近日，国资背景的零售巨头华联集团联合Long Hills Capital（一家总部位于香港的小型投资公司），发起成立了一只投资于零售物业的基金。
对于有志在购物中心领域有所作为的华联集团，该次引资为其储备了充足的“弹药”。
提供种子项目
Long Hills Capital由若干知名外资基金的高管创立于2009年，公司不大，也无甚名气，甚至到现在都无法知悉其对应的中文译名。
这次发起的基金名为“Long Hills中国零售房地产基金1号”，计划从全球机构投资者手中募集4亿美元资金，投资于华联集团旗下的购物中心项目。
据了解，基金的投资年限设置为“6+2”形式，即6年的投资期限，加上两个一年的选择期限，属于比较长期的投资。
Long Hills Capital和北京华联将共同作为基金管理人。此外，双方协议，北京华联集团将把旗下已有的购物中心发展项目放入基金，作为基金的种子项目。而且，在未来新发展的项目上，北京华联享有优先否决权。
Long Hills Capital计划吸引一到两位基石投资者，每位基石投资者的投资金额为1亿美元。其余中等规模的投资者，每位投资额为5000万美元。作为回报，它给投资者预期的回报大约为15%，这个水平反映了目前已有项目和处于开发初期项目的回报。
基金将保持保守的资产负债水平。在项目层面上，基金贷款上限不超过借款总额的50%，在流动性基础上，资产负债率不超过65%.目前，北京华联集团将旗下处于开发后期及已完成的开发项目注入基金，这些分布于北京和成都等地的项目总数约有10个。北京华联集团还将对这些物业进行联合投资：在已进入开发程序的物业中，华联占股最多达51%即拥有控股权；而未来待开发的新项目中，华联力争至少拥有项目25%的股权。
但在涉及基金其他细节问题上，Long Hills Capital和北京华联集团均拒绝透露更多信息。
从百货到购物中心
此次华联集团携手Long Hills Capital投资旗下购物中心，是继旗下子公司华联商厦股份有限公司（以下简称“华联股份(000882,股吧)”）从百货转型到购物中心后一次“大动作”。而华联集团与基金的合作，正是为了华联股份购物中心的扩张。
作为华联集团旗下两家上市公司之一（另一个为经营超市业务的“华联综超(600361,股吧)”），华联股份前身是中商股份有限公司（“中商股份”），2002 年由中商股份变更为北京华联商厦股份有限公司，主营业务为百货零售。
2008 年开始，华联股份启动了向购物中心开发和经营管理业务的转型。通过向华联集团出售以租赁物业方式经营的6家门店，并从华联综超处购买2 处商业物业，实现了业务初步转型，主营业务变更为“与商业零售相关的商业地产的投资、开发、租售及购物中心的运营和管理”。
“公司在积极转型，收购和租赁物业，也是想把主业做大。”华联股份证券代表周剑军接受媒体采访时曾表示。
遍布全国的购物中心以北京为根据地，实现区域扩张。目前公司购物中心已有22家，一半左右位于北京。营业总面积约400 万平米（包括尚未开业的），平均单店营业面积为5 万平米。自有和租赁的门店比例约各占50%，租赁的门店稍多于自有。
华联股份曾多次表示，公司未来扩张将以北京为重点区域进行扩张，计划未来两年占领北京购物中心约50%份额，成为北京市场第一。
为了专注于购物中心业务，华联股份于2010年初投资2.2亿元（持股比例为19.64%）与其他六家非关联方共同设立投资公司北京华联鹏瑞商业投资管理有限公司集团。该项目公司从事购物中心的先期开发（购买、租赁或自建物业），在开发模式上以自有物业为主，待项目培养成熟后注入公司，目前已有两个项目在投资公司运营中。
华龙证券预计，完成基本区域和功能布局后，华联股份将在2012年开始释放业绩。
对于当年华联股份退出已经做“熟”了的零售百货业，市场人士纷纷表示比较吃惊。一位商业地产人士对此持观望态度：“在零售这块，华联股份做得还是比较好的，现在来说，也很难讲这对它是好事还是坏事，毕竟商业地产周期比较长，还得由市场来检验。”
而华联股份的解释是：公司所处百货零售业竞争过度，行业利润不断下降；主业发展缓慢，盈利能力不佳，商业地产发展空间巨大；公司具备先天优势，后续潜在储备项目丰富。
不过，现在判断华联股份转型成功与否还为时尚早。华联股份号称“A股唯一一家以从事社区购物中心为主业的公司”，这本身就无参照物可比较。
中投证券认为，对华联股份来说，最大的挑战在于行业经验不足，主业规模也不够大。“商业地产比百货业更难做，” 北京嘉亿引领国际商业管理有限公司董事长鄂丽华坦言。
“从规模上看，购物中心面积比百货业大；从整合方面来说，购物中心业态繁多，包括百货、超市、娱乐等等，整合的难度更大些，相对来说，百货业经营主体比较统一。”
据鄂丽华观察，华联股份转型后，一直在做商业的提升，比如在购物中心的定位和招商方面。但由于现在还未形成成熟的运作模式，因此有些细节难免缺乏细腻感。
而百货出身的华联股份做购物中心，思维和做法还没有完全脱离百货的传统。“华联的团队相比一些大型购物中心的管理者还是比较保守的。”鄂丽华续称。
扩张途中“及时雨”
所有涉足商业地产的房企，都必须首先考虑巨额资金的来源和出路问题。
华联股份2011年中报指出，公司目前处于快速扩张期，新开门店尚未进入成熟期，盈利水平不高；另外，公司多家门店尚在筹备中，需要大量的资金做保障，为此公司需要采取多种方式筹措经营所需资金，以保障公司扩张需求。
仅2011年上半年，华联股份用于收购购物中心的总金额就达到16亿元人民币，同期其手持现金仅为9.8亿元，资金压力凸显。
2011年，华联股份在全国银行间债券市场共发行三期短期融资券，期限均为一年，总金额达12亿元。此外，华联曾尝试发公司债，不过最终由于成本太高而放弃。
本刊统计，华联股份现有的购物中心规模一般不超过5万平米，属于小型购物中心。业内人士告诉本刊，4亿美元用来做零售地产基金，规模并不算小，“就看怎么做”。根据与Long Hills Capital订立的协议，华联最多控股不超过51%，这笔价值26亿元人民币的资金可谓“及时雨”，能够支持数个购物中心的发展。
阳光厚土商业地产基金执行董事陈方勇指出，就商业地产而言，一直有重资产和轻资产两种路径之分。重资产意味着资金沉淀和经营风险，但能充分享受到土地增值，未来有多种融资可能，但退出路径目前很不确定，需要做好长期持有准备。
同时，轻资产虽然资金压力不大，但对团队能力要求较高，需要形成规模，有与资本结合的能力，能为业主提供解决方案，想做好同样难。
与之对应，华联股份联手Long Hills Capital并参股项目，不仅能够享受部分土地增值收益，与资本的结合又吸取了轻资产的优点。接下来，如何锻造一支优秀的商业地产基金运营团队并在长期持有过程中为投资人实现稳定回报，是这只基金能否成功的关键，也是其购物中心能否成功复制扩张的核心所在。
（来源：新地产）
