大连作为辽宁省沿海经济带的金融中心，其整体经济及人民生活在过去十年中得到显著提高。目前大连在2010年中国城市竞争力排名中位列第八。2 11年大连常驻人口达到589万;人均可支配收入达到2.43万元人民币，年均增速为14%。得益于人口及人均收入的增长，大连零售市场蓬勃发展而且同时受到众多国际零售商的青睐。另外，由于限购令及一系列住宅调控政策导致商业地产发展迅速，作为二线城市的代表，大连商业地产前景无限。
整体商业空置率4.5%
截至2011年第一季度，大连总体零售面积达到220万平方米。其中购物中心占78万平米，而百货占146万平方米。整体商业空置率为4.5%。
在大连零售市场中，青泥洼桥以110万平方米的商业体量独占鳌头，成为大连最主要的零售商圈。大商旗下的新玛特、麦凯乐、大商男装、秋林女装以及大连商场等主要项目凭借丰富的品牌资源及市场推广能力持续占领大量市场份额。此外，由于众多奢侈品牌如：Louis嘀甀椀琀琀漀渀,Gucci,愀渀搀Dunhill等纷纷落户大连市场，市场整体租金水平持续上涨。
西安路伴随成功的品牌调整以及成功引入ZARA,H&M愀渀搀唀渀椀焀氀漀等快速时尚品牌，已经越来越受到年轻人的青睐。截止2011年第一季度，西安路整体商业面积达到89万平方米。其中，购物中心占87%的绝对比重，而随着尚品天城即将在2012年底进入市场，预计西安路整体购物中心面积将超过100万平方米。目前，有着中央商务区之称的人民路拥有新世界名店坊及时代广场两个高端奢侈品购物中心，总体量达6.7万平方米。得益于周围银行及众多跨国公司，该区域享有高端客户消费群体。新世界名店坊和时代广场由于其高端定位，且引进了包括E洀瀀漀爀椀漀Armani,Hermes,倀爀愀搀愀愀渀搀Cartier等国际一线奢侈品牌,租金略高于市场平均水平，首层主要位置租金达到人民币30元/平方米/天。
奥林匹克广场是坐落于市中心区域的新兴商圈，其商业总体量达到19.6万平方米。然而，有限的商业面积及中低档次的品牌组合已成为制约其发展的主要因素。伴随着即将在2013年入市的恒隆广场，近22万的优质商业体量将会提升整个奥林匹克商圈的竞争力。
天津街是大连传统的商业街。如同北京王府井和上海南京西路，天津街同样具有悠久的历史，是一条全国闻名的商业街。天津街成立于1909年并且在2001年进行过修复。然而由于市场定位不够准确，销售额在过去十年间一度遭受损失。目前，大连政府投入巨资对天津街区域进行重修，并且引入多个主要商业项目。截止2012年第一季度，天津街商业面积达到27.5万平方米，整体入住率达到99%。
正在迎接大量商业供应
在未来的四年内，大连将迎来包括：恒隆广场、裕景中心及万达广场在内的150万商业面积进入市场。届时，大连总商业面积将达到370万平方米。
大商集团拥有较强市场话语权
目前，大连零售市场正经历业态组合调整及升级的过程，传统的小商品市场和韩国城为主的零售业态正在被越来越多的综合体，高端购物中心和奥特莱斯所替代。然而，市场中的垄断现象始终是大连零售市场未来发展的最大阻碍。当地零售巨头大商集团依然享有较高市场份额。其独家代理的品牌及较强的市场话语权为外来开发商和想进入大连市场的国际品牌带来较大挑战。
大连零售市场首层主要位置的平均租金介于人民币300~1140元/平方米/月之间。伴随着大量新项目陆续进入市场，预计整体租金将保持现有水平。
>>特约点评汉斯地产副总裁唀春兴
大连零售物业总体供应相对较高——总体供应高于二线城市水平而总体需求仍处于二线城市水平。据统计，截至2011年大连市人均商业面积接近2平米，高
于全国二线城市人均1.5平米的平均水平。但是，大连零售物业的需求方面(主要商业区的人均消费水平，以及核心商圈重点零售物业的月均坪效)与北京、上海等一线城市相比仍存在着一定的差距。
大连零售物业仍以传统购物为主——大连现有的零售物业基本以购物型的传统百货和大卖场为主，欠缺体验性的新型购物中心。目前相对有品质和规模的购物中心只有西安路商圈的天兴·罗斯福以及星海广场附近的凯德·和平广场。
大连零售物业的分布不平衡——零售物业主要分布在传统的核心商圈，城市新区欠缺零售商业配套。大连的核心商圈基本以大商步行街周围的青泥洼商圈和西安路商圈为主，高新园区及周边几乎没有一个具有一定规模体量的集中商业，而金州新区(开发区)虽然有安盛购物广场及周边少数几个较早建成的商业物业，但无法满足不断提升的消费需求。
因此，大连零售物业的发展机会在于：(1)开发体验性的集购物、休闲、娱乐于一体的零售商业综合体;(2)布局快速发展的新区，包括高新园区与金州新区(开发区);(3)借助大连旅游城市的特点，开拓与旅游相关的零售物业。
（来源：中国产业经济信息网）
