购物中心面积将保持增长
联街网研究院整理：针对GDP与购物中心年累计商业建筑面积存在的基本关系，中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会研发了单位GDP变动下的购物中心年累计商业建筑面积的变动乘数。
2002年-2008年，变动乘数基本呈现出递减的状态，意味在GDP保持单位增长的状态下，年累计商业建筑面积增幅将趋于减小，即增速放缓。基于未来我国GDP增长可能成为一种常态，GDP增长对购物中心开发的拉动作用总体逐年减弱，购物中心累计商业建筑面积的增幅可能出现降低趋势，虽然累计总量仍可能保持一定增长。监控安装，报告建议，购物中心开发商可将更多注意力转向关注购物中心区域环境和市场容量研究，着眼于消费需求、消费能力的分析，不必过分局限于GDP的变化。
对社会消费的影响逐渐增大
购物中心面积对增进社会消费品零售总额的表现非常关键，直接决定着行业总体的发展水平，因此购物中心面积的边际零售额值得我们特别关注。针对社会消费品零售总额与购物中心年累计商业建筑面积存在的基本关系，中国购物中心产业资讯中心、中购联发展委员会研发了基于购物中心累计商业建筑面积单位增幅下的社会消费品零售额的增幅变动情况，简称边际零售额。
边际零售额变化的整体趋势呈现稳定增长趋势。2008年中国购物中心对社会消费品零售总额的贡献达到历年最大值。本报告认为，在20年发展过程中，中国购物中心对社会消费品零售总额的贡献越来越大，由此表明购物中心明显显示出在促进消费增长中的作用，但在激发消费潜能和扩大消费方面的作用还有待加强。购物中心应该积极挖掘新的消费热点，引进更受消费者欢迎的业种和品牌，特别是要强化服务性消费，以提高影响力和竞争力。
从历年购物中心投资额占GDP的比重看，2002年我国购物中心投资额占GDP的比重为0.43%，随后几年总体呈现持续增长，到2007年，购物中心投资额占GDP的比重达到0.60%，5年时间增长了39.5%，可见购物中心投资对于GDP的影响正在日益增强。
在商业房地产中的主体地位初步形成
中国购物中心年投资额在商业营业用房投资额中的比重呈现为'起伏性'和'阶段性'相结合的特点，比重区间为43.1%-53.5%，显示出购物中心在商业营业用房中的主体地位已经初步形成，同时也在一定程度上反映出购物中心开发商有可能对购物中心的投资目标并未达成完全一致，中国购物中心还存在一定程度的偶然性和随机性的开发冲动。
城镇化是购物中心开发的重要动力源之一
2008年中国城市化率主要集中在45%-60%左右。在城镇化加速发展进程中，购物中心所发挥的作用愈加明显，城镇化将为中国购物中心未来的发展提供巨大空间。中国城镇化进程的长期性，决定了购物中心在未来二三十年时间将依然具有很好的成长性。
购物中心发展需要与生活方式的转变趋势相适应
我国城镇和农村居民家庭恩格尔系数由1978年的57.5%和67.7%分别下降到2008年的37.9%和43.7%。从截止到2007年的时间节点看，历年购物中心开业比例与恩格尔系数之间大体存在着负相关的关系（见图1-17和1-18），即随着恩格尔系数的逐步降低，购物中心开业比例显现出上升趋势。由于恩格尔系数总体表现为长期下降的趋势，因此随着未来恩格尔系数的进一步降低，中国购物中心的开业比例也将有可能进一步提高。
开业数量与城镇居民收入保持对应关系
中国购物中心开业数量与城镇居民可支配收入总体保持对应关系，即随着人均可支配收入的增长，购物中心的开业数量也有相应的增长，二者之间的线性关系较为明显。从2000年到2007年的发展情况看，基本上维持着这样一种发展格局。购物中心发展与消费能力和收入水平具有直接的关系，这是购物中心开发中需要着重考虑的一个基本要素。
购物中心发展综合影响日益加深
中国购物中心自1990年以来，经过了20年时间的发展与探索，在零售业的综合影响日益扩大，购物中心为更多商业品牌开店和拓展提供了新的物业和空间。
随着购物中心所具有的多业种、多业态、多品牌集合能力的明显提高，对商业品牌综合作用力的逐步加强，购物中心将在一定程度上改变连锁企业的经营渠道，进而影响到连锁企业在同业中的地位，视频摄像头安装，影响到同业企业的竞争格局，甚至有可能形成优劣转换。一些与购物中心形成紧密联盟关系的商业品牌将伴随着购物中心的发展壮大，获得更多快速发展的机会。
在本报告的购物中心样本中，主力店主要以超市、百货、电器专业店、影院和家居建材专业店为主，各自所占比例如图1-23所示。主力店分布中以超市所占比例为最高，达到30.17%，表明选择超市作为主力店的购物中心占比接近三分之一，因此中国更多的购物中心具有典型的社区服务和区域性服务的特点。
受到购物中心深入区域发展以及开始关注社区和区域定位的影响，百货店也同步加紧进入到社区购物中心布局自身网点，为未来形成战略性竞争优势加快布局。
对购物中心而言，电器专业店的面积相对较为适中，与购物中心的合作具有一定优势。电器专业店要与购物中心形成更为紧密的伙伴关系，需要根据购物中心的发展实际和购物中心定位的特点，逐步调整和深化内部结构、卖场面积和发展模式，逐渐形成更为精细和多元化的品牌定位。
电影院在购物中心充当主力店的比例为8.37%，比我们预期的比例要低。借助影院独特的功能定位和社会文化发展的推动，电影院成为与购物中心合作的典范业种，并且形成了相对稳定的发展模式。目前几乎全部影院都在努力寻求与购物中心合作的机会点，电影院正在与其它配套性的商业服务性品牌达成特定组合模型，并且已经成为最受购物中心欢迎的主力店业种之一。
排在第五位的是家居建材专业店，所占比例为5.27%，结合具体购物中心样本分析后，本报告认为，家居建材专业店由于体量较大，与购物中心合作的空间相对受到一些限制，所以独立开店和进入购物中心两种形式依然是其拓展店铺的主要方式。[JF:Page]
主力店配置具有一定的城市偏好
我们还对各个城市的不同业态和业种在购物中心主力店中的占比情况进行了比较。超市依然成为各个城市购物中心主力店的重点大户，在不同城市占比的范围非常广泛，最高的城市超市主力店的比例可以达到70-80%；百货店也是各个城市重要的主力店业态，最高比例达到50-60%；相比之下，家居建材的范围相对较小，最大占比约在20-30%；而娱乐休闲、电器卖场、电影院的最高占比均在30-40%左右。由此可见，不同城市购物中心主力店都有一定的城市偏好和相对强化的业态和业种，这种特征能在一定程度上体现出一个城市购物中心的主要特点乃至消费特点。
更先进入成长期
与产品具有生命周期相同，零售业各种业态也具有从诞生到退出的市场周期，这个周期划分为四个阶段：引入期、成长期、成熟期和衰退期，各种业态的发展进程各不相同（见图1-27）我们所关注的购物中心（shopping center）目前正处于引入期，这一时期的主要特征是消费群范围较小，消费者对新型业态了解不多，但仍然能够拥有一定的消费群。在此阶段，市场拥有此种零售业态的数量较少，但进入此种商业业态的成本高，费用大，商品销售的价格也偏高，销售量有限，这种时期的零售业态通常获利较少甚至不能获利。
除了购物中心外，品类杀手也处于引入期。与大型购物中心相比，网上购物（internet shopping）和居家购物（home shopping）随着网络时代的到来而率先进入成长期。另外，商场监控安装，折扣店也正处于成长阶段。这一时期的特征是零售模式取得成功，消费需求处于增长阶段，消费群体不断扩大并且零售额迅速上升，进入市场成本也大幅度下降，利润得到快速增长。以我国目前的购物中心发展速度和规模以及与其它零售业业态现状对比后，我们认为，中国购物中心有可能比其他零售业态更先进入成长期。
报告认为，中国购物中心不比美国，所谓美国购物中心开始衰退的说法尚难以动摇中国购物中心的发展进程，中国购物中心将至少在成熟期到来之前，仍然具有极强的生命力。因为中国的购物中心刚刚逐渐成为区域生活的主导者和领导者，而区域生活恰恰能够很好地满足数量庞大的区域消费；并且越来越多的业种、业态、商业品牌开始关注购物中心的渠道地位，未来将有更多种类和品牌成为购物中心的租户来源，从而推动购物中心实现更大发展。
已经形成'五个集团'的发展格局
到2008年年底，中国购物中心累计商业建筑面积达到11513.7万平方米，从区域分布看，华东地区成为中国购物中心面积总量最大的区域，其开发总量为3285.9万平方米，占全国购物中心总面积的28.5%（见图1-31），其拥有总量大大超过了其它区域；华北和华南地区开发量均超过1900万平方米，分别位居第2、3位。其中位居第二位的华北地区，开发量为2388.9万平方米，所占比重为20.7%，与华东地区相比有一定差距。从区域分布结构看，第一集团为华东、第二集团为华北和华南、第三集团为东北和西南、第四集团为华中，西北地区为第五集团，中国购物中心在区域发展上的落差极为明显。
长三角区域购物中心发展实力雄厚，珠三角地区虽然起步早，但是目前的发展势头已经有所减缓；从未来发展看，随着中国对区域化城市群发展战略的逐步重视，环渤海区域有望成为购物中心新的增长点；而振兴东北相关政策的逐步推进和落实，也将给整个东北地区带来新的飞跃。有关区域面积总量和比重如图1-30和图1-31所示。
开业量在城市分布结构上趋于分散
到2008年年底，中国开业购物中心总体数量达到1936家，各城市分布比例开始呈现出发散性特征，城市覆盖面较为广泛，已从过去的沿海发达城市、一线城市向二三线城市、中心城市、中西部城市扩展，购物中心已经形成了更大范围的全国性影响，更多城市的购物中心具备了基础性地位。
具体来看，所占比例超过的10%的城市有1个，5%-10%有2个，3%-5%的城市有5个， 2%-3%的城市有9个。中国购物中心所表现出来的区域结构分布发散的状况，对全国购物中心的良性发展具有积极的影响。随着更多购物中心在内地发展，各个城市所占比例将有可能进一步分散。
中西部购物中心数量反差明显
虽然中国购物中心整体上开始呈现发散性特征，但是四大直辖市以及广州、深圳的合计比例依然较高，该比例为39.6%。依此来判断，中国购物中心依然存在一定程度的区域集中性，城市间相比所形成的反差较为明显。
从具体的城市表现上看，上海购物中心开业量占全国的比例继续保持第一位，所占比例为11.4%，反映出上海购物中心在中国购物中心产业的重要地位还难以动摇。在中购联中国购物中心发展指数统计中，上海为32.08，列第一位，表明上海购物中心发展处于领先地位。
北京购物中心开业数量占全国的比例为9.8%，仅低于上海，位列第二位，其中购联中国购物中心发展指数为30.31。目前北京购物中心发展势头强劲，预计未来一到两年，北京将可能进一步缩小与上海购物中心的差距。
类百货、综合体和Shopping Center三种形态主导地位
Shopping Center形态所占比重为27.3%，与综合体形态的比重26.3%相比，高出一个百分点，表明商业房地产商对Shopping Center和综合体两种形态的开发力度相对均衡，全行业呈现出强化商业与强化地产的'双轨化'的开发路线。
商业街区形态的购物中心所占比重不高，约为8.4%，表明开放式的商业街区形态，从行业总体上看还并不十分普遍。
综上所述，中国购物中心从形态上基本处于三分天下的状态，类百货、综合体和Shopping Center三种形态的发展处于相对均衡的地位。
主体类型为社区型购物中心
中国购物中心曾经一度存在盲目追求超大体量、辐射超广域商圈的个案与现象，但是从整体上看，中国购物中心的主体类型为社区型购物中心，所占比例约为49.6%。中国购物中心行业在20年的发展历程中，已经真正融入到社区生活，成为服务城市发展和商业转型的重要载体，是中国购物中心总体发展理性和健康发展的重要标志。
购物中心平均投资额稳步增长
从购物中心年平均投资额角度看，我国购物中心的年平均投资额整体表现为逐年上升的态势。随着购物中心年平均投资额的增长，购物中心投资对经济增长的影响将逐渐增大。预计未来购物中心的平均投资额有可能出现新的增长，并进一步抬高购物中心的进入门槛，对购物中心投资热情形成一定抑制，所以需要政府适度介入。
