在杭州萧山山阴路与工人路交界处，坐卧着一处繁华，她采用当今国际流行的业态结构：集国际品牌Holiday Inn 酒店、国际休闲购物广场、纯商务写字楼、酒店式公寓于一体，打造了杭城首个真正意义上shopping mall;她是国际先进消费模式与萧山本地消费市场的一次大胆结合;她更是商贸企业服务品质萧山的一次成功尝试。每当夜幕降临华灯初上时，这里便是市民们休闲娱乐的海洋。她就是萧山恒隆广场——众安集团旗下商业地产旗舰品牌。
恒隆广场自2007年12月28日全面营业以来，一直秉承“购物满足生活、休闲放松生活、娱乐享受生活、美食品味生活、商务成就生活”的全新定位，引进了近百个国内外知名品牌，以此满足人们休闲、娱乐、餐饮、购物等多种需求，强化一站式的消费体验。如今，恒隆广场再次对业态进行调整，于去年年底启动了第三轮招商。如今招商情况落实得如何?恒隆广场永葆魅力的动力何在?众安的商业地产之路将怎样行走?带着诸多问题，笔者走访了浙江众安商业投资管理有限公司，对话总经理金尼。
浙江众安商业投资管理有限公司总经理金尼
以下是对话记录：
搜铺网：萧山恒隆广场作为众安房产巨资打造的重点项目总建筑面积近17万平方米，采取只租不售的经营模式，统一招租和管理。为什么会选择只租不售的经营模式?能否谈谈国际品牌假日酒店、休闲购物广场、高档商务型写字楼、酒店式公寓四大业态组合的内在科学性?
金尼(下简称“金”)：商业地产项目的成功开发有两点因素非常重要，一是企业资金实力，二是拥有专业管理团队。资金实力不仅从项目的开发建设所需投入的体现，更重要的一点就是资产自行持有：即采用只租不售的经营模式。
这种经营模式对于公司来说承受的压力会更大一些，但是对经营户来说，无疑是给他们吃了“保驾护航”的定心丸。“只租不售”的经营管理模式，确切地说，应该是“五个统一”，即：统一业态规划、统一招商管理、统一企划推广、统一经营管理，统一物业服务。这种经营模式，保障了恒隆广场能够在短时间内招商完成，并经过几年的发展逐步成为萧山新的商业中心，恒隆广场“一站式消费”的理念也逐步赢得了萧山市民的认可和青睐。
“一站式消费”业态模式，可解析为：消费=旅游+休闲+娱乐+购物+餐饮，它将娱乐、休闲、购物、美食等消费形式完美结合，里面的品牌包罗万象，我们也看到了恒隆07年12月开业，经过近四年的发展，广场日均人流量4-5万余人，成为萧山商圈新生的商贸力量，这是“一站式”模式内在科学性的最好的证明。
搜铺网：恒隆广场本身采取了国际先进消费模式，它与萧山本地消费市场是怎么做到完美结合的?对萧山的商业格局方面产生了什么影响?
金：萧山作为杭州经济最发达的一个区，无论从居民消费水平，还是常住人口数量都达到了支撑大体量商业项目的标准，这是其一;其二，恒隆广场顺势而起，与区政府发展现代商贸业的宏伟蓝图密不可分，加之集团总部在萧山，本身就熟悉萧山市场，前期大量的调查和学习，再就是凭借良好、精确的市场定位，恒隆广场成为新区商业新标杆。
恒隆广场通过这几年的建设和发展，带动了萧山新区商贸业的发展，逐步形成了新的CBD核心商圈，它见证了萧山商贸业从传统迈向现代的过程，是萧山商贸发展史的一部分;同时，它也促成了萧山商贸圈发展的多样性，给市民带来了一种全新的消费理念以及多样的消费选择。
搜铺网：我们知道萧山恒隆广开业已经快四年了，恒隆广场在去年年底进入了第三轮招商，具体能否给我们谈谈?您认为购物中心业态结构的重要性主要体现在什么方面?
金：恒隆广场目前拥有餐饮、娱乐休闲、购物商户近百家，从去年年初开始我们着手第三轮的品牌升级、调整，去年暑期，我们引入了izzue、Five Plus、大嘴猴、太平鸟等服饰品牌，完成了D座精品女装区的重新规划;同时引入了KFC、味千拉面等特色餐饮巩固恒隆美食在新区的地位;今年4月份，面包新语和迪士尼英语已经开业，5月份，台湾美发第一品牌——曼都发型开张迎宾，萧山第一家星巴克咖啡也于今年7月盛大开业。今年下半年，恒隆广场将对D座二楼区域进行重新规划，拟引入时尚女装、化妆品、品牌内衣等商家，打造女性时尚潮流馆。调整后的恒隆广场业态结构更加饱满，现在恒隆零售、餐饮、娱乐业态结构接近5:3:2的理想比率，但接下来集团还是要对部分品牌进行提升，增加零售特别是百货的比重，因为对一个购物中心来说，业态组合不仅是一个广场自我完善的问题，更要从所处的商圈进行整体考虑。最终让广场各种业态的客群互动、共享起来，满足顾客尽可能多的需求，产生连带消费，形成乘数效应，发挥恒隆广场“一站式消费”业态模式的综合功能。
搜铺网：我们了解到，恒隆广场自开业以来一直都有丰富的广场活动，已经成为萧山市民日常休闲必去之所，这是否是恒隆商厦在经营管理中的一个特色?这与恒隆本身的发展以及城市文化之间有何关系?
金：“创造城市新生活”是众安商业自成立以来一直秉承和坚持的管理思路，也是广场所有营运管理工作的出发点和归宿点。开业后，恒隆广场以“全生活中心”为出发点，不断举办各类丰富的广场活动，营造一个“市民休闲娱乐生活新平台”。它的影响已经远远超过其作为一个商业项目的范畴，它已经成为萧山城市配套的一部分，展现的是萧山新区商业文化风貌，是萧山新商业精神的一种象征。2008年恒隆广场被评为浙江省四星级旅游购物点、2009年恒隆广场被评为杭州百城万店无假货示范点，广场“以游带购”的消费形式，紧密集合萧山休闲旅游业，成为宣传萧山休闲旅游产业的一个对外的示范窗口。
搜铺网：我们知道，众安房产自成立以来，从早期的新白马公寓、国泰花园、萧山假日酒店到恒隆广场，开发视线几乎从未离开过萧山，请问萧山在众安开发决策中占据了怎样的重要意义?您如何看待萧山的区位意义和发展前景?
金：众安房产成立于1997年，虽然是以房地产住宅开发为主，但也在进行一些商业项目的开发。从以百货商场和商务酒店为组合的国贸大厦、以超市和精装公寓为主的综合服务中心，到专业的建材市场，再到现在的城市综合体项目——恒隆广场，可以说，众安探索商业地产的脚步一直在稳步向前。萧山是杭州经济最发达的一个区，占尽长三角天时地利优势，商业发展潜力巨大。无论是住宅还是商业，都是众安集团必争之地。
这几年，萧山商贸业的发展令人瞩目，对于今后现代商贸业的发展，区政府也指出了明确的方向，即整合提升商业业态，积极推广连锁经营、特许经营、电子商务等组织方式和服务方式，形成商贸综合体、专业市场、新型百货商场、购物中心、专卖店、网上商城等不同功能的业态结构。据我了解，未来几年，萧山现代商贸业将频频出拳，着力培育6家年成交额超百亿元的“航母级”市场，同时建起“一心、三区、八圈、多级、多点”的现代商贸空间布局，打通“最后一公里”，让现代商贸业惠及城乡居民，让市民享受到现代商贸业带来的便捷。相信在区委、区政府的规划和积极引导下，处在升级换代的萧山商贸业必将迎来发展的春天。
萧山恒隆广场
搜铺网：您认为购物中心在前期的招商中最关键的因素是什么?听说余姚也有在建项目?目前的招商工作是否启动?落实情况如何?您认为一个购物中心的运营成功主要有哪些方面?
金：余姚项目的招商工作尚未启动。我认为在购物中心前期的招商中最关键的因素是市场和定位，一个有潜力的市场加上一个精确的项目定位。在业内，后期营运很大程度上决定了购物中心的成败，因为它是保障项目持续发展的最终环节，你要去培育一个市场，去培养市民的品牌消费习惯，从而提升项目的商业价值，增强商业地产项目的竞争力与可持续发展能力。一般来说，营运需要经历三个时期：培育期、运营期和调整期。这个漫长的过程就需要一个战斗力极强的团队，几年来我们的团队不断的吸收新的力量，夯实团队的整体的核心竞争力，其中不少住宅项目的员工在项目操作中练就了一身过硬的本领，迅速成长为团队的商业中坚份子。但是，商业地产这个行业瞬息万变，有太多的东西要我们去学习，后期营运的过程中还要不断地去考察，不断地去学习借鉴别人项目的优点，完善项目的业态组合、内街环境，所以说后期运营就是学习提高的过程。
搜铺网：余姚恒隆广场的项目定位是怎样的?它的经营模式有什么特点?余姚恒隆广场寄予了集团怎样的期望?选择余姚是出于什么样的考虑?
金：时代项目是众安商业的第二个真正意义上的综合体项目，它的投资建设迈开了众安商业对外扩张的第一步，也迈开了众安商业品牌建设的第一步，所以总部给予余姚项目极大的战略期望。余姚时代广场是余慈地区超大型的HOSPCA城市综合体，项目总占地面积达200亩，合计开发建筑面积达65万平米，总投资规模超过40亿人民币。余姚时代广场将网罗衣食住行、吃喝玩乐、商务休闲等各种生活元素，一站式满足顾客消费需求，形成余姚最大的商业集群，成为余姚未来的城市新中心。
此外，余姚社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力全国领先，市场具有旺盛的消费力，每年保持着两位数的增长速度;余姚“十一五”规划，提出了“推进旅游目的地建设，全力提升余姚旅游品牌”行动目标，带动了余姚餐饮业的发展。近年来，余姚市进行旅游资源的再整合，开辟多种形式、多种风格的旅游产品，大大加强了区域旅游的竞争力，支撑着余姚商贸业的稳步发展。
搜铺网：我们知道，商业地产的营建规模与复杂程度比住宅、别墅的难度要大得多，管理模式与管理要点也不尽相同，那么众安怎么去做这项工作?
金：从住宅、别墅到商业地产，对于众安集团来说真的是一次跨行业的运作，虽然众安有操作社区型商业的经验，但在前期集团依然进行了完备的市场调查，聘请了世界上最好的咨询公司进行精确的市场定位，组建了专业优秀的招商团队。项目前期，我们通过大量的考察学习，深入接触大量的商业项目，从萧山市场实际出发，筛选各个业态品牌。俗话说，磨刀不误砍柴工，前面工作做得好，做得细，后面的工作自然会水到渠成。恒隆广场的成功招商，正是得益于整个商业团队的共同努力。目前广场招商率达100%。
搜铺网：目前，全国商业地产发展如火如荼，有人担忧当前商业地产发展过热，存在泡沫，对此众安怎么看?未来几年，众安在商业地产发展方面有着怎样的规划?众安房产今后的发展重心会在哪里?
金：现在我国正处于产业结构调整的关键时期，全球也面临着通货膨胀的巨大压力，经济形势和环境极不明朗，但有一点不可改变的趋势是，城市化将在相当长的一段时间内成为中国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为中国二三线城市更新扩张的发展引擎。所以，我比较认同业内一个观点，就是：在未来的十年内，商业地产会出现一个高度繁荣。
众安集团是以房地产住宅开发为主，兼营商业地产、酒店业开发。目前，众安已成立了商业投资管理公司，专门负责集团商业项目的开发和经营管理。可以说，以后商业地产的发展也是众安未来发展的一个主要发展方向。今后几年众安商业还是坚持“立足杭州辐射长三角”的战略目标，所以接下来我们最重要的工作就是巩固完善众安商业品牌，将更多优质的品牌和服务带给当地的消费者。2009年以来，众安在浙江宁波地区，江苏苏州、安徽合肥等地取得了多个商业地块，将着力打造城市综合体的开发建设。
（搜铺网 周松平/采写）
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