有特别，崇邦集团与商家形成的“行动伙伴”关系，才是商家铁心跟随崇邦的关键。
对此，梁美芬表示：“商业地产经营的是一盘生意，外在的环境改变了，项目内部也同样要随之改变或提升，这种调整是一直存在的，也是最考验经营能力的。经营要贴近消费者和商家的要求，甚至要高于他们的要求，才能脱颖而出。”
为此，崇邦集团每一个项目不仅有运营部，还专门成立了租户协调小组，执行“行动伙伴”的职能。例如租户协调小组会组织商家的服务员上培训课,甚至根据商家的需求安排招聘活动;这个小组还会研究当前流行的消费趋势和消费习惯,再把这些信息及时与商户分享;同时,还会掌握商家的营业额信息,在这个基础上有的放矢的制定推广计划，崇邦集团曾成功在商场引入了上海国际艺术节广场活动、上海旅游节花车巡游、东方风云榜、民谣在路上、韩国电影周、电影首映礼、土豆映像节、迪斯尼明星秀等活动，同时还成功举办了金桥兔趣艺展。
梁美芬解释道：“推广活动是崇邦集团实践‘行动伙伴’关系的一个重要切入点。优秀的推广活动可以将商场再包装，有主题的商业推广活动，可以吸引更多人来商场消费，同时，这种推广也是与时俱进的，例如安亭的项目我们就计划加强网络的互动推广，做一些线上线下的活动联动。”
商道观察（魏月）：
除了收取租金和物管费之外，崇邦集团运营方还会按照商户面积收取一定的宣传费，最初很多商家不理解，但对于新兴品牌来说，不可能去专门成立一个品牌推广部，崇邦的集中推广是一种共赢方式，促进了生意和品牌增值。其实，商家最担心的就是运营方承诺而不去践诺，从这点来说，崇邦集团的运营管理团队是让商家放心的“行动派”。
人才
文/董旭
在很多开发商还在“挤破头”希望进入上海拿地做项目，树立品牌影响力的时候，成立于2003年的崇邦集团已经悄然完成了第一轮布局，北面闸北的大宁国际商业广场，东面浦东的金桥国际商业广场，南面卢湾的思南公馆，西面安亭的嘉亭荟城市生活广场，这些在地产业界和上海市民心中都颇具份量的作品，为崇邦集团赢得了区域商业中心专家的美誉。
平心而论，作为商业地产开发商而言，崇邦集团的发展规模并不快，甚至有些小心翼翼，这家在2003年香港成立的地产公司，股东实力不俗，却一直用一种平和的开发节奏缔造作品。
崇邦集团副总裁梁美芬揭示了其中的原因，她坦言，在崇邦的投资标准中，上海潜在的合适商业地产投资区域尽管依然较多，但成本和风险都在增加，最重要的是人才团队的紧缺。
这让笔者豁然开朗，商业地产开发需要一个更长的回报期，这种回报是取决于商业营运管理团队的能力，这是巩固前期开发、招商的成果的关键。如果盲目拿地追求扩张，而忽略了商业地产人才团队缺乏的现状的话，规模性复制到了开业阶段所产生边际效应肯定要打折扣。究其原因，商业地产项目运营必须面对环境变化，做好客户群体的研究，了解他们的消费特征是什么，他们目前正在享受什么，他们未来会需要什么。如果输出的只是品牌，而不是拥有丰富经验的管理团队，是不能打'硬仗'的，毕竟，市场在变，项目的运营也要做出相应的调整，不存在“通吃”的成功模式。
面对近几年商业人才的紧缺的现状，是急功近利的靠互相挖角透支现在，还是像崇邦集团用心培养管理团队着眼未来，将决定商业地产黄金年份的“生命力”。
