近期商办地产挂牌转让项目增多 未来增值空间吸引更多投资者

　　随着楼市宏观调控的进一步蔓延，企业融资渠道成为一大问题，近期，商报记者注意到，不少房地产项目在二三级市场上频频“叫卖”。

    坐落于虹桥ＣＢＤ核心位置的新虹桥中心大厦的裙房商铺挂牌出现在上海联合产权交易所网站上，开价４．０４亿元，每平方米均价不到２４０００元。

均价便宜 年租金回报约８．６％

　　日前，商报记者在上海联交所网站上的挂牌项目中看到了“兴业银行股份有限公司上海分行部分资产”的挂牌公告，挂牌出售其位于长宁区娄山关路８３号主楼３层、４层及裙房地下一层、３层、４层的房地产项目，标价为４．０３９２亿元。

　　据介绍，资产所在的娄山关路８３号为新虹桥中心大厦，由一幢总高３６层的主楼和５层的裙房组成，其中主楼６层及以上楼层为办公楼，主楼５层及以下楼层和裙房为商业及公共区域，裙房地下一层是商场，地下二层则是停车库，共有１２８个车位。整座大厦建于上世纪９０年代末，建筑物外立面为石材贴面，玻璃幕墙，保养较好，此次兴业银行上海分行计划出售的房产是其中的主楼３层、４层及裙房地下一层、３层、４层商业房地产，建筑面积总计１７３０９．７６平方米，房屋类型均为商场，按照兴业银行开出的价格粗略估算，新虹桥中心大厦裙房每平方米均价约为２３３３５元。

　　事实上，据商报记者了解，除了兴业银行上海分行所持有的这部分裙房以外，新虹桥中心大厦裙房剩余的２层和５层楼面属于另一位业主，当前整座裙房都整体出租给上海吉盛伟邦家居市场经营管理有限公司，用作开设吉盛伟邦国际家具展览中心，其中主楼３、４、５层同裙房３、４、５层已分别打通使用，商场内部也已分隔装修，这一租期将于今年１２月３１日到期，因此，兴业银行上海分行决定将这部分裙房商场出售。

　　在项目现场，商报记者注意到，新虹桥中心大厦所在宗地位于长宁区虹桥街道，其东面紧临娄山关路，与新世纪广场“面对面”；北面靠近万山路，毗邻东方国际大厦；南面贴近兴义路，正对新虹桥大厦和新虹桥俱乐部。整座大厦地处虹桥开发区核心位置，经过十多年的开发建设，虹桥开发区已发展成为以外贸中心为特征的集展览、展销、办公、商务、居住、餐饮、购物等一体的商贸区，并专设了涉外领馆区。

　　据商报记者了解，虹桥开发区的写字楼空置率较低，近两年又陆陆续续有新建的写字楼出现，如尚嘉中心、古北财富二期等，客源比较稳定。

    虹桥开发区的写字楼均价一般在４００００元／平方米左右，相对而言，商铺价格往往较写字楼更高，且就新虹桥中心大厦所处地段而言，当前，兴业银行为其裙房商场开出的２３３３５元／平方米的均价确实较为“便宜”，但这也有可能与其要求裙房受让人一次性付款有关，因此在均价上有所折让。而虹桥开发区的写字楼租金均价在５．５元／平方米／天，即使以这一租金水平估算，假设有投资人以４．０３９２亿元的总价买下新虹桥中心大厦１７３０９．７６平方米的裙房商铺，年租金回报估计可达８．６％。