合肥欧洲风情街已经正式转让经营权，合肥1912酒吧街也已完成管理方换血，而在著名的合肥“龙虾街”宁国路上，你可曾注意到还有一个香港商业步行街的存在?
这些商业街有一个共同的名字——主题街区，建立之初，它们都有各自标榜的特色：欧风街致力于欧洲风情打造，1912已经主攻了酒吧一条街，而香港步行街最初的设想是打造合肥珠宝一条街。当初，它们是在万众瞩目的光环下诞生的宠儿，如今却完全变了样，要么半路“改嫁”、谋求新出路，要么名存实亡，要么即将销声匿迹……
合肥商业街正陷入一道主题魔咒，打开出路的咒语究竟是什么?
主题之困
今年初，合肥欧洲风情街传出改造升级的消息，随后“旧主”海恒集团又挂标转让欧风街经营权，6月11日~6月13日为转让的公示期，公示期满无异议，海恒集团与受让方桐山实业公司签订欧风街经营权转让协议。
8月23日，正是农历七夕情人节，记者来到位于国际奥体中心对面的欧洲风情街，宽阔的街区内有两三对情侣正在拍摄婚纱照，周围零零落落有一些情侣在携手散步。
“今天是情人节，这里都很冷清，平时更没什么人进来。”正在工作的一家婚纱摄影公司的员工王先生告诉记者，他们偶尔会来这里取外景拍摄。
欧洲风情街建成于2001年，浓郁的欧洲风情曾让其辉煌一时，市民们蜂拥而至，想在这一方天地感受一下欧洲小镇的风情。但随着时间的推移，欧风街的建筑在风吹日晒下渐露残容，而曾经看新鲜的市民也渐渐发现，这个所谓欧风街的特色除了体现在建筑风格上以外，在实质内容上根本没有同步跟进：欧风街的饭馆竟全是徽菜馆，酒店除了名字叫“欧风酒店”看不出一点欧洲特色，娱乐会所也是完全“中国风”式的KTV，表里不一的欧风街只能满足市民一时新鲜，新鲜劲一过，欧风街只能迎来“失宠”的命运。
这也使得欧风街的商业前景日益衰败。如今欧风街的商户早已所剩无几，主区内正常营业的商户只剩三家，周边区域则主要是一些小型门面商户，街区入口的“钱柜”KTV招牌依然挂着，实际上早已人去楼空，从玻璃窗可以看到里面墙纸已被撕烂，玻璃吊灯残破地挂在屋顶，椅子、地毯、碎纸散落在地上，一片狼藉，曾经属于这里的繁华早已如烟。再往街区深处走，玖玖隆欧风酒店也与钱柜遭遇相同，更为欧风街的衰落增了浓重的一笔。
无独有偶，位于宁国路的香港商业步行街也与欧风街的命运相差无几。
香港步行街东起宁国路，原本规划是跨越徽州大道，延伸至桐城路，而这样的地理位置正处在合肥珠宝黄金的集散地，于是香港步行街最初的设想便是利用这一优势打造成合肥珠宝一条街。
“当时刚建的时候特别火，2008年就卖到一万多一平米了。”隔着宁国路与香港步行街对望的好百年珠宝商城的商家刘先生告诉记者，当初刘先生也曾动心过，但现在他十分庆幸自己没下狠心，因为如今香港步行街价格已经跌到了5000一平米。
原本的“香饽饽”遭冷遇并非偶然，投资方在一开始打定的主意便是借用主题商业街区的名义迅速售出房产，以实现资金的最快回笼，然而心急吃不了热豆腐，正是急于求成的小算盘搅了全局。步行街门口便是宁国路“龙虾街”，是合肥著名的餐饮娱乐场所，最早拿到铺面的一批商家自然向宁国路“主场”靠拢，KTV、酒吧、饭店迅速开了起来，而最初珠宝一条街的构想早已被抛之脑后。这给香港步行街的后续销售造成了直接阻力，原本的规划完全被打乱，叫嚣的噱头也失去了价值，步行街除了临街市口好的一些店铺比较火热外，里面的店铺基本处于空置状态，销售受阻导致资金无法回笼，再加上政府对道路建设的规划布局与之相冲突，步行街再往后的部分连初期建设都没有完成，陷入了烂尾的尴尬。
香港步行街经历短期的浩荡声势后终于归于平静，如今车水马龙、霓虹闪烁的宁国路上，陈方安生题词的“合肥香港商业步行街”几个大金字早已被人遗忘。
就在欧风街与香港步行街遭受冷遇之时，2011年9月，合肥1912酒吧街风风火火地开业了。合肥酒吧一条街、合肥夜生活新名片，诸多光环加之头上，再加上曾志伟的烹大师、汪小菲的俏江南，1912瞬间成为合肥主题街区升起的新星。
然而，与火热的前奏相比，正式开街后的业绩显然差之千里，开街不久便传出管理方合肥一九一二商业管理有限公司将退场的新闻。
“由于经营理念的偏差，以及前期经营效益的出入，从去年开始，金大地便开始同合肥一九一二商业管理有限公司协商经营权转让的事，今年6月，合肥1912文化商业街经营权正式移交金大地集团旗下金大地商业管理有限公司。”安徽金大地商业管理有限公司总经理王辉向记者证实道。
破解的咒语
合肥商业街正陷入一道主题魔咒，总是面临一系列的不顺与困顿，症结究竟在何处?
“功能单一的主题街区必定会失败!”安徽省政府发展研究中心财金处处长王海林一针见血地指出。
而王辉的分析与王海林不谋而合：“其实酒吧街是外界对合肥1912的误解，它真正的定位是娱乐餐饮休闲旅游零售文化综合一体化街区。”
据王辉介绍，合肥1912文化商业街的商户总容量约为45家，目前已经有四十多家入驻，达到了90%的入驻率。其中酒吧商户的比率只在30%左右，另外还有餐饮、娱乐、休闲类商户。而1912的下一步计划就是将旅游、零售等商业形态发展起来。
“1912现在就像已经有了一座山，但是不够郁郁葱葱，已经有了树，但是没有飞鸟，缺少人气。”王辉解释道，“目前1912的消费还处在比较高的水平上，接下来管理方会向零售等配比业务方面倾斜;而1912目前的业态主要是餐饮娱乐，人气集中于饭点以及夜晚时段，白天相对比较冷清，旅游业务的发展就能很好填补这一空缺。”
王辉介绍，1912的前期建设已经完成，但后期的完善建设还没开始，如街区雕塑、街景天桥等，等后期建设完成后，1912会跟安徽各大旅行社牵手合作，将1912商业街纳入旅游线路中。
“主题商业街的发展大抵如此，”王辉分析道，“国内做得成功的街区如上海新天地、北京三里屯、成都宽窄巷等，讲究的都是业态的丰富性与多样化，合肥1912文化商业街就是要向这些成功案例看齐，全方位发展。”
全面是追求，但是不能盲目，在王辉看来，“主题”这两个字还是不可缺的：“商业街区必须有自己主打的亮点，这个亮点就是文化。”
他一再强调合肥1912是文化商业街：“上海新天地是在近代标志性建筑石库门的基础上发展起来的，与外来文化进行了极好的融合;成都宽窄巷原本就是历史文化保护区，尤其是它明末清初风格的四合院更是它增色的亮点。商业街区的成功都需要文化作为底蕴，合肥1912的文化底蕴就是徽文化。”
走进合肥1912文化商业街，可以看出街区建筑处处透着徽文化的烙印——青瓦白墙灰砖，还有主演黄梅戏与庐剧的古戏台。“但是，1912又是具有现代商业气息的街区，因此1912的风格是徽文化与现代文化的结合。”王辉强调。
欧洲风情街打造的文化特色也很鲜明——欧洲文化，为什么没能获得成功?
王辉将之归结为它的“表里不一”：“不是名字叫欧风街，它就有欧洲特色，欧风街除了建筑，里面的商户看不出任何欧洲特色，依然是中国的商业形态，而这种欧洲建筑风格与中国商业形态又存在一定的冲突，排水、排气等配套设施跟不上，也导致了欧风街现在的尴尬。”
在王辉看来，以文化为特色打造全方面商业形态是主题街区的出路所在，而要做到这点，必须满足一个前提——地产必须自持。
“要打造主题街区，必须将眼光放长远，不能急于一时的资金回笼，所有权与经营权一旦分离就会导致街区后期风格培养完全失控。”
照此分析，这便是香港商业步行街的败笔所在，香港步行街的商铺都是一次性销售形式，导致原本的珠宝一条街后来被KTV、饭店、教育机构等各式商业形态占据，而这些商业形态又缺少统一管理，街区自然发展不起来。
自持地产有了，文化底蕴有了，商业业态多样化正在打造，三样“法宝”1912都已经准备齐全，究竟是不是解开魔咒的正确咒语，一切还需要时间的验证。
(来自徽商杂志)
