穆健玮，国内商业及商业地产界知名的策划运营专家，现任北京和美商地投资管理有限公司(北京和美商业地产运营机构)董事长兼总裁。穆健玮董事长领导的“北京和美商业地产运营机构”是国内城市综合体首家实战型全产业链全程运营服务机构，专注于“订单式复合商业地产”及二三线城市综合体的策划规划和全程运营服务。业务已经扩展到北京、河北、陕西、山西、内蒙古、山东、江苏、安徽等地，并与多家大型区域房地产开发企业建立全面战略合作，所服务的项目近20多个，项目总营建面积过2000万平方米。为二三线城市发展城市综合体，注入全新的策划力量和品牌商业资源。荣获“2011年度中国商业地产最佳服务商”荣誉。在行业传为佳话。
穆健玮本人也连续荣获行业评选的“2010年度中国商业地产杰出经理人”、“2011年度中国商业地产卓越推动人物”大奖。搜铺网记者在穆总百忙之中，终于得以对他进行了专访。
搜铺网：和美商地“专注于二三线城市商业地产的全程策划和运营管理”，请问为什么不是一线城市?这个目标的制定有什么特殊考虑?
穆健玮：一线城市的商业地产及城市综合体已经取得比较充分的发展，而二三线城市正处于快速的发展中，对于城市综合体的策划规划、投资管理、招商运营有强劲的需求。所以，我们确定了专注于二三线城市的发展战略。这个目标的制定考虑了三个方面的条件和目标：
第一、二三线城市对于城市综合体策划经验、规划技术和业态规范的需求。
第二、二三线城市对于招商资源的需求。
第三、二三线城市的城市综合体建设，需要进行全产业链的服务统筹。
搜铺网：二三线城市商业地产项目的操作上和一线大城市有何不同?二三线城市商机无限，如何规避商业地产通病和陷阱，例如一线城市高人气的品牌是否应该照搬到地级市，一线城市的成功项目的建筑设计、业态配比、营销推广是否同样适合地级市等等?
穆健玮：一线城市发展城市综合体的优势，一是刚性需求强大，二是城市规划在前。而二三线城市则很不一样，越往下面城市，城市规划不是很完善，做一个项目几乎是项目规划与城市控制性规划同步进行，这需要我们对城市有足够的调查和了解，要结合实际城市化进程、区域及社区人口消费特性、项目产品的租售率平衡等，进行综合考量。同时，涉及旧城改造或新城建设的难题更多，这需要因地制宜的破解。
二三线城市开发商做项目喜欢到处看，拍脑袋，然后找设计院不断改，缺乏专业性和系统架构。其实，需要真正有开发经验的专业策划公司进行系统的前期策划定位，其专业性是项目成功的保障。在此基础上，才能较为有把握地进行设计工作。做到项目产品策划定位和概念性规划设计同步进行，减少后期设计错误。
二三线城市商业地产开发商往往急于回收资金，快速的产品去化，这是通病，也容易造成极大的项目风险。如果把销售产品称为现货的话，商业地产要最终持有部分经营性物业，这是期货。不能光做现货，也要充分考虑期货的持久运营效益。
我们也正在把更多一线城市的一线品牌引入二三线城市，这是趋势。首先是城市生活方式和生活水平的提高，需要这些品牌。在引进这些品牌的过程中，当然要有创新和改变，要适应新业态新品牌的供应链管理、市场支撑、消费培育过程等，不能简单移植。这方面，我们是和主力店一起进行精确的具体的市场调查和选址确认，这得益于我多年与主力店零售商的合作开发经验。
搜铺网：您怎么看待目前商业地产市场烂尾现象?对规划定位和招商运营无法准确、有效对接这一现象您有什么感触?
穆健玮：二三线城市商业地产发展分三个阶段，2002年到2006年是一个阶段，比较初级，像做平面几何，主要还是满足基础消费的零售业态;2007年到2010年，开始做立体几何，做综合体，满足商业、商务、住宅、交通、景观、环境等空间集约化应用;2010年以后，开始和国际高规范高水平接轨，开始做更复杂的微积分，做项目必须综合城市规划、城市运营和更深度业态深化，新的建筑形式、新的材料和工艺、新的策划思想、体验式消费形式等，在投资上，也更多体现了商业地产的金融属性和运作。
市场上有很多盲目开发的失败项目，也有很多烂尾楼，这是市场发展付出的代价，事物发展总有一个由低级到高级，由粗放到精细的过程。现在政府在城市规划和城市运营上已经极大成熟，有比较规范的政策和法规进行控制，不足之处是政府对市场运作还是不够了解，这需要结合市场进行管理，未来，政府委托市场进行管理是必然趋势。这个意思就是，政府要注重市场需求的前期调查，合理调整和深化控制性立项，并更多委托有实力的开发商进行设定条件、设定内容的开发。
要充分认识到二三线城市规模是有限的，市场有限，城市空间有限，定位和设计尤其要精细。商业地产对地段和区位的敏感性远远超过其他类型的房地产。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。所以，我提出看项目，要把握商业三要素：商业环境、商业趋势、商业内容，在此基础上，确定差异化产品和业态布局。如何差异?要看消费环境的变化和消费趋势的支撑能力。
搜铺网：和美商地是一家聚集了众多实战经验和人才的新型运营服务机构，从公司近年的业务开展角度来讲，商业地产运营机构作为第三方，您有什么经验跟大家分享?
穆健玮：和美商地作为一家第三方的运营服务机构，我认为不同于所谓的五大行和国内其他策划顾问机构，我们建立了全产业链横向一体化的服务模式。这个模式是按照开发商的全程开发运营过程进行专业服务。包括：项目开发战略定位、前期策划定位、中期商业规划设计及招商管理及销售管理、后期的开业统筹和商业运营。
我认为，第三方服务，不能是简单的项目定位判断和文案分析。更多的是参与项目全产业链的运作，就是实战、落位的能力，这是专业创造价值的原则。这也是我们的竞争优势。
搜铺网：请介绍一下贵公司的发展战略以及团队?公司有哪些主要的发展区域和合作地产伙伴以及零售品牌商?
穆健玮：我们的企业愿景是“改善地产基因，成就商业未来”。这也是我个人一生的使命，这样需要整合更多高品质的人才和资源，创造高品质的专业价值。我们的发展战略始终是专注于二三线城市商业地产及现代城市综合体的全程策划和运营管理，成为高品牌价值的城市综合体运营服务商。
我认为，服务型公司的关键投资是对人才和团队建设的投资，我始终致力于建立一支忠诚、专业、敬业、规范而有责任感的专业团队，这成为和美商地的企业精神。和美商地的两位副总裁都是知名商业零售企业的原高管，新提拔的一位副总裁是一直跟随我五六年，有一线扎实功底的年轻人。还有一批总监队伍。和美商地可以说承继了二十多年的商业信用及行业资源，坚持在一线学习和广泛吸收国内外商业地产发展经验和核心技术。
和美商地目前在河北、内蒙、山西、陕西、山东、浙江、安徽、辽宁与多家区域房地产开发商建立了全面战略合作，我们业务面向全国，目前已经扩大到七十多人的规模，我们正在加快选拔行业各方面的优秀人才，老中青相结合，加快项目和人才的区域布局。以人为本，和谐至美。人才是第一位的。我这个董事长就是当好教练，培养年轻人。
在合作策略上，我们与国际国内多个优秀建筑设计机构建立了战略合作，与国内一线主力店品牌零售企业建立了全方位的合作。这两个上游合作联盟，为和美商地的品牌插上了飞翔的翅膀。
搜铺网：与开发商合作中通常遇到的最大的问题是什么?意见相左的时候您会不会极力说服对方按照自己的意见去执行?
穆健玮：与开发商合作遇到的情况很复杂。我把握一点，把利益关系讲清楚，界定专业价值，发挥专业协作的增益作用，就是所谓的做加法和乘法。商业地产的利益关系是什么?
商业地产包括有商业和地产两个概念，有四个权益可以分开：即开发的权益、所有权的权益、经营的权益、管理的权益。按四个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。
我不赞成片面追求利润最大化。这一点上，不能一味满足开发商片面急躁的一些做法，而要真正为项目的合理开发和可持续发展着想。这需要开发商建立项目专业评审制度。
商业地产管理运营专业化程度越来越高，要做到稳健和成功，需要做很复杂的系统化的专业控制和组织安排，需要把投资管理的意识牢牢落实到具体的技术性工作中。有了投资管理的经验和共同语言。这样开发商就很欢迎我们。
搜铺网：贵公司引以为傲的案例有哪些?请穆总介绍规划、招商过程中哪些难忘的点睛之笔。
穆健玮：和美商地近年的经典项目，专业市场类型有以红星美凯龙为主力店的城市综合体，如内蒙古巴彦淖尔闻都红星美凯龙城市综合体、辽宁朝阳万商红星美凯龙城市综合体;城市商业中心的有，如内蒙古呼和浩特海亮广场金宝街，定位在高端;社区商业如内蒙古呼和浩特市金桥开发区闻都广场;区域特色商业，如山西运城通宝城市广场，定位在高端特色商业;旧城改造的有西安土门商圈综合改造项目，等等。二三线城市的项目千差万别，情况不同。贯穿始终的还是专业眼光，专业经验，专业资源。加快项目的孵化和变现。
规划中难忘的很多了。经典的就是我与项目更多的是给政府提报，一般都是我们做策划方案，和设计院落实为概念规划，通过综合分析，上升到用地取得和控制性修建规划和项目立项。这个过程很精彩，也很激情。往往通宵达旦的干，一群人，开发商、策划单位、设计院，这种合作是我自己做开发商时养成的高效策划方式。
招商中难忘的是内蒙古海亮广场金宝街。我们做了深度营销的导入，叫“非凡尊崇·璀璨闪耀——海亮地产奢华之旅”。我们用在一线城市熟稔的营销方式，成功导入了优衣库、H&M等优势品牌，让消费者一次性熟悉这些品牌的消费理念和消费方式。也让品牌在第一时间与消费者建立感情。更多的时候，我们不仅仅是开商场，我们是在为消费者的品牌商家搭建舞台。这是我的营商观念。并且，得到了我们品牌资源联盟的更多合作伙伴，和我们一起，在二三线城市实现拓展和订制。
搜铺网：面对商业地产项目普遍招商难的问题，和美有什么对策?
穆健玮：招商难，项目不同，情况也不同。我们首先是进行项目解码，解出的筹码有多少?要老板认清楚，认账。也就是确定资产管理和财务收益的目标。然后，我们针对不同物业所有权、收益权状况，进行不同的招商安排。对于未开工项目，我们把定位深化、品牌规划、物业规划、运营规划、招商计划做在项目开发前期和中期。对于已经在建设中的项目，我们积极进行调整和商户对接。对于前期定位和产品规划出现严重错误的项目，我们也曾经坚决要求拆掉重来的，如镇江东方伟业广场，我们把这个项目2005年的规划否定了，最后把地上建筑物拆掉，完全重新规划建设。商业资源是项目成功的根本保障，一定要做在前面，尽量提前。对于很多已经建设的项目，我比较强势，坚决按市场规律进行改造和培育。
这一点我是比较强势，就如医生给病人看病，治病救人，不吃药，我也要开发商捏住鼻子吃下去。
搜铺网：您认为现代商业建筑设计应该怎样发展下去?
穆健玮：建筑策划是建筑设计的依据，商业形态决定了商业建筑的形式，而商业形态取决于市场定位，而定位的实现，更是对于商业建筑设施及各种功能和物业要求的充分了解和组织策划。因此，商业建筑设计首先要做好建筑策划。
在进行商业建筑策划的过程中，商业地产专家与建筑师是把握全局的关键人物。在投资立项中需要开发商与商业策划专家、品牌商家、建筑规划师、景观规划师、建筑设计师等进行紧密沟通。在实施建筑策划时，还需城市规划师、计算机人才共同参与，才能形成完整的建筑策划方案。任何一方都不可能包办代替，建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑策划和设计方案。建筑设计在商业里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品，建筑策划是真正的关键，图纸只是结论。
搜铺网：穆总经验丰富，你还担任着“亚太商业地产合作论坛”主席，与国际一线的建筑设计机构有着广泛的合作。你如何看待商业设计在本土与西方的差异和冲突?和美是怎么做的?
穆健玮：今天的中国，持续的工业化带来城市化，也带来人们更高的物质需求和精神需求，催生了大型的集中的功能全面的社区住宅形态和城市综合体。开始发展精致的兼容多样性的本质的都市生活空间和建筑空间。
这个过程中，我经常是处在国际最新设计理念和地方开发商需求的矛盾和沟通中，但我能够很好的处理好这些矛盾。我还担任着“亚太商业地产合作论坛”的主席，这是一个吸收国际先进策划规划理念和技术，开拓中国市场和需求的平台。在这个平台上，我倡导中西方文化和技术的充分交融，也得到开发商们的大力支持。然后，我带领这些国际先进技术和团队，走向中国内地，融合进去，在实践中创造产品，发现市场。
我始终觉得，中国现代化的过程，是我们这代人始终坚持学习、吸收、创新的过程。
我们必须在自己的城市中，对外界文化和先进技术充分了解。我坚信，只有掌握和沟通人类在商业地产领域积累的主要知识和技能，中国商业地产才能与国际接轨，才能创造出和谐普惠的商业地产财富。商业地产需要创新，创新使我们不再是冷冰冰的开发商，不再是赚钱如嗜血的掠夺者，而是美好城市和和谐社会的建设者!我们只有不断学习创新，才能为下次可能的成功奠定基础。
（搜铺网）
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