近年来，全国各地购物中心、城市综合体以及商业(生活)中心的建造你追我赶、遍地开花。有研究报告称，中国城市综合体存“大跃进”隐忧。数量的增加，到底是国内零售环境的大面积升级需要，还是开发企业盲目的跟风?
全国工商联房地产商会商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波认为，数量疯长是市场正常的趋势，而下一步市场必将经历结构性调整。在此过程中，城市综合体市场仍有较大潜力。
记者：似乎从房地产业调控开始，商业地产——尤其是城市综合体便形成一股风潮。从政策、市场等方面来看，开发商纷纷开发城市综合体的原因是什么?
朱凌波：有几方面的原因。首先，地方政府是城市综合体的最大推手。因为城市综合体是一个城市的名片，可以做成一个城市的形象工程。其次和住宅比较起来，一般城市综合体里包含一定比例的持有型物业，例如购物中心、酒店等。这能为当地带来就业和持久性税收。如果把城市比喻成一个棋盘的话，那城市综合体就是棋子，它能提升区域的价值，带动人群消费，增加城市的活力。同时，城市综合体倡导一种“一站式”，比较时髦的生活方式。这都是政府推动城市综合体建设的原因。
而开发商首先把城市综合体当做一个租售结合的资金链产品。开发商通过住宅等可销售产品的出售回笼资金，然后滚动支持购物中心和酒店的费用，达到资金良性循环的目的。银行对于单纯的住宅项目信贷收紧，所以开发商通过城市综合体的多元化经营，保证资金“开源节流”。
资本市场不断成熟，宏观调控对住宅市场的影响，而且很多品牌企业未来有上市的打算，资本上有安排，所以它必须有一个持续的、稳定的现金流的产品类型。住宅卖掉了，还有持有型资产。这是一个在国外已经发展成熟的趋势。随着城市化进入成熟期，第三产业逐渐发展壮大，持有型物业比例会越来越大。
记者：不少业内人士称，国内城市综合体“大跃进”式的发展已经使某些城市接近饱和。城市综合体是否仍有较大的发展潜力?
朱凌波：城市综合体的发展时间比较短，出现这个趋势和现状是必然的。第三产业不断成长，包括城市化进程开始由一线城市向第二、第三线城市蔓延，出现“大跃进”的苗头是必然的。
还有很重要的原因，城市综合体是支持消费和投资两方面的一个很大的产业。中国老百姓生活水平不断提高，有过上时尚、现代生活的需求。而城市综合体正是满足了这样需求的最大载体。在这样一个阶段出现快速增长，总量饱和、同质化严重是正常的市场趋势。
城市综合体快速增长的进程难以逆转，那么下一步，市场必将迎来结构性调整。目前之所以有些城市几近饱和，是因为这些城市的综合体是同质化的。而实际上，如果按区域划分，或者按产品类型划分，数量还远远不够。比如从覆盖区域来看，包括区域型、社区型的;从类型来看，有文化类的、休闲类等。人们生活需求越来越多元化、个性化，需要各种各样城市综合体。
现在政府在城市规划、商业规划包括交通规划方面还有很多缺失，所以目前出现这种状态是可以理解的。地方政府对城市综合体的开发有一定的误导，像沈阳、成都、武汉等城市，都在喊口号，大力发展城市综合体，而缺乏有效的布局和疏导。
所以城市综合体未来将经历不断更新、优胜劣汰的过程，并且类型越来越丰富，布局越来越合理。
记者：从国际趋势看，社区型购物中心已成新方向，有些消费者逐渐厌倦了超大体量商业综合体内疲惫不堪的购物体验。这是否意味着大型城市综合体也有被替代的趋势?
朱凌波：大型城市综合体体量大，辐射面积也更大。而实际情况是，美国4万多家购物中心，80%都是社区型的。社区型的购物中心不怕同质化，因为它以社区为单位，更加便利，每个社区日常消费都需要。所以同质化要看形态，比如奥特莱斯、休闲娱乐中心、特色文化商业街等，每个中等规模的城市可能只需要1~2个。而社区型的综合体需求量更大，这也是综合体的发展趋势之一。
（来源：中国房地产报）
