商业地产业界流传着一句话，“沃尔玛和家乐福2500米内不见面。”
有意思的是，南京新街口商圈一到周末或者节假日，聚集了近十家百货商场便同时推出不同的极具“诱惑力”的折扣，让消费者欲罢不能之时也眼花缭乱。相互竞争苦煞了各家商场的企划部，绞尽脑汁做营销推广。
这就是传说中的“百货病”。郑远志相当流利地报完了同质化竞争激烈下的楼层布局：“一楼做化妆品的，二楼做少女的，三楼卖给家庭主妇的，四楼卖给男人的，五楼卖体育用品的，六楼卖床上用品的。”
郑远志对这些几乎熟稔于心，事实上，这样极其相似的布局，和南京单核中心的城市特点和市民集中式消费习惯很有关系。郑远志认为，百货公司扎堆经营，商家相互杀价，带来的后果是利润越来越薄。
“聪明的开发商，会像选老公一样慎重对待商业项目的选址。”郑远志说。
郑远志举了一个例子，河西某商业地产项目做流行产品，眼下经营并不起色。内行人看这个项目总会心领神会地宛然一笑：做这类业态不能选在河西这么偏的地方，就算再偏也不能超过龙江。
“在河西，夜晚亮灯数量还没被描述为‘万家灯火’之前，目的性购物才是首选。”郑远志说。
“商业是现实的。”郑远志说，“做商业就是做熟不做生。”像沃尔玛家乐福始终都会将选址定在人口密集的闹市区，而不会因为低价租金的“锱铢”差价，搬到偏僻的地方。如果有，那也只有一种可能，仓库。
