二三线城市商业地产火热 带动知名连锁品牌渠道下沉
近年来，万科、远洋、万通、SOHO中国、保利、富力、龙湖等房地产开发企业都开始加速在商业地产市场的布局。这其中华润置地、大连万达、中粮地产和龙湖地产等知名开发商也积极布局二三线城市，并大规模复制品牌购物中心的概念。二三线城市商业地产迎来“黄金时代”，这也带动了一线连锁品牌积极展开市场拓展、渠道下沉。
近日，星巴克公司2012财年第二季度的数据显示，亚太及中国市场净收入为1.746亿美元，比2011财年第二季度高出32%。星巴克中国总裁王静瑛对开店的前景也表示乐观：未来，星巴克的咖啡店将拓展进入更多的二三线城市。积极推动渠道下沉二三线城市的连锁品牌不仅仅星巴克，日前，全球第四大零售商之一的麦德龙表示，未来3-4年内，预计将在华门店数量将扩大一倍，达到100家，二三线城市将成为布局的重点区域。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，一线城市连锁品牌的高度集中，压缩了单个品牌的利润空间，反观二三线城市品牌连锁较少，新兴商业体进入为具有全国、全球品牌性的零售企业的渠道下沉带来了机遇。但不可忽略的一点是，本地零售企业对于本地消费喜好有着更为准确的把握，这也正是一线连锁品牌的弱项，渠道下沉的过程中，品牌商需要对地区消费习性有着深入的理解，并做好用户培育的准备。
部分二三线城市泡沫聚集 未来商业地产存危机
随着二三线城市城市化进程有效扩张城市人口，沿海产业转移下带动了地区经济增长，二三线商业地产面临更新换代，但大量房企的集中涌入，为部分城市带来泡沫。按照发达国家商业地产经验来看，城市人口与商业面积的配比大约在1:1至1:1.2左右。但目前国内的现实情况是，2011年至2015年这5年间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部城市新城。
以成都为例，目前已开工建设的商业综合体多达104个，还将在未来5年内入市1000万平方米左右，这一数字早已超越了作为一线重点城市的北京和上海。从人均商业面积来看，2010年成都的常住人口为1404万，按照当年2.40%的年均增长率粗略来看，到2016底人口将达到1600万左右，而仅最近五年新增商业面积就能满足60%以上的消费者需求。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，市场供需是否存在供大于求现象，是衡量是否存在泡沫的标准。对于商业地产而言，面对两方面需求者，一为投资者，二为消费者。以投资者为导向的商业地产开发，能够为企业带来大量的资金回笼，但却脱离了商业地产开发的终极目标——良性的持久运营，但这却是眼下部分转型房企的开发商业地产的初衷，这为二三线城市商业地产泡沫破裂的埋下了“定时炸弹”。
(来源：新浪网)
