主题：环渤海分销业及零售市场 – 城市化中的蜕变

其中山东省的青岛及辽宁省的大连，由于经济、贸易发展较快，中产阶级人数较多，市民的消费力较强。加上两市对外交流频繁，一般消费者对外国品牌及时尚潮流产品有较大需求，成为不少外资零售业者及外国品牌产品进军环渤海市场的切入点。相对区内其他城市，青岛及大连市的零售市场充满时尚潮流气息，为消费者提供较多外国进口高档品牌及时尚产品的选择。 

与此同时，当地本土零售集团近年亦加快扩张及更新营运模式，希望利用现代化管理及服务提升竞争力，以便争取日益壮大的中、高档市场。例如青岛的利群、维客等百货零售集团，他们以百货连锁店及超市的模式在青岛及其他山东城市积极扩充业务，并通过设立大型百货及购物中心，为顾客提供购物、休闲、娱乐等一站式服务。 

至于在大连，当地百货巨擘大商集团正积极在辽宁省发展旗下的新玛特购物休闲广场，通过综合购物及超市的模式吸引中、高档消费者；而大连的凯德和平广场，则通过引进时尚及外国品牌在中、高档市场竞争。其他如大商集团的麦凯乐大连总店，以及大连的友谊商城，则主打高档精品百货，专攻时尚白领及高消费族群。所以中档以上货品，渐渐成为环渤海消费市场主流产品。 

其中山东省的青岛及辽宁省的大连，由于经济、贸易发展较快，中产阶级人数较多，市民的消费力较强。加上两市对外交流频繁，一般消费者对外国品牌及时尚潮流产品有较大需求，成为不少外资零售业者及外国品牌产品进军环渤海市场的切入点。相对区内其他城市，青岛及大连市的零售市场充满时尚潮流气息，为消费者提供较多外国进口高档品牌及时尚产品的选择。 

与此同时，当地本土零售集团近年亦加快扩张及更新营运模式，希望利用现代化管理及服务提升竞争力，以便争取日益壮大的中、高档市场。例如青岛的利群、维客等百货零售集团，他们以百货连锁店及超市的模式在青岛及其他山东城市积极扩充业务，并通过设立大型百货及购物中心，为顾客提供购物、休闲、娱乐等一站式服务。 

至于在大连，当地百货巨擘大商集团正积极在辽宁省发展旗下的新玛特购物休闲广场，通过综合购物及超市的模式吸引中、高档消费者；而大连的凯德和平广场，则通过引进时尚及外国品牌在中、高档市场竞争。其他如大商集团的麦凯乐大连总店，以及大连的友谊商城，则主打高档精品百货，专攻时尚白领及高消费族群。所以中档以上货品，渐渐成为环渤海消费市场主流产品。 

新旧零售热点构建青岛「四大商圈」

在青岛发展比较完善的购物地点有所谓「四大商圈」。「中山路」商圈是历史最悠久的商业街，保存欧陆式旧建筑物，虽然近年受到其他新兴商圈挑战，但其大型商场如「青岛百盛」及「中山地下商城」积极引进潮流产品吸引大众消费者，加上周边老城区改造，为曾经沉寂的「中山路」注入新动力，继续成为本地及游客的购物热点。 

「台东步行街」〔左图〕则是青岛人气最旺的零售地点，虽然街道全长只一千余米，却云集沃尔玛超市、万达购物广场、百信鞋业、利群集团等各类零售商铺及商厦，加上近年利群加强开发家电零售，以及国美、苏宁电器及其他手机、家电商涌现，使手机及时尚家电产品成为台东的主打产品，吸引大量在职青年及学生的年轻消费族群。

在青岛奥帆基地旁的「东部商圈」形成规模仅六、七年，但已成为青岛最高档次的商圈。

从多年前新建的佳世客(JUSCO)购物中心开始，直到近年家乐福、阳光百货、麦凯乐、海信广场等相继开业，及奢侈品牌如LV、爱马仕、Gucci等进驻，加上办公大楼林立，使这里成为本地高收入白领、家庭和外地游客购买高档消费品的地点。

「李村商圈」则位于青岛北部的商贸中心，汇集本地三家百货商场，即维客、北方国贸及利客来商厦，主攻周边的中档居民及大众平价消费。同时，随着青岛地铁的建设直达「李村」，已吸引大型零售业者及知名品牌的注意，加上圈内的万达商业、伟东城市广场、银座购物广场等项目相继建设，促使李村商圈朝中、高档次的零售模式发展。

虽然四大商圈的零售业者各有不同定位，但随着青岛地铁逐步开通，往来各零售点交通日趋便利，而且在城市建设下其他商圈乘时而起，包括「崂山」、「北部商圈」等，不单加剧商圈之间的竞争，亦为消费者提供更多选择，提升一般市民的消费品味和需求。

大连商圈聚焦时尚及旅游消费

大连零售业以「青泥洼」及「西安路」两大商圈为主力。其中发展最早、最成熟的「青泥洼商圈」，在过去市政府规划下，十数年间不断改造提升零售设施，并新建百年城、新玛特购物休闲广场等，加上历史悠久的零售店铺，一直是大连市客流最旺盛的商圈。另一方面，「西安路」在三个传统百货店、即百胜、锦辉及二百大楼的基础上，以及近年投入营运的福佳新天地广场、罗斯福天兴国际等新型购物中心，亦已发展成为受薪阶层购物休闲的好去处。
 

值得注意的是，大连是辽宁省、甚至是中国东北的门户港口，汇聚来自东北及邻近省份的商业及贸易人员，消费者对国际潮流有较敏锐触角，加上大连是区内的热门旅游城市，所以市内商圈的零售业者，纷纷瞄准本地较高消费力的白领及企业人士，定位较高档次市场。

例如「青泥洼」的百年城，引进亚洲知名的太平洋百货，以高档品牌吸引时尚白领及高消费游客，内地大商集团的新玛特休闲购物广场，则定位综合性百货，面向年轻消费者及大众人群。

而「西安路」的罗斯福天兴国际购物中心，引进麦凯乐百货、国美电器、大连影城、ZARA等知名品牌专卖店，以较高档购物中心形象吸引高消费客户及游客。

此外，不少内地及外资业者亦在其他年轻或较小型商圈设点。较年轻的「长春路商圈」是例子之一，不单有沃尔玛超市进驻，并设有时尚百盛、奥林匹克购物广场等，为周围居民、上班族等提供中、高档的购物娱乐场所。而「和平广场商圈」以和平广场购物中心为主，当中设有千盛百货及乐购超市(TESCO)、国美电器、屈臣氏个人护理产品等连锁店，并以特色餐饮闻名。这些商圈与「青泥洼」及「西安路」业者一样，务求以较高档次的购物、休闲、娱乐等一体服务，吸引不断增长的本地及外来游客的购买力。

「大济南」商圈加速发展

济南市以「一城三区」的概念建设城市及发展交通运输网络，正逐步改变济南中心城区的面貌。其中西部新区锐意建设成为总部经济，集聚金融、会展、旅游休闲等经济活动，西部新区核心建设已全面启动，包括京沪高铁济南西站已建成通车，而省会文化艺术中心大剧院、西客站综合客运枢纽等项目亦加快推进。 

东部新区目标则是发展成为集高新、战略性新兴产业及有关商务为主的现代化新城区，城区内部分新发展的商业大厦、住宅等现已开始投入使用。至于滨河新区规划建设成为以休闲旅游、商务、商业居住等为主的宜居城市新区。 

新区以外，老城区改造亦稳步推进，进一步改变济南城市面貌，包括一批综合商业、酒店、居住及休闲娱乐中心、购物广场等相继启用，城市基础设施及道路不断完善，正进一步增强老城区作为全市行政、商业金融、休闲旅游及生活居住中心的地位。

济南老商圈的新面貌

济南是历史名城，但老城区的商圈亦随时代转变，近年发展成为具现代气息的商业地段。其中四大商圈之首「泉城路」是济南最古老的商业街，拥有标志建筑物泉城广场及重点旅游景点趵突泉，是济南最成熟的商区，不仅吸引庞大的中、高档消费群，以及大量前往济南的旅游消费者，而且近年银座商场、贵和购物中心、沃尔玛、苏宁等商场、超市相继开业，加上泉城路侧的的港资大型购物中心恒隆广场落成，集购物、休闲娱乐、时尚展示等功能于一身，将现代购物中心模式引进该商圈。

而「西市场商圈」以华联商厦和嘉华购物广场为中心，加上附近较小规模的商城、服装城等，形成小商品零售及批发基地。其他正在冒起的商圈，包括「北园大街商圈」及「英雄山商圈」，亦受惠于新超市、商场的加盟开业而趋向现代化，渐渐成为济南零售市场的「新势力」，吸纳其周边的消费者及商业区的购买力。

沈阳市「十二五」期间规划的重大商贸服务业建设（选录） 

• 龙之梦亚太城：内含商业及购物中心、名品/文化展示中心及高楼商住社区
• 奥园国际新城：主要建设商业、住宅及零售等综合用地
• 乐天世界项目：建设购物中心、写字楼、星级酒店、住宅等地产项目
• 兴隆温泉城：包括休闲娱乐、保健、水上运动、高档住宅等功能区
• 世茂五里河广场：建设星级酒店、高档写字楼、世茂百货商业和住宅等建筑群
• 新世界会展中心：集会议展览中心、体育馆、星级酒店、办公楼、住宅等商业综合项目
• 辽宁（恒隆）城市广场：建设星级酒店、大型购物广场、甲级写字楼等
• 沈阳华强文化科技产业园：建设大型文化科技展示区、文化产业专业基地、展示中心、主题酒店和商业街等设施

沈阳是东北地区的商贸中心，而其中两大核心商圈之一「中街」，被誉为「东北第一商业街」。「中街」已有300多年历史，被誉为中国第一条商业步行街及「全国十大着名商业街」之一。不过，为提升营运及迎合现代消费模式，当地政府正更新「中街」的配套设施，并规划延长1,500米街道至3,500米。现时，在「中街」规模较大的商厦有商业城、兴隆大家庭、新玛特购物商场等，耐克、美特斯邦威、KAPPA等国内外知名品牌一应俱全，「亨得利钟表」、「萃华金店」等百年老字号店铺坐落其中。「中街」还毗邻沈阳故宫博物院，同时吸引外地游客购物。

而沈阳火车站旁的「太原街」是沈阳另外一个核心商圈，其定位是面向中高收入消费群的时尚商业街。传统的商厦包括中兴沈阳商业大厦、华联商厦、五洲春天等。近年日本伊势丹百货加入，以及其他内地时尚服装专卖店相继开业，为「太原街」吸引不少额外的消费人流。目前的「太原街」商圈，还扩展至与「太原街」交界的的「中华路」，在那里国美电器、沃尔玛超市、百盛等纷纷设店开业，而香港的新世界百货亦在「中华路」附近开店，使「太原街」与「中华路」一带商圈更加旺盛。

以长江北街为主的「北行商圈」是沈阳最古老的商业街之一，当中代表业者有大商集团的千盛百货、北京华联等，而沿长江街各类街边小店种类繁多，商品档次较低。不过，长江街近年修建一地下商业街，内里商铺主要销售年轻人产品，为「北行商圈」增添时尚气息。

沈阳其他商圈包括具韩国风情的「西塔」，当中有出售各种韩国产品的商店，及具韩国特色的餐饮、娱乐、美容等店铺。而「五爱市场」(详情请参阅下一节)及「南塔」则以专业的零售批发市场形式，售卖各种服装、小百货、床上用品、玩具、箱包、小食品、小家电、甚至摩托车等，辐射沈阳周边城市以至东北三省。至于「北站」则是沈阳的奢侈品商圈，主要针对成熟、稳定收入的社会高阶层人士的消费群体。

至于原本在较老旧城区居住的居民，部分较低收入及退休人士，随着生活费用上升，大多开始迁离中心城区，迁往城市外围较低生活成本的地区生活。虽然部分被迁拆的住户因得到可观的补偿，选择留在中心城区生活，但整体而言，留在或迁往中心城区的居民，大多为较高收入的白领、夫妇及需要往返办公室工作的上班族，而较低收入及退休人士则逐渐迁离中心城区。 

无论在山东及辽宁的商圈，新建的购物中心、商场普遍偏向大规模发展，除内设传统百货公司及超市外，更有各式各样专卖店、餐饮、娱乐设施等，部分大型购物中心，更设有戏院及室内游乐场，以及户内或户外消费品展示设施，为求符合老、中、青消费者及儿童的不同消费娱乐需求，迎合一般家庭一天消闲的需要。不过，因冬季天气较寒冷的关系，辽宁省的业者主要发展室内的消费购物和地下商城，而山东省除发展室内消费娱乐外，较多业者同时配合户外娱乐及休闲设施刺激消费。

大城市的家庭休闲购物 

一天消闲的假日消费模式，不单影响部分在一线城市的大型购物中心发展方向，亦同时影响二线城市的购物中心，提供多元化的购物休闲服务，以便有效吸纳城市外围及周边地区中、高消费者的购买力。 

• 沈阳龙之梦亚太城 – 购物娱乐的城中城 

已局部开业的「龙之梦亚太城」，是座落沈阳市的超大型综合商业项目。在其规划的438万平方米建筑中，内含大型百货店、家居建材中心、数码广场、室内游乐中心、大卖场、星级酒店、办公楼、住宅区等，集购物、娱乐、商务等多功能于一身，并且设有美食广场、超市、真雪溜冰场以及童话式的「阿里巴巴主题公园」，迎合不同年龄口味，适合一家大小消闲购物的需要。

「龙之梦」位于沈阳市交通网络交汇处之一，地下连接「中街」步行街商圈，并设有室内长途客运总站，有多条公交路线贯通，地铁也将在附近设站。由于规模庞大，交通便利，不单引起沈阳市居民的注意，亦吸引周边城市消费者前来购物消闲，例如铁岭、抚顺、鞍山、营口等城市。而且，「龙之梦」主要以室内设施为主，并设有室内恒温系统，适合消费者无论在炎夏或严冬消磨一天休闲购物。

•  山东潍坊泰华城 – 推广时尚消费文化 

由一般购物中心开始发展，潍坊市的泰华城现已发展成为集购物、观光、休闲、餐饮、娱乐等一体的综合购物点，是潍坊市内龙头商圈之一。约十年前，泰华城首先开展百货零售业务，主打中档市场消费。随着潍坊及周边城市购买力日增，泰华城亦积极发展，增建假日消费广场，招纳内地及外国知名品牌进驻，引进各类型时尚产品，包括优雅女服及男装、女士用品、精致家居用品家饰、厨房浴室用品、潮流数码电子产品、名表、珠宝等，不断提升整体产品档次及服务水平，加强对日益壮大的中产和高消费族的吸引力。加上不断增加的设施及配合周边地段发展的项目，包括泰华环球影城、娱人码头电玩城、泰华运动会、世纪泰华商务酒店等，泰华城现已发展成为区内的消费热点，力求以一站式服务为一家大小不同年龄的消费者，提供高质素的休闲消费体验。

环渤海消费畅旺，个别省份的消费，自然而然由区内的一线城市带动。例如在山东省，济南及青岛市是省内的消费市场龙头，不过，随着交通运输网络及区域经济发展，介乎两者之间的潍坊、淄博等城市的市场，亦随市民收入改善乘时而起，在省内形成一条由高速公路及铁路贯通的济南、淄博、潍坊、青岛的消费走廊。 

至于辽宁省，在沈阳与大连市之间的地区，在经济及开发区的建设带动下，亦吸引一些知名品牌及零售集团进驻，希望吸纳当地及周边地区的购买力，因而带动这些地区零售商圈的发展，所以在辽宁省亦出现一条相类似的消费走廊，即由沈阳、鞍山、营口直至大连，并以沈阳及大连为龙头市场。

• 不对称发展

可是，环渤海各地城市发展不尽相同。其中山东省城市的零售市场发展较为平均，例如从青岛出发往济南途经的城市，各自有不同的地方资源及产业，本地居民的流动性较低，一般日常消费大多停留在本地及附近的商圈，而且外省游客主要到省内观光旅游，购物集中山东土产，对本地一般消费品零售发展影响不大。

山东城市消费不假外求

区域性批发市场覆盖周边城市

进入环渤海市场时，港商除了可以瞄准主要零售商圈及一线城市的购买力外，亦可考虑正在冒起的区域性批发市场，例如济南的「泺口服装批发市场」及沈阳的「五爱市场」，并与市场内的批发商或代理商合作，甚或自行在市场内设点，以便分销产品往周边城市及地区的市场。  

•  济南泺口服装批发市场 

虽然位处济南市北边一个普通村庄，但「泺口服装市场」已发展成为山东省的服装及其他用品集散地之一。该服装市场设有服装商贸、批发中心，以及羊毛衫、鞋城、床上用品、童装、羽绒服等批发及专业经营区，不但设有办公室设施为租户提供服务，并设有会议展览及酒店，为进驻市场的批发商及代理商，以及来自其他城市、省份的零售业者的采购人员提供服务。
   

现时，前往「泺口市场」的每日客流量超过30万人次，经该处分销往其他地区产品，可有效幅射山东省大部分的城市及地区。当中批发商除经销一般服装及鞋类产品外，部分亦是一些内地及外国品牌产品的代理商，包括「梦特娇」〔法国时装品牌〕、「卡丹路」〔意大利皮具、皮鞋等〕、「波司登」〔内地羽绒服〕、「杉杉」及「九牧王」〔内地男装〕等，以满足不同消费者对不同产品的需要。

• 沈阳五爱市场

由香港注册的意得集团有限公司，投资建设的「沈阳五爱市场服装城」，是其中一个有效覆盖东北市场的服装及用品批发中心。当中营业的批发商达6,500多家，每天吸引多达20万人次的分销、零售商，从沈阳以外的东北城市及地区，前来采购各类商品。在「五爱市场」的批发商经营的品牌服装，多产自华南、华东及东北地区，以及韩国等地，亦有部分是源自欧、美等地的品牌产品，销售对象除东北三省市场外，亦包括河北、内蒙古等省市，亦有一些货物经不同渠道，远销到韩国、日本、甚至俄罗斯远东地区。该市场的批发商对于香港品牌的服装产品，普遍持正面态度。