小区的情况：一个正在建设中的小区，共1600多户，因为是新区，所以便宜，基本上入户者都是刚需族，今年年底1000户入住，明年中7月剩下的600户入住。
商铺基本规格：长方形，铺面进口4.2米，进深11.5米，最底的宽是3.6米，所以是有点轻微的梯形，高3.5米。进口的玻璃门3米。
商铺的位置：如图所示，商铺位于小区右侧的街道，离小区入口2,3百米。小区除了背面，外围都是一圈商铺，有一百个铺面，面积30-100平米，基本上都是2层，就我买的和少数10个铺面是单层。
小区及商铺周边情况：上面说了小区所在的区域是新区，我在二线城市，这个区现在除了少数学校和楼盘外，基本都是荒野。但是未来3年内会大不一样，30多所院校会进入，未来大概有60万人，但是楼盘不会多。还有小区右面，也就是我的商铺马路对面会建一个公园，公园外围是酒吧街，3年内建好，会是我们这个城市最大的酒吧街。酒吧街的对面也就是我商铺45度的斜对面会建一个大型的水上乐园。
小区临近的道路：正面6车道，侧面4车道，中间都有隔离栏，不过我的商铺靠近路口，没隔离栏，估计跟对面公园相连的斑马道会修建在我商铺门口。
我的想法及问题：1、本商铺为一次性购入，未贷款，所以没有租金压力，是否优势？
2、本人无零售经验，但是细心，愿意学习销售技巧，会全身心投入店铺的经营及管理。
3、小区都是刚需族，是否影响销售，不过我希望的消费者是3年后的酒吧街和公园，是否可行？
4、年底交铺，但是区域成熟要3年后，我的想法是尽早办证开店，搞到烟证，尽量抢先竞争。
5、店铺经营就本人一人，考虑雇佣一个帮手，因为两年内不成气候，不会太忙碌。
6、上面说了，小区的100多个铺面基本都是两层40-80平米，两层的铺面做便利店会浪费吧，我是少数的单层，这关系到潜在的竞争对手。
7、毛利百分之二十。希望第一年的日营业额1000，第二年1500，第三年2000，酒吧街及公园成熟后3000+，是否可行？
8、商铺开发商已经精装修，购买设备6万，进货5万，共10万就开店，是否足够？
9、所在地二线城市，无大的便利连锁店，我想自营不加盟，是否可行？
10、店宽平均4米，11米，可否放置4排货架？贴墙两排，中间两排双排，3过道，是不是太局促了？
希望各位给本人一些意见，感激不尽。
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针对你的问题回答如下：
1、有。
2、光有细心不够，还需要有亲和力。
3、刚需稳定，毛利低；三年后的酒吧公园看你店的位置，不能判断。
4、烟证必须要有；先未必好，合适的时机进入最好。
5、一人是可以的。
6、单层对自营并不好，对租铺者而言租金压力小些。
7、20点对刚需而言高了些，一般综合毛利15点为好，第一年几百，第二三年上千，第四年会好些，你说的应该可以达到，从长远看。
8、不是足够，距离足够很远；只能说也够。
9、可以。
10、最好三排，中间最好不放货架，用很低的架子稍微宽一些更好，如同“加长加宽的促销架”。
2012-09-12 08:36被设为骨贴，积分加20，金币加4
