中粮置地宣布以输出管理的方式接管兆泰置地旗下若干商业地产项目着实令人意外，毕竟此前中粮一直对“大悦城”品牌在全国的复制扩张寄予厚望。
就在上周(6月28日)，中粮置地与兆泰置地正式成为战略合作伙伴，兆泰置地旗下北京悠唐广场项目正式交由中粮托管，并将与其开始长达10年的深度合作。
据了解，兆泰置地目前已将自己旗下至少4个购物中心交给中粮置地来运营管理，而中粮置地将以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与。
借道兆泰
资料显示，北京悠唐广场是兆泰置地旗下早期商业地产项目，一期于2009年4月开业，购物中心面积约11万平米。尽管地处朝外商圈优质地段，但是从历史上看，其经营状况一直不佳，部分商铺长期处于空租状态，目前整体开业率仅在60%左右。
“中粮团队的入驻，将使悠唐广场开业率到今年年底提升至85%以上。中粮将全面接手悠唐的招商运营，而物业将交由第一太平戴维斯管理。” 于签约仪式上，中粮置地董事长史焯炜如是表示。
据介绍，在数月之前，中粮已从西单、朝北等大悦城项目团队中抽调了15名专业经理人，组成项目小组，与兆泰置地成立了联合的管理团队。计划将大悦城的商业运营管理经验以管理输出的方式搬进悠唐，包括其运营模式及服务体系。
而管理输出仅仅是合作的第一步，未来中粮将从前期的项目定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与商业项目开发的各个环节。
据透露，新悠唐广场将于年底上市，重新定位为“都市白领的悠活天地”，主要针对22-35岁的都市白领客群。
除悠唐项目之外，兆泰旗下的北京西单欢乐城项目、北京西单新兴盛项目、木樨园鑫福海中心项目、昌平邓庄项目以及成都水井坊项目等也将被纳入合作计划。
模式之变
对于此次长达10年的深度合作，中粮置地显然寄予厚望。
“一方面，大悦城既有的千余家品牌商户储备库能为悠唐调整所用;另一方面，大悦城也可借助对悠唐的调整积累更多品牌商户储备，为大悦城项目所用。” 中粮置地相关负责人表示，中粮大悦城拟通过对兆泰置地商业项目的管理，提升中粮置地在中国商业地产行业的市场占有率和综合影响力。通过借助兆泰集团拓展全国商业地产布局。
大悦城品牌扩张一直是中粮置地一贯的策略。根据其最新的规划，未来3-5年，中粮置地将推进30家大悦城在全国落地，从而实现将大悦城打造成优质商业资产，跟随母公司上市，在资本市场获得更可观收益的目标。
而这一次与兆泰置地合作，在业界看来，似乎是中粮通往的商业帝国一条“捷径”，但却偏离了大悦城既定的模式。
高通智库研究员、房地产资深人士陈翔表示：“在国外这种委托管理的模式是比较常见的，而在国内酒店行业也较为常见，不过在商业地产方面比较罕见。”
目前中粮商业地产扩张所面临的最大问题无疑是来自现金流的压力。陈翔续指：“与华润、万达、SOHO中国相比，中粮开发商业地产所面临的现金流压力是最大的，通过输出品牌，来实现一种‘轻资产’扩张不失为一种较为节约资金的扩张模式。”
除此之外，对于稀缺商圈的过度依赖也使得大悦城在复制之路上举步维艰。
易铺中国总裁陈建明表示，中粮置地西单大悦城的成功意味着中粮置地在繁华商业区经营购物中心成功的探索，但繁华商业区的经验和模式对于住宅聚居区的区域购物中心缺乏完全参照性，所以与西单大悦城的成功相伴的是其他区域购物中心属性的大悦城依然艰苦探索。
“既然西单大悦城模式可以基本确立，那么中粮置地完全可以选择西单大悦城模式在繁华商业区的复制，但在繁华商业区寻找土地开发机会已经很少，相反，选择繁华商业区经营不佳的项目进行跨越开发阶段的托管是务实的选择。”陈建明如此指出。
据介绍，在托管模式下，商业地产管理公司的收益通常来自两块：托管费以及盈利基础上的收益共享。
以美国最大的商业地产投资、开发、管理企业西蒙为例，其商业管理公司管理着全球范围内1亿平方英尺商业物业，占集团总可租赁面积的40%左右。商业管理公司的收入主要是基于其所管理物业的总收入来提取，托管费最低是6%，盈利分成最多能拿到30%。2010 年西蒙商业管理公司仅管理费收入为1.21 亿美元，租赁收入则数十倍于此。
捷径待考
不过，这种模式也存在着诸多潜在风险。
“中粮与兆泰的合作可能会面临一定的风险”。 陈翔认为，目前兆泰置地所缺乏的是招商运营能力，在经历一定时期的合作之后，其自身运营能力得到提升，兆泰置地可以考虑建设自身的商业运营团队，同时也可以在合作期间与中粮旗下的品牌建立一定的合作关系，为自身未来独立运营商业地产提供基础。
该观点与中国商业地产联盟秘书长王永平的看法不谋而合。
不久之前，王永平在接受媒体采访时曾指出，对于正需要丰富运营商业地产经验的中粮大悦城而言，托管的确是一件不错的战略规划，但很有可能遇到以下的情况。当乙方把人才、制度、商业氛围等建立起来后，甲方就会违约;或者乙方派进一个团队后，结果甲方把乙方的核心团队全部给挖走了，最终导致乙方竹篮打水一场空。
“此外，他们还涉及到一个利益分享问题。”王永平续指，一般影响商业氛围需要几年，有可能乙方进驻的前两年客流量增加并不明显，但后两年甲方解约了，而利益就会分享到甲方头上。甲方的开发商往往不专业，但却又什么都想自己做。最终导致合作难以长久进行。
陈建明亦认为，目前中粮置地与兆泰置地的合作仍需要较长时间的磨合期，短期内不会直接进入品牌更换的阶段。
他还指出，目前中粮置地首先需要对大悦城品牌的产品框架根据项目区域商业特征进行细分，繁华商业区可以出现适当改良版的西单大悦城模式，住宅聚居区、区域购物中心模式的大悦城还需要继续深入探索、调试模式直到区域购物中心模式的第一个大悦城成功，在这样的基础上，中粮置地的大悦城的探索才是稳健的。
“未来大悦城应该是一个名称下两条产品线的复制，而不是躺在西单大悦城成功的功利簿上自负的复制。”陈建明如此坦言。
尽管美好的双赢前景就在不远处，但就目前的情况看，相比于酒店等更国际、更模板化的行业，北京零售业长期输出管理的成功案例还不多，这需要大悦城方面脚踏实地不断摸索。
中粮这条商业扩张的“捷径”仍需长时间的检验。
(来源：观点地产网 作者：见习编辑 李雯露)
