主题：婺州城市广场：“浙中最大城市综合体”的财富引擎

　　婺州城市广场：“浙中最大城市综合体”的财富引擎

　　——专访浙中MALL-婺州城市广场招商总监陈伟

婺州城市广场招商总监陈伟

　　“水通南国三千里，气压江城十四州”，著名女词人李清照的诗句生动概括了金华的重要位置和雄伟气势。金华既是一座风景秀丽、人文风雅的美丽城市，也是一个资源丰富、蕴含无限商机的聚宝盆。如今的金华，坐拥536万人口，经济水平和居民消费能力不断上升，城市综合实力逐年攀高。不少商业地产开发者的目光已经落到了这片沃土上，金华迎来了商业地产发展的新时机。

　　扼守金华西部咽喉之地的婺城区则落入了金华恒瑞房地产的战略部署中，一座号称“浙中最大城市综合体”的项目在此落位。“浙中最大”四个字实在无法不让人瞩目，也让人欲一探究竟。据搜铺网了解，项目的商业街部分已经结顶，进入外墙铺装装饰阶段，内部装修方案已经基本确定。三栋大楼最高已经上到10层，写字楼与单身公寓销售预定量超过8成。其中，浙中乐园游乐场、商业步行街预计将于2013年10月整体开业。日前，婺州城市广场招商总监陈伟接受了搜铺网记者的采访，给我们详细介绍了这座带着巨大光环的区域标杆。

　　公园式购物，六大平台和四大主题的大手笔

　　在陈伟眼里，金华是一座以休闲安逸生活为特色的城市，不同于深圳和上海，孩子是一个家庭最重要的消费主体，因此抓住孩子就等于抓住了一个家。“我们市场调研结果在这类城市做购物中心，需要考虑购物环境的室内外空间共振。所以我们在项目中配置了四个主题外广场。其中占地147亩总面积达到9万平方米的休闲游乐外广场，整合水资源、游乐资源和休闲绿化资源，26个游乐项目包含最流行的游乐设备如过山车、摩天轮、太空穿梭、大摆锤、激流勇进等，是金华设施最齐全，规模最大、距离老城区最近的游乐园。”

　　四个主题外广场，那是否还有内广场?“当然，我们还设置了三个内广场，承担演艺活动、商家促销、儿童乐园的活动功能。整个广场绿树环抱，流水潺潺，四季鲜花开放、夜晚华灯璀璨，喷泉、大型LED显示屏时尚动感。情人们可以在这里细语流连，老人们可以在这里闭目养神，孩子们可以在这里追逐游戏，女人们可以在这里淘喜欢的衣服，男人们可以在这里喝喝茶看看报。这种游、购、玩三位一体的购物公园模式，从调研情况看是很受消费者和商家认同的。”陈伟眉飞色舞地给记者描述着，从他发光的眼睛中，似乎那幅活色生香的购物场景已经不止一次地在他脑海中出现过。

　　陈伟继续说道：“现在的商业综合体，就是要包罗万象，尽可能整合各种商业功能，满足各类型的需求。婺州城市广场整个项目面积达50万平方，分为住宅、商务、酒店、零售商业四大类。第一期浙中MALL，集购物、居住、商务、娱乐、休闲、旅游于一体。”那么六大商业平台和四大休闲主题具体内容是什么?“六大商业平台指的是生活超市、家电数码、精品百货、娱乐餐饮、儿童教育六个主力业态，这基本涵盖了从一般性消费到主题消费的全部。四大休闲主题的规划是因为城郊型商业，要与老城区商业竞争，就必须找到一些特有主题。老城区商业受地价、道路、建设规划的约束，不可能有大型的休闲场所提供给客群逗留玩耍，而城郊商业地价相对低廉，道路宽敞通畅、停车位充足，可以设置一些主题户外广场来满足目的性消费。这些户外广场与建筑物实体户虚实相间，大小环层层相扣，让人在这个空间里视线更加开阔，呼吸的空气更加自然，建筑与户外的情景得以互换，到处设置的休息平台与混业布局的餐饮、精品屋、面包坊、咖啡馆来回穿插点缀，使逛街可以慢慢的逛细细的选，随时停下来休息，闲暇舒适，让逛街不再是一个体力劳动。”

　　据了解，整个项目指外部进入项目有多达11个进口，进入方式更开放，购物目的性更加明确，杜绝了传统商业的死角问题。相对于一楼的便利，二楼主打舒适，站在二楼的连廊平台，俯瞰一楼，视野开阔、舒适。高达2层楼约11米高的中街，加盖透光遮阳水幕天棚，冬暖夏凉，风雨无阻，四季如春，避免了大型商业体内高昂的能耗分摊成本，大大提高了商家的运营利润。这些建筑上的规划细节，可以看出恒瑞对未来运营的综合考量。

效果图

　　城郊型商业，撬动城市活力

　　但是项目毕竟位于金华郊区，人流量和消费能力如何保证?对此陈伟有自己的见解，“老城区有老城区的人流保障，但我们也可以看到，去城郊商业游玩和购物的，人们去的目的性很明确，提袋率相对老城区商业要更高。城郊型商业对商家而言，只要能货源充足，商品丰富，实现销售不是难题!相对于老城区动辄几百元一平米的经营成本，新城区商业肯定会相对低廉、且租期容易谈的更长，那么商业成长性就更能享受得到。我们项目关键就是解决人气聚集，所以加大游乐项目投入和设置更多的主题项目，来争取人流， 6.5公里的城市距离，对户均一台车的金华而言，毕竟不存在不可到达的障碍。”

　　能支撑如此大体量的项目恒瑞底气何在?陈伟分析道：“首先是人口。2011年金华现有536万人口，市区在籍人口108万，流动人口130万。第一大区婺城区在籍人口78万人，流动人口97万。金华人均收入2.5万，人均消费2.2万。100多万人口城市有27万辆轿车，户均一辆，代表金华已经进入汽车消费的小康社会，城郊型商业综合体完全具备了存在发展的基础。

　　其次是区位。我们项目位于婺城区政府正对面的中央商业商务中心，距离老城区仅6.5公里。在中国任何一个行政和经济中心，都会成为最具投资价值的地方。金华的未来要么不发展，要发展不可能不发展婺城区，而发展婺城区，我们的区位无可替代，项目地段决定了商业价值。

　　第三是消费的引导。金华不缺消费力，缺的是有提升消费力的商业项目。与金华目前商业项目相比，婺州城市广场将着力打造一些特色。其中最具稀缺性和特色的就是中央休闲游乐广场和超大规模、全景、时尚、快销的商业定位。中央休闲游乐广场由婺城区区政府为中心商业区公建配套，在寸土寸金的金华，这样的大手笔是前所未见，以后也难想象。总共11万商业，我们自持了5.6万方，就是对项目成功有信心，这也代表了我们对进场经营的商户的一个相互成长共同繁荣的承诺。”

　　9000㎡主题公园，承载无限欢乐

　　9000㎡的主题乐园可谓是项目的一个突出亮点。陈伟表示，主题乐园是政府零地价提供，并投资1.2亿委托恒瑞代建，目的就是打造金华一个公建地标。在此基础上，恒瑞独立投资了5千万增加游乐设备，赋予广场静态休闲以外的动态功能，将舒适与欢乐结合起来，从而将人潮从老城区和周边县市吸引过来。

　　“在我们这里经营的商户不是做传统3.5公里核心商圈人口的生意，是做周边200公里千万人口规模的生意。我们与几十家旅游公司联系的情况看，大家都非常看好这个主力配套，给我们以极大的信心。未来，我们不光是一个城市零售业态的提供商，更是旅游产品批发零售的提供商，复合的客群能最大程度的发展这个项目。”

　　主题化业态，做到差异化竞争

　　目前，婺城区区域内也有不少新建商业项目，比如洪隆世纪广场、永盛购物广场，同区域里的项目势必会产生激烈的竞争。不过婺州城市广场也做好了差异化竞争的准备。主打主题公园和主题购物的新城区商业，主题化的商业业态能带动城区和周边县市客群的积聚，很容易形成垄断自有商圈客群，同时分切老城区、周边县市客群的独特地位。除了坐拥周边3.5公里核心商圈的客群外，项目还充分利用位于地理位置(金华西部客群进入金华市区的咽喉之地)，直接截留金华西部的客群。

　　最后，陈伟透露了项目的招商成效。主力店方面，超市、家电、影院、游乐场、电玩城、童玩城、家饰家居已进入合同阶段，主要有华润万家超市、家饰佳家居、香港橙天嘉禾国际影院、广州龙飞电玩、小牛顿童玩城、缅姿秀泰娱乐城等。百货服饰方面义乌小商品、杭州四季青、海宁皮革城等行业龙头商家都多次来考察接洽。因此整体招商效果比较明显。

　　(搜铺网 周松平/文)