城市综合体 HOPSCA的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度时，在城市核心区（多在城市CBD核心区）就会出现这样一种综合物业。城市城市综合体项目是城市化进程的产物，是房地产市场发展的必然趋势。
第一，城市化进度和人口增加商业地产大开发提供契机
城与市在，城与市新，没有商业就不存在城市，在当前中国城市化进度不断加深的过程，自改革开放以来，中国的城市化得到了迅速发展， 1992年到1998年，城市化率由27．63%提高到30．42%，年均提高0．42个百分点。自1998年以来，我国城市化水平近几年每年都保持了1.5至2.2个百分点的增长，截至2003年底，全国城镇化率已达40．53％，在这个形势下商业综合体的迅速发展成为一种趋势。
我国城市数量也从改革开放初期的193个增加到662个，其中超大、特大城市已达46个。城市已成为我国国民经济发展的重要载体，城市经济对我国ＧＤＰ的贡献率已超过70％。在短短20多年中，全国平均城市化水平从20世纪80年代初的19.4%发展到21世纪初已超过40%，走过了发达国家上百年的城市化发展历程，现在城市化水平逐渐向世界平均水平靠拢。这不得不说是在政府的“加快中国城市化进程”政策下的结果，因为中国具有农村人口基数大、地区发展极度不平衡的独特国情，这就决定了中国城市化不能仅以速度来衡量。建设部副部长仇保兴表示，“未来若干年，还将有5亿农民进城。”
随着济南东进西扩和旧城改造的城市化进度的深入，济南的城市综合体开发进入快车道。同时人口的聚集也为城市综合体的开发提供了大量的客户积累，2009年7月济南公安局公布济南流动人口就已经达到160万之多，2020年济南人口将挑战1000万。
第二，居民需求量促进商业地产开发
近年来，我国经济一直保持高速发展，居民收入水平也在不断提高。根据国 家统计局公布的《中华人民共和国2008 年国民经济和社会发展统计公报》测算， 2008 年全国GDP 达到300,670 亿元，比上年增长9.0%，人均GDP 达到22,640 元，增长 16.3%，扣除价格上涨因素，城镇居民人均可支配收入15,781 元，实 际增长8.4%，农村居民人均纯收入4,761 元，比上年实际增长8.0%。收入水平不断上升促进了居民需求总量的迅速增加，2008 年我国社会消费品零售总额 108,488 亿元，比上年增长21.6%，是1997 年以来的增长幅度最高的一年；其 中，批发和零售业零售额91,199 亿元，增长21.5%。
根据济南市统计局公布的《2008 年济南市国民经济和社会发展统计公报》， 济南市2008 年GDP 达到3,017.4 亿元，比上年增长13.0%，人均GDP 为45,724 元，增长 12.9%，城市居民人均可支配收入20,802 元，增长 15.5%，农民人均 纯收入7,180 元，增长 14.0%，济南社会消费品零售总额 1,356.7 亿元，增长23.0%， 其中城市社会消费品零售额 1,163.8 亿元，增长23.4%，县及县以下消费品零售 额 192.9 亿元，增长20.3%。
从以上数据可以看出，济南市的经济发展状况和当地消费水平好于全国平均 水平，从而保证了居民需求总量稳定增长，为本项目打下了良好的市场需求基础。
第三，居民需求多样化促进商业综合体开发
随着经济的迅速发展，居民收入水平的不断提高，消费方式和生活方式也发 生了变革，消费需求逐渐多样化。国际发展经验表明，当人均 GDP 达到 3,000 美元时，居民的消费需求更趋于个性化和多样化，这种变化为购物中心的产生和 发展打下了坚实的基础。2008 年，济南市人均 GDP 达到45,724 元，城镇居民 人均可支配收入达到 20,802 元，消费需求个性化和多样化趋势逐步明显。消费者购物不再仅仅是购买商品以满足物质生活的需要，对休闲、娱乐、社交等精神 消费的需求增强。因此，集购物、娱乐、休闲、社交、餐饮等功能为一体以满足 多种需要的购物中心的出现和发展成为一种必然。
商业综合体 项目将满足消费者这一诉求，为消费者提供良好的消费环境，并以其一站式购物的 便利性和复合性营造出一种立体、多元的购物、生活模式，在功能上满足了消费 者的多样化需求，可为消费者提供更为丰富的物质和精神享受。
第四，零售业增速下滑，风险意识提高加快商业企业对商业地产的直接投入。
银座股份在公告中解释：近几年宏观经济保持了高速增长，但进入2008 年下半年，受到美国金 融危机的影响，世界经济衰退，我国经济也不可避免地进入调整期。2007 年的 GDP 增速为 13.0%，2008 年 GDP 增速下降到 9.0%。批发和零售业属于国 家经济实体的下游产业，处于供应链的最末端，势必受到上游产业的波及。
国家统计局发布数据显示，虽然2008 年社会消费品零售总额为108,488 亿 元，比上年增长 21.6%，是 1997 年以来的最高增长幅度，但 2008 年 10 月份 社会消费品零售总额为 10,083 亿元，同比增长 22%，此增幅9 月份回落 1.2 个百分点；11 月份社会消费品零售总额为 9,790.8 亿元，同比增长 20.8%；12 月份社会消费品零售总额为 10,728.5 亿元，同比增长 19.0%；而2009 年一季 度社会消费品零售总额为29,398 亿元，同比增长仅15.0%（3 月份增长 14.7%），增速继续下滑。从上述数据可以看出，虽然目前社会零售总额依然在增加，但批 发与零售行业的增速必然受到一定的影响。
第五，济南主要城市综合体项目调查情况：
一、山东世界贸易中心——济南正真意义上的第一个城市综合体项目
山东世界贸易中心是山东省人民政府批准成立的集购物、星级酒店、出租写字间、娱乐、房地产开发及高科技投资等功能于一体的大型现代综合商业服务企业,是山东商业集团总公司的核心层企业。下属有银座品牌的零售业态银座商城 ,有委托法国雅高酒店管理集团管理的索菲特银座大饭店、银座写字楼、银座健身、银座美容、银座保龄球，当时还配备了银座震动影院、山东会展中心等设施。
二、济南银座中心，位于济南市槐荫区振兴街片区，由银座股份是鲁商集团最重要的城市综合体项目，2009年6月2日 银座股份公告显示 济南振兴街Shopping Mall 项目总投资201,483 万元， 拟建设购物 中心及办公楼、商务公寓、回迁房等。其中，购物中心部分集中多种零售店铺并布局电影院、健身中心、美容中心、溜冰场、餐饮、儿童乐园等休闲娱乐服务设 施，是本项目的主体部分。项目规划总建筑面积 48.7 万平方米，包括居住回迁和商业开发两部分，居 住回迁和商业开发均包括地上、地下部分。其中回迁部分地上建筑面积为9.2 万 平米，包括高层居住及底商两部分；商业开发部分建筑面积为 24.1 万平方米，包括大型购物中心、酒店、办公、公寓等；地下为 15.3 万平方米，包括超市、停车场等，其中超市是购物中心地下部分。 其中，购物中心及配套部分规划建筑面积 14 万平方米，包括百货部分4 万平方米，超市部分 1 万平方米，次主力店 1.5 万平方米，专卖店、专业店2.5 万 平方米，娱乐部分 1 万平方米，停车场部分4 万平方米。
三、万达城市广场位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合的城市中心黄金区域。由大连万达开发，项目总用地面积345亩，建筑面积约100万㎡，由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目，其中沿经四路商业规划逾23万平米，高尚住宅建筑面积近47万平米，酒店近6万平米，写字楼17.5万平米，国际公寓2万平米，学校1.2万平米和1万平米的市民广场。
四、鲁商城市广场，鲁商广场 (论坛 新闻)为山东省第十一届全运会重点配套工程，由上市公司鲁商置业投资开发，位于济南市历下区经十路南侧、舜河高架桥东侧、泉城公园西北侧，总建筑面积约21万平方米，规划有全民健身体育运动场馆包括篮球、排球、网球、乒乓球、羽毛球、游泳馆等室内运动场馆；拥有国内首个集EOD商务办公、APM商业街、时尚购物广场、高档休闲广角于一体的建筑综合体。
五、大地锐城 (论坛 新闻)位于高新区历城区交界处，紧邻东部大动脉二环东路，由山东大地房地产公司开发，由中国园林式高层智能住宅社区、10万平米国际购物广场、6A摩天写字楼、五星级酒店和酒店式公寓构成，在济南率先擎起城市综合体的大旗。占地面积:48859.93平方米，总建筑面积:150000平方米。
六、恒隆广场位于济南老城区，于2007年12月7日开工，项目长约780米、宽约230米，北至泉城路，南到黑虎泉西路，东邻天地置业，西接榜棚街。该项目由香港恒隆地产有限公司计划投资约25亿人民币，目标是打造一个世界级购物中心，预计2010年落成。
恒隆广场地下两层、地上七层，集百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、电影院、酒店、商务办公、餐饮等为一体，功能十分齐全。项目可规划建设用地面积约5.235公顷，建筑密度58%，绿地率可达14%。
第六， 总结：
首先是区域位置，再建项目位于城市CBD、商业中心或次中心，或者是区域商业中心，分别位于历下、市中、槐荫、高新区等区的商业中心，再建项目多位置优越，适合建设城市综合体项目。
其次，开发企业有多年开发城市商业组合体经验，不管是本地的银座、鲁商还是香港的恒隆地产、大连万达均实力强劲，有丰富的开发经验和运营能力。
三，建筑规模庞大，最小也有15万平米，最大近100万平米，建筑形态包括写字楼、酒店、公寓、商业等，业态丰富，引领区域房地产市场发展。
四，地标性建筑提高城市品位，带动区域综合竞争实力。
