思考滨州商业地产的人生
2012年08月22日 09:25 来源：鲁网 字体: 【小 中 大】
“思考滨州商业地产的人生”
国家二级房地产策划师王洪勋
今夏的欧洲杯上巴神获得了单刀机会，却胜似闲庭信步般的带球散步，左顾右盼中错失了良机，解说员戏称巴神在思考人生，“思考人生”就成为今夏的流行词汇。就像打哈欠会传染一样，“思考人生”也会传染，一时间，球场内中标者无数，紧随其后的是C罗先生屡失单刀，再有鲁尼看台思考，阿沙文临阵磨枪手捧村上春树的《旋转木马》场边用功思考，到后来，爱尔兰后防三人组组团思考，更厉害的是荷兰全队干脆集体陷入了对人生的深度思考中……被传染者一浪压一浪，而思考者的成绩有喜有愁，“思考人生”好端端的一个积极的短语，硬是被染上了调侃消极的色彩。
球场上的机会稍纵即逝，没有充足的“思考人生”时间，然而在现实生活中的很多事情面前，我们放慢脚步，“思考”下是非常有必要的。就像我们需要思考下滨州商业地产项目为何成功者甚少一样。
笔者从事房地产项目调研多年，走过全国12个省份大大小小30余个城市，每次出发之前总要在网络上搜集该城市的地理、人口、经济、产业等信息，对即将到达的城市有个概念性的了解，之后再去细细调查。总结出来一个经验，一个城市商业发达与否，从宏观上分析，有三项重要指标，城市商业定位、产业支撑强度（或政府政策支持力度）、消费群体容量。这三项指标如果强，那么该地区的商业氛围必定浓厚，商业地产项目成功率高，项目可投资性强。现在我们就从这三方面“思考下滨州商业地产的人生。”
从区位上看，滨州处于济南、淄博、东营、德州四个城市之间，除德州之外，其余三市均是经济强市、大市，而相对较弱的德州建有京沪高铁站，在首都一小时经济圈内。从商业辐射范围的角度看，以上述四市为原点，半径70公里为紧密圈层，滨州的经济强市邹平被济南和淄博商业圈涵盖在内，第二经济强县博兴被淄博辐射在内；半径150公里为协作层，滨州大部分地区均被上述四市辐射在内。前段时间笔者组织人员对滨州现行的几个商业市场做了调研，收到有效市场问卷219份，其中批发量占总业务量60%以上的商户仅有76户，约占调查总数的35%，业务范围在五县两区的有176户，占调查总数的80%，调查中没有一个商户的业务范围能辐射到邹平！高档消费客户群仅占调查客户群的12%。虽然数字不一定完全正确，但至少能清晰地显示滨州商业的现状，我们可以得出以下结论：滨州商业辐射范围小、商品流通性较差、高端消费群体弱。那么如此情况下，这就不得不要求我们认真思考下，滨州的商业需要怎样的一个定位？是被上述四市辐射？还是形成自己独有的商业圈层？
近几年来滨州乘着“黄蓝”两区发展的快车，城市建设日新月异，漫步西区，道路宽敞，环境优美，高楼林立。作为一个城市，功能需要齐全，否则便是畸形的发展。我们发现，滨州至今未形成一个成熟的城市综合体，未形成一个商贸物流集散地，未培育一个知名的本土商业企业。我们可以列数下周边城市的商业企业：济南商业有银座、贵和商场。青岛商业有利群，烟台商业有振华，潍坊商业有中百、泰华，淄博有淄博商厦，临沂有九州、桃源等等，以及以商业企业为中心的城市综合体更是数不胜数。笔者的一些朋友，买高档品牌基本都要去济南青岛等地，带着孩子吃一次麦当劳都要就近去东营，这不仅仅是滨州商业的悲哀。一个城市商业氛围的培养不是一朝一夕就能完成，更不能靠企业单打独斗，需要政府层面的全力支持和配合才能实现。以义乌和临沂市场为例，义乌市场起源于1982年的胡清门马路市场，长度大约两个街区，经过30年的发展，经历了5次搬迁，8次扩建，形成了今天超过17万户经营户，日客流量20多万人次，辐射世界200多个国家和地区，商品年成交额达700亿元的“国际大义乌”；省内临沂市，革命老区，从上世纪80年代，政府确立“以商立市”的战略后，经过多次搬迁、扩建，形成了今日服装、化工、建材、五金、小商品等各类专业批发市场70余处，总营业面积700多万平方米，经营户6万余户，商品交易辐射全国26个省、市、自治区的“物流之都、商城临沂”。这两地商业的发展，无不得益于政府站在前台的全力支持，这又给我们滨州一个怎样的启示呢？我们是否需要支持发展一个商贸物流集散地？是否需要扶持一个本土商业企业？是否需要培育一个成熟的城市综合体？
滨州市全国第六次人口普查统计，全市常住人口为374.85万人，主城区人口一直未见详细的数据，但是可以直观的感受到，从主要聚集地黄四渤七，以及东区、西区的日车流量来看，笔者认为不足50万，如果有兴趣的朋友可以做下调查。人是消费的主体，有多少人口就是多大的消费能量。笔者前年曾在贵州省遵义市做调研，该市年GDP不足1000亿元，各项经济指标如果在山东排名，应该在倒数前两位，经济相对落后。而进入遵义市城区却发现这个经济欠发达的城市，城市框架非常大，城区人口超过120万，国际国内知名商业企业在此落户，商业氛围浓厚，辐射力广，对于人口众多的城市来说，宏观的经济数据仅能作为参考。滨州人口较少，主城区人口相比省内其他地市更少，消费动力不足显而易见。而滨城区未来人口吸纳能力又非常弱，通过自然增长方式短时间内提升人口数量是不现实的。本地高校的吸纳能力也较弱，在校生约1.6万人，较之省内同类高校在校生较少，而且本地的毕业生不愿意回，外地的毕业生留不住。常住人口少，外来人口吸纳能力弱，无疑增加了滨州商业未来发展的难度。那么作为城市管理者，是否能出台相关政策有效吸纳城市常住人口呢？
城市只所以叫做“城市”，有城防体系则为城，有交易场所则为市，文明发展到今日，城的功能在减弱，市的功能在增强。古语说“不及硅步无以至千里”，对于城市管理者，需要认真思考下该如何从宏观的角度去有效提升滨州商业辐射力，从而为遍地开花的滨州商业地产一个希望。
责任编辑：艾薇儿
