2012年9月7日，由本网和浙江省商务厅主办的“第十届中国(杭州)商业地产展览会暨第三届搜铺网华东商业地产峰会”在浙江世贸中心如期举行，在首日的高峰论坛上，宝龙商业集团总经理潘韬作为此次大会的重量级嘉宾之一，接受了本网的独家专访，潘韬以自身多年来丰富的商业地产从业经验，对行业发展做出了独到的分析和见解。
宝龙商业集团总经理 潘韬
搜铺网：目前商业地产行业可以说热闹非凡，除了本身做商业地产的，还有许多其他资本进入这个行业，像险资、餐饮等零售资本，比如前段时间海底捞宣布进军商业地产，引起了业内较为广泛的关注。针对各路资本纷纷介入商业地产的现象，您怎么看?国内商业地产有没有形成了一定的格局?
潘韬：各路资本进入商业地产行业，这跟房地产企业受调控以后需要转型和寻找出路一样可以理解。零售企业，往上游做商业地产，这其实是一种很正常的现象。像麦当劳、乐购，在中国，人们只知道他们一个是卖汉堡的，一个是开超市的，其实他们在自己国家同样是很大的房地产商。我认为国内商业地产格局远未形成，现在还不能论成败和输赢，每个企业都有自己的优势，你看银泰也在做地产，也很成功。
搜铺网：现在局部地区商业地产放量过于集中，过剩论、泡沫论也不绝于耳，您是怎么看的?
潘韬：我觉得这个说法有点奇怪，学过市场经济学的人都知道，在一个纯市场条件下，一旦一个新兴行业有利润，大家去逐利，形成短暂的过度供给，这在经济学上是很正常的经济现象。比如前段时间猪肉贵了，很多人跑去养猪，也没听人说过热什么。商业地产现在是一个朝阳行业，相比之下其他好多行业没什么太多的出路，于是大家都往这条路走了。当然在此过程中不可避免会出现资源浪费，但是竞争机制下，优胜劣汰，有人会退出，有人会继续往前走，留下的都是优质的，这是市场竞争的自然结果。
另外，作为消费者，没有一个消费者会喜欢垄断，多样化的选择才是消费者喜闻乐见的。行业不能只追求一个公司的产品，一个类型的产品，市场自由竞争是最好的法则，大家应该乐见其成。
搜铺网：在您看来，(商业地产)行业目前有没有存在什么问题?
潘韬：行业现在是“四抢”：抢人、抢钱、抢地(项目)、抢市场，人力资源突破、资金有压力、利润不知道从哪里来、好的项目资源不多。抢人的状况依然没有改变，而且愈演愈烈。最近我看网上转载了一条微博，说这个行业薪酬水平大幅度提高，而且水涨船高。就在上个月我们宝龙商业集团企划部的一位普通的经理，在我们这里薪酬大概20多万，前段时间他辞职说去贵阳的项目，我说你为什么去?他说老板给他开价100万。我说你有没有反思过自己你能拿多长时间的100万?他说我知道，但没关系，我在那里干三个月等于在宝龙这里干好多个月。所以抢人到了非常严重的地步。有人统计，去年年底全中国在建的和已开业的购物中心3万平方以上的大概是2600多个，2015年这个数字将要达到5000个以上，这个数字还相对保守，远不止5000。这意味着什么?5000个购物中心需要5000套班子，5000个操盘手，按一个班子10万平方米120人来算，我们行业就必须迅速膨胀100万人以上，才能满足需求，如果大家都要有商业管理团队，都要有设计院的话，需要的人才就更多了。十年左右行业人才储备、人才培养几乎非常困难，这就导致了互相竞争，互相抢，所以很多人被“催肥”了，这种现象是不正常的。
那什么是“抢钱”?第一银行贷款不好拿，第二现在主要靠销售来养商业地产，上半年受调控影响很多企业销售困难，项目资源越来越难，这也是大家所知道的。至于“抢地”，现在光靠以前一般的政府资源或者是打着商业旗号拿地的时代一去不复返。
最后重点讲一下抢市场，什么叫抢市场?两个概念，第一个概念是市场份额，在六年以前我们在万达做项目的时候，哪怕再不好，放眼望去周边没有商业项目，就是没有竞争对手。但从去年和前年开始，我的感受是，做每一个项目方圆三公里举目望去都是商业地产，这也是我的体会。去年宝龙做的项目，再加上今年、明年的新项目，有三个项目和万达广场门对门，是1.5公里到2公里的距离，有的城市三公里范围内三个综合体，如晋江宝龙周围还有一个万达，一个sm广场，都在20万方。福州宝龙广场，方圆三公里，也是三四个综合体。总而言之，我们所做的每一个项目都有竞争对手，而且规模都不小，都是几十万甚至上百万。
第二个抢市场的概念是抢商家资源，我看到一个数字是我比较赞同的，有人统计在广州商业中心里面品牌重复度在30%—40%，也就是各市场品牌拿出来以后30%—40%都是一样的，在全国购物中心活跃的品牌不过900，不算小品牌，全中国几千个购物中心活跃品牌不过900，也就是大家奔着这几百品牌去抢。所以我认为现在大家抢市场的竞争越来越激烈。
因此，总体上行业已经处在了一个转型期。
搜铺网：大家你争我抢似乎是形势所逼没有办法，但是这样下去势必不可取，要怎么去转型行业才有出路呢?
潘韬：我个人的看法是这样。第一个需要转型的是企业公司的自我定位，大家知道，商业地产行业里有很多角色，不管是开发商，运营商，还是做品牌的集中商，或是做一个链条的专业咨询公司，都有很多定位。我在前几年看到一本书，题目叫做《全国商业地产学万达》，很多人误解这句话，以为这个“学”就是什么都学，从拿地、融资、到规划设计，全链条的学习，其实这样学就学错了，每个公司都应该找准自己的定位。最近我在上海的一位朋友成立了商业管理公司，我认为这是一个趋势，一定要做一个专门链条的专业公司。
第二个要转型的是产品，我认为要根据公司的强项去研究不同的产品来服务社会和消费者，比如即使做综合体，能不能做和交通枢纽结合的综合体，能不能做高品质的街区。一定要沉下心来好好做产品，不能挂羊头卖狗肉，甚至连狗肉都不卖。所以每个公司，包括我们服务的企业，怎么样在产品上有所创新和转型，各有特色，让消费者有更多的选择，这是我们行业应该去思考的。
第三是企业核心能力的转型。我个人认为中国的商业地产行业经历了几个阶段，第一个为原始阶段，主要拼谁快，谁拿地的能力强，谁能够在标准化的基础上快速复制，看谁在全国迅速铺开。第二个为产品阶段，这个阶段有的企业开始拼产品的品质、规划设计的特点，甚至是施工工艺等，比如前不久开业的几个万象城，受到了行业瞩目。第三是专业化阶段，因为商业是一个产业链，一个企业必须具备开发能力、品牌塑造能力、融资能力、经营能力这四个方面，并且在某个能力方面特别突出才行。现在我们还处于前两个阶段，这过程中谁的开发能力强，谁就有整合能力，所以现在大家普遍追求的、看重的都是开发能力，但我相信三五年后，随着大部分购物中心建成开业，就会转向第三第四阶段，那时候核心能力是什么?对于企业来讲，从比开发能力转向比运营能力和品牌塑造能力，到时候谁的运营能力强，谁的品牌好谁就具备了核心竞争力。国内的一些有实力的企业都说中国商业地产迟早有一天尸横遍野，很多人去“收尸”，我觉得“收尸”这个词不好，但是反映了现实，所以一定要注重商业运营能力的塑造。
搜铺网：刚才您提到您的朋友成立了商业管理公司，您认为这是一个趋势，如果这个趋势全面铺开，将会对行业发展产生怎样的影响?
潘韬：如果这一天到来，我认为是对我们商业地产发展作了很大的贡献，是一个里程碑。我一直相信整个行业里一定会出现一批有识之士和专业的品牌商业管理运营公司，就像现在的酒店管理公司一样，比如希尔顿、洲际等等。
搜铺网：除了前面讲的，您认为还有哪里需要转型和创新?
潘韬：还有金融模式(也必须转型)。现在中国金融工具缺乏，银行体系方面支持不够，绝大部分企业除了有若干个有思想的企业进行改革以外，很多企业靠住宅产品收入利润来养商业中心。但是从商业地产行业本质来讲，这种模式是持续不下去的，这时候就要靠金融模式的创新。你看欧美西方国家早些年已经探索出来了，人家靠金融产品支撑。在政府不作为的情况下，我们企业、行业应该怎么办?据我了解，北京已经有商业项目在探索这种模式了。企业最后利润靠什么体现，资产升值靠什么在资本市场上兑现，这些都要解决。我认为未来一定有金融公司进入这个行业，很多公司背后一定有资本和金融的声音。
（来自搜铺网 周松平/文）| 附件下载区： 鼠标左键单击文件进行下载
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