张怀征：商业地产要有专业而差异化的开发能力
2012-05-19 08:26:51来源： 中国日报网房产
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山东银座购物中心有限公司副总经理张怀征
中国日报网房产讯：5月18日，山东银座购物中心有限公司副总经理张怀征接受了中国日报网房产频道的独家访谈。他表示，国家对房地产的政策调控根据市场发展行情的正常的、有序的、合理的楼市调控。发展商业地产不仅要遵从政府相关规划及整个项目发展战略，更要具有专业而差异化的开发能力和运营能力，这样才能够提升企业自我管理和服务水平，进而能够“突出重围”。
以下是中国日报网房产频道主持人刘鑫一对张怀征先生的独家访谈实录：
主持人：各位网友大家好，这里是中国日报网房产频道的高端访谈节目，今天我们很荣幸邀请到了山东银座购物中心有限公司副总经理张怀征先生，我们知道张总也是我们大中华购物中心联盟副秘书长，同时也是全经联理事，首先请张总对我们的各位网友打声招呼。
张怀征：大家好。
主持人：谢谢张总，我们知道张总是咱们地产界的传奇人物，同时也被中国房地产协会曾经授予最具创新的人物奖，旗下开发的银座是咱们山东地产领域的佼佼者，张总本人也是商业地产开发购物中心运营的行业专家。近来，受国家房地产政策的影响，住宅地产受很大的影响，而商业地产并未受到政策的影响，众多开发商开始进军商业地产领域。请张总对这个现象以及商业地产未来的发展方向谈一谈自己的看法。
张怀征：刚才说传奇人物有点过了。国家的房地产调控还是有序的根据市场正常的合理的楼市调控。对商业地产的发展首先要从政府的功能规划说起，现在大家都讨论我们的商业地产哪个城市在做城市综合体，方圆五公里就有商业大的项目，对于大家这种趋利性完全可以理解，从市场发展规律，因为这种规划从政府的角度首先对于商业地产的规划布局它要有它的科学性，对于这个区域我们要布局多大的商业地产规模，这个应该是由政府规划来做的。对于有资本实力的，无论是投资者、无论是开发企业都要由市场来决定，并不是说只要是商业项目我就去投资，但是投上资以后的运营又是一个问题，所以这一块重要的还是政府要从商业地产规划方面做好。
主持人：据我了解吗，山东银座购物中心之前的发展一直“深耕”于山东，近年来，济南也积极在推进东拓西进、南控北跨和中疏建设，同时政府提出未来五年重点建设16个城市综合体，2012济南土地市场成交27宗，其中11宗是“十二五”金融用地，包括现在很多国内比较知名的大型开发商，如绿地、万达、世茂等就纷纷进驻济南这样一个商业地产的领域，想争抢这个大蛋糕。您怎么看待这种现象，或者您作为咱们山东银座购物中心有限公司的掌舵人，您怎么自己公司的发展战略上怎么在这个竞争激烈的市场上“突出重围”，立于不败之地。
张怀征：首先，一个城市的发展需要有这样的竞争者，对于自己如何来存活下去那就是靠自己这种专业的开发能力和运营能力。并运用差异化的东西来竞争取胜。引进竞争实际上对自己的管理、服务它是一个提升。我们欢迎大家来进驻济南市场，共同的要把这个行业把它做起来。我们本身原来有商业运营，这么多年积累的东西，再有对于市场的了解，我想我们有这种信心，在济南的市场商业地产这一块能够做好。
主持人：我注意到您也很关注绿色低碳，确实现在绿色建筑也是未来中国建筑的发展方向，就您的企业有没有在绿色低碳方面有相关的发展规划？
主持人：绿色低碳，说大了是一个国家能源战略的高度，因为现在民用建筑的能耗占到我们国家的能耗量非常大，作为我们大的公共项目，它的能耗又是更大，低碳不仅仅是在运营过程当中节省电费而是从前期整个规划过程当中，它其实是一个全产业链的东西，从一开始的建设运材，到建设运营，到平常使用的方方面面的东西，都需要把整个能耗降下来，现在全世界都在减碳，我们也应该并将在低碳建筑方面做得更好。
主持人：绿色建筑和绿色低碳是未来建筑发展的大趋势和方向，因为大家都在提倡环保的理念，您正在着力开发的和谐广场的项目和品牌，据称，这个项目也已经进驻北京的六里桥了，请问这个项目建设到什么样程度了呢？并谈一下这个项目的“前世今生”的相关发展情况。
张怀征：应该说我们是从1992年从山东省商业厅转企，机关转成企业，这么多年发展下来形成了我们零售产业、地产产业、制药业、传媒业、教育等等。对零售业是作为我们集团的主业，我们的百货、超市，百货在2011年应该是全国排名在第四，但是随着我们市场的这种竞争，随着市场的兼并重组，我们在进军山东这个基础上也是要跨出全国，我们需要搭建一个平台，在这样的战略下，我们就在去年发布了和谐广场这个品牌项目。
和谐广场购物中心是全新的商业地产品牌，“和谐至上、潮流所向”。就是把这些优质资源百货、超市、家具以及我们的专业店能够融入到这个购物中心里面去，用购物中心和谐广场这个品牌、这个平台、这个资源把我们集团这些优势的项目能够跨出山东省。目前我们在济南的和谐广场已经在九月份开业，临沂的和谐广场今年九月份即将开业，青岛的正在如火如荼的施中，然后在北京六里桥的和谐广场明年年底绽放，现在正在进行紧张的施工当中，我相信我们的和谐广场随着我们步伐的加快，全国化步伐更加矫健。
主持人：我想请问一下张总，和谐广场这个品牌像您刚才说了除了山东之外，现在可能是北京作为到省外的第一站，因为的发展当中或者说三年、五年的规划当中，是不是要进军上海、广州等一线城市？
张怀征：是的。从购物中心整个发展战略上来说，对于一线城市、二线城市以及三线城市都有可能进军，我们的规划要根据不同的城市，进入到不同的区域进行充分的调研，来打造不同，无论从规模上，还是从品牌业态的组合上都是不一样的，对于进入不同城市、不同区域我们都有一个标准的范本，当然是以市场的调研为基础，来打造这种符合市场需求的和谐广场购物中心品牌。
张怀征：全经联理事山东银座购物中心有限公司副总经理出生于1971年，现任山东银座购物中心有限公司副总经理，张总是大连理工大学项目管理工程硕士，擅长商业地产开发、购物中心运营，曾负责索菲特银座大饭店、银座晶都国际等项目。
山东银座购物中心简介：
山东银座置业-银座购物中心（和谐广场）鲁商集团是1992年底由山东省商业厅整建制转体组建的大型国有企业。经过近二十年发展，现已成长为以现代零售为主业，以制药和房地产为重点产业，涉足酒店、传媒、教育、矿业、投资等多个领域，多元化发展的大型企业集团，并拥有“鲁商”、“银座”“福瑞达”等多个知名品牌。
鲁商集团购物中心产业依托已有的产业优势，立基鲁商、银座两大品牌的深厚沉淀，引领集团产业全面升级。购物中心业是集团整合旗下优质资源，专业从事商业地产开发建设和运营管理的综合性产业。集团秉持产业协同与价值提升的发展理念，搭建起购物中心开发运营完整产业链条，涵盖商业地产开发、商业运营管理、品牌代理三大核心业务。鲁商集团以大型购物中心为主体的城市综合体项目，覆盖北京、济南、青岛、哈尔滨、临沂等国内重点城市黄金地段，在建开发面积达200万平米。（编辑：徐玉良） | 
