2012，商业地产开发持续发热，从一线城市逐步蔓延至二三四线城市。
各类开发商纷纷涉猎商业地产开发，众多新商业项目不断涌现，谁最吸引眼球?谁最具投资价值?谁将引领一个新商圈的诞生和发展?商海风云，变幻莫测。联商网、搜铺网联合发起“2012华东区十大最具投资价值商业项目”评选，我们期待发现和挖掘出最具投资价值的项目，以供投资者、品牌商户借鉴参考。
评选结果将在2012年9月下旬搜铺网华东商业地产峰会的大会现场揭晓，并在联商网、搜铺网、钱江晚报、新浪、每日商报、今日早报、泛商网等众多媒体上公布，扩大行业影响和社会影响。
针对此次评选，搜铺网进行了一系列的高管采访，以下是浙中MALL-婺州城市广场接受本网的采访：
1、如果看待目前华东地区的商业地产市场?
目前商业地产投资呈现替代住宅地产投资成为新热点，这与住宅限购限贷、市场存有海量资金和对预期货币贬值有直接关系。只要实体经济发展环境没有得到根本性的改变，只要国进民退的现状没有得到改变，只要税收政策和税收结构没有改变、人力成本高昂的现状没有改变，地产永远是最好做、最有“钱”途的的事业。
商业地产的关键词是商业+地产，其属性决定了地产是根本，商业是表皮。商业是靠经营来发展的，很多原来做商业的人做了一辈子，还不如现在一个商业嫁接一个地产项目，获得的利润更多，其原因就是商业的成功是需要天时地利人和的，不是主观上短时间可以改变的。一个商业项目可以领导一个区域十年八年，但要长时间的领先，还要看城市规划发展变化的天时、自身规模和业态与时俱进的地利、管理团队的前瞻整体的人和，多方面因素影响才能成就一个好的商业项目。我看到大多数跨区域发展的大型商业公司，在一些地方干不过一个地方的老百货公司，连锁企业名气很大，运营费用很高，促销手段花样繁多，但是效益并不好。从根本上讲，这些年从事商业浮躁了很多，想用几十年的商业运营积淀短时间复制成功一个项目，个人认为是务虚的。所以，我认为我们需要承认，商业地产的商业是为地产项目做包装的。认识到地产为本、商业为表的好处，就可以让开发商、投资人、经营者沉淀下来。
华东地区蓬勃的商业地产项目出现，是好事。城市发展是讲究占位的，商业要做提前量。占据明天的好位置，存活下来分享城市发展进程，这才是商业地产最有价值、最有意义的地方!我们看到很多现在经典的商业地产项目，都是在早前城郊结合部出现，经历过几年苦苦支撑，然后收支平衡，最后一铺难求，这是什么原因?其实这就是城市本身在发展的结果，并不是完全是商业本身成功。用时间换空间，用沉淀的心态做地产，把地产获得的现金流来支撑经营商业，跟随城市与人口迁徙的发展趋势，最终实现商业的资产大爆发，这也许才是商业地产的正道。
研究华东地区的商业地产，我觉得最需要的还是研究城市发展的主动脉。我坚持认为商业地产的未来在城郊、在三四线城市、在那些所谓别人看不上的“农村”。只有这些地方才可能存在低地价、才存在发展需要的规模空间、才可能拿到好的政策、才能规避成熟商圈固有的城市空间规划上的弊病。现在的中国城市是汽车上的城市，空间距离不再是阻碍，任何城市都会向外围发展，潮流来的时候，你只要站在潮头上，自然就会被推动!为什么国内好的商业项目很多是国外资本或者管理团队打造的?那是因为我们现在经历的恰好是他们曾经经历的，有前瞻性，才能有提前量的眼光。田忌赛马，赢的策略就是用上马去斗对方的中马，用中马对抗对方的下马，一线城市的理念和融资能力对抗二三四线城市的理念和小资金，只要沉小心来，项目就能发展起来。
2、如何看待目前各路资本介入商业地产这一现象?
目前进入商业地产的资金主要是几条线，一是地产公司从住宅转向商业;一个是实业公司转向商业;一个商业运营公司“商而优则地”;一个是境外的资金。无论哪种资金进来，都是要沉下来做事!我个人看好的却是实业公司和境外资金转向的资金。原因是，作住宅地产出身的开发商这些年赚钱太容易，很难忍受商业运营长时间的煎熬才能获得收益的爆发，容易出现急功近利、项目遍地开花，导致资金连断裂的风险;商业运营公司过多注重细节，器具小气，做地产项目是大进大出，时间节点商机难得，容不得前瞻后顾，是边做边修改，不求一步到位但求未来可改，商业运营公司做出来的商业地产项目往往容易流于表面。看好实业公司做商业地产，是因为那些实业公司进入地产项目的，大都是实业本身做的很成功，其对产品质量是天生的敏感注重，更具备做大事需要承担风险的勇气和坚韧不拔的信念，在地方上拥有广泛的人脉，心态上很稳定，用人上也有独立的一套授权机制，所以其操作的商业地产项目，我反而觉得未来前景最可期。至于境外资金就不用展开说明了，他们的优势就是稳、准、狠，利用雄厚的融资能力，低吸高出，套路与我们国内的商业地产是不一样的。
3、您所在的商业地产项目的定位是什么?预计什么时候会开业?
我们项目位于浙江金华，是中国经济最发达省份之一的二线城市。项目本身又位于这个城市的新区中心，无论是大区域发展还是城市分区的发展，都是绕不过的一个地方。我们这个项目规模体量又足够大，装载的业态内容能够足够丰富，能真正做到一站整合，在项目定位上为游、玩、购三位一体的时尚游乐主题购物公园，依托城市庞大优质的公建配套资源、低廉有效的运营成本、超前领先的建筑规划来打造浙中地区最大的商业综合体。目前整个项目一期19万平方米的浙中MALL商业街已结顶，进入外墙装饰阶段，超市百货区上盖的写字楼、公寓高层也到第十层，预计明年10月1日开业。
4、您所在的商业地产项目具有哪些独特的优势和价值?
城市背景优势：2011年金华现有536万人口，市区在籍人口108万，流动人口130万。第一大区婺城区在籍人口78万人，流动人口97万。金华人均收入2.5万，人均消费2.2万。100多万户籍人口的城市有27万辆轿车，户均一辆，代表金华已经进入汽车消费的小康社会，城郊型商业综合体完全具备了存在发展的基础。
项目地段优势：我们项目位于婺城区政府正对面的中央商业商务中心，距离老城区仅6.5公里。在中国任何一个行政和经济中心，都会成为最具投资价值的地方。金华的未来要么不发展，要发展不可能不发展婺城区，而发展婺城区，我们的区位无可替代，项目地段决定了商业价值。
项目定位优势：消费是靠引导的，金华不缺消费力，缺的是有提升消费力的商业项目。与金华目前商业项目相比，婺州城市广场将着力打造一些特色主题。其中最具稀缺性和特色的就是中央休闲游乐广场和超大规模、全景、时尚、快销的商业定位。
中央休闲游乐广场由婺城区区政府为中心商业区公建配套，在寸土寸金的金华，这样的大手笔是前所未见，以后也难想象。在这个休闲游乐广场上，我们又将投资五千万增加26个游乐项目，整合原有水资源、广场资源和休闲绿化资源，游乐设备都是目前最流行的如过山车、摩天轮、太空穿梭、大摆锤、激流勇进等，是金华设施最齐全，规模最大、距离老城区最近的游乐园。这可以赋予广场静态休闲以外的动态功能，将舒适与欢乐结合起来，改变整个金华城乡孩子、青年人、情侣没有地方去玩的现状，将人潮、商流从老城区和周边县市吸引过来。
大规模、全景、时尚、快销的商业定位带来的全天候、丰富业态、紧扣35岁以下最具有消费能力的客群，等于为这些城市主人度身定制一座商业新城。超市、百货、家居、餐饮、娱乐、家电、银行、生活配套设施应有尽有，不假外求。第一期6万方商业步行街，全部采用连廊与5.6万方主力店联通，引入双首层概念，通过几十台自动扶梯将人流引向二层，商铺均好性极佳。
依托游乐园规划20000平方米的餐饮食街，是金华最大规模的餐饮集散地。商业街二楼以室内儿童乐园为主力业态，配套书店、教育培训、动漫城、童装、儿童食品，整合成金华儿童的童话天堂;
我们在商业体内还设置三个内广场，承担演艺活动、商家促销、儿童运动的聚合功能。整个广场绿树环抱，流水潺潺，四季鲜花开放、夜晚华灯璀璨，喷泉、大型LED显示屏时尚动感。情人们在这里细语流连，老人们在这里安心养神，孩子们在这里追逐嘻戏，女人们在这里淘喜欢的衣服，男人们在这里喝茶看报。这种游、玩、购三位一体的购物公园模式，从调研情况看是很受消费者和商家认同的。
最后，这样的一个购物天堂，我们考虑得最多的还是与商家的共同成长空间，所以在招商政策上与市区高昂的租金成本和苛刻的租赁条件形成对比的是，我们准备了各种优惠政策，更配置3000万市场推广经费，来做热做强这个项目。
经营共赢优势：第一期总共11.2万方商业，我们自持了5.6万方，就是对项目成功有信心，把最难运营管理的骨头留给自己，把最好经营和发展的商业步行街留给商家，减轻他们运营的压力，这也代表了我们对进场经营的商户的一个相互成长共同繁荣的承诺。
商业发展价值：不同的区位有不同的竞争关系，对于我们而言，主打的就是主题公园+主题购物的新城区商业。我们项目位于婺城区政府正对面的中央商业商务中心，距离老城区仅6.5公里。跳出老城区激烈的同业竞争，做好主题消费，垄断周边3.5公里核心商圈15万客群，依托整个金华西部客群进入市区的必经咽喉之地的地理优势，直接截留金华西部的客群。我们这样的项目进可攻、退可守，很容易形成垄断自有商圈客群，同时分切老城区、周边县市客群的独特地位。
5、您认为商业地产运营成功的关键靠什么?
商业地产运营成功的关键，在我看来就是专业的事情交给专业的人操作。象地产的开发建设除了高端的规划，还要有本地资源的工程管理人员作为项目的基础，这些人员对于本地消防、规划、建设部门拥有不可替代的人脉基础;而销售则要善于运用各类销售代理公司做大项目推广，参与的销售公司越多，销售业绩越好，去化率越高，资金回笼越快。招商这块除了本身企业内部要有管理高层主导项目外，招商代理公司的选择和运用是必要的，每个代理公司都有自己熟悉的商户资源，也有成功的案例，不同的业态主题用不同的招商代理公司进行专业对口的招商，能迅速开发出商户，商业地产项目的招商主管核心工作是会运用这些招商工具，同时能坚定执行确定的招商规划，整个项目招商就能得到保障。到了运营阶段，策划部门很重要，行之有效、四两拨千斤的促销手段，或高举高打或润物无声的推广套路，可以起到做热新场的关键作用。不同的阶段，有不同的侧重点，商业地产是需要有长期信念的人来运作的。
所以，我对商业地产的总体看法就是因地制宜，随机应变，没有一成不变的成功套路，只有沉下心，冷静分析利害关系，舍得放下身段整合各类资源，用“故欲取之，必先与之”的心态，来操作项目。才有可能做得成功。
（来源：搜铺网）
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